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算一算租房与买房的经济账

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:20:18

  4月份以来,房贷政策的收紧,打乱了不少买房人的购房计划。


  “春节之前,我们就开始看房。”由于房价居高不下,梁敏也不断调整自己的心理预期,“我最初的目标是上海内环以内的学区房。”梁敏准备明年生宝宝,和很多“准妈妈”一样,她希望借助于购房计划,实现一举两得,尽可能地为自己的宝宝提供更好的教育条件。


  “不过,看了两周的房之后我们就彻底放弃了。”梁敏告诉记者,内环内的房产由于位置较好,价格也居高不下;如果对口优质小学的话,不仅房源紧张,价格也要比同地段的房产高出10%~20%。梁敏和先生经过商量,觉得按照自己的经济实力,不如挑选一些地处中环的房产。


  最终梁敏和先生看中了一套位于中环内的房产,总价150万元。“因为在等先生的年终奖到账去支付首付,所以购房计划耽误了一段时间。”让梁敏没有想到的是,4月份之后接连出台了多项房产调控政策,对自己影响对大的就是房贷政策的收紧。按照梁敏的原定计划,自己购买的这套房产一般需要支付3成的首付,就可申请到7折的优惠贷款利率;但由于房贷政策收紧,银行的贷款经理告诉她,至少需要支付4成的首付,可以获得85折的房贷优惠利率。


  “这就意味着,我们不仅要再筹集15万元的首付,房贷的月供负担也会增加不少。”梁敏说,由于远远超过了自己的预算,他们不得不暂时搁置购房计划。“为了迎接宝宝的到来,我们重新租了一套大一点的公寓,每个月的租金4000元。”同时,梁敏也期待着,随着房产调控政策的实行,房价能够出现一定幅度的下跌。


  买房,还是租房,居高不下的房价,让这个选择题变得更加复杂。


  提高短期生活质量


  “我就是个不折不扣的租房族”,小林这样说,“很多人把租房作为了一种过渡,但我觉得租房是一种理想的生活方式。”


  从大学毕业后的第一份工作开始,小林就开始了自己的租房生活。与大学同学合租在一套老公房里,每个月只要800元的租金;两年后小林开始自己租房,搬进公司附近的一套小户型公寓;随着收入的提高,小林最近租下了一套精品单身公寓,租金4000元。在别人眼中,单身汉每个月支付4000元的租金算是有些奢侈,但小林却怡然自得,这就是他所选择的生活方式。


  “我不明白为什么那么多人甘愿于为了一套房产牺牲那么多。”小林周遭的同事是清一色的“房奴”,每个月为了供房贷需要拿出六、七千元的收入。


  在小林看来,租房的第一个好处在于提高自己的生活质量。“我的收入水平在上海这个城市处于中等水平,但如果为了买房,我就要直接落入生活的底层。”小林周遭的“房奴”们,为了凑足首付款,收入的一大半要用于储蓄,拿了年终奖的第一感受不是去旅行、去买自己心仪的礼物,而是想着距离首付款、装修款又近了一步。“而这些仅仅是个开始。”小林说,真正购房后,便是不尽的月供生涯,“百万负翁”们不得不每个月拿出过半的收入来支付房贷账单,生活品质更是一降再降。而同样的收入水平,小林用4000元的租金就可以把生活安排得丰富多彩,还有更多的金钱用于支持自己的业余爱好。


  “第二个好处在于随时可以搬迁,节省上班的交通支出和精力耗费。”租房的便利在于它的灵活性,小林一般都选择在公司附近进行租房,交通便利,上班也非常方便。“工作七、八年,我换过三家公司,对我来说跳槽只需要考虑新公司是不是适合,而一旦被房产套牢,就意味着还要不断考虑新工作是不是稳定,上班路程是不是方便这些更多的问题。”


  小林说,自己的女友也很支持他的想法,“一套房,就把生活困住,不值得。”他这样说。“而且把首付款拿出来进行投资,而不是买房,不是同样也能够保值增值。”


  难以逃避的困扰


  “我也不想被困住,但是生活是现实的。”梁敏却说,“我甘愿做‘房奴’,尽管会需要付出很多,但是值得。”


  同样也是租房,梁敏认为,这只是生活的一段过渡期。“房东们经常会冷不防地打个电话,要么想要提高租金,要么想要出售出租房。”对梁敏来说,这就意味着再一次找合适的房子,再次打包自己的东西,再次搬家。“我很少添置自己的家居物品,因为搬家的时候会很麻烦。”在梁敏看来,一套房子所带来的是“家”的安全感,是一处自己可以做主的空间。


  “宝宝的教育也是我不得不考虑的问题。”梁敏说,自己和丈夫都是新上海人,由于一直没有买房,所以他们的户口都挂靠在人才中心,自己的宝宝出生了最现实的问题就是长大后的教育问题。现在大部分地区所采用的都是以户口对应的方式来分配公立学校,如果没有房产放置户口的话,宝宝以后的教育就成为了家庭必须去面对的问题。“虽然也可以选择私立学校,可是学费远远超出了我们的负荷能力。”


  在梁敏看来,房产也是一种重要的保值工具,“长期来看房产的价值会保持稳步的上升幅度。”对于购房者来说,由于拥有房屋的所有权,便可以从房产的升值中有所获益,而这一点则是租房所无法匹敌的。


  白领公寓作为过渡选择


  租房,究竟是一种过渡,还是一种常态的生活方式?不同的人或许会有着不同的选择和答案。


  我们不妨就从数字的角度来算一笔经济账,以梁敏为例,她想要购买的房产价值为150万元,如果支付60万元的首付款,申请90万元的30年期房贷,按照贷款基准利率85折来计算的话,每个月需要支付的月供为4858元左右。30年间总共需要支付的房贷为175万元。当然,如果利率提高的话,月供额也会相应有所提高。


  而从租金来看的话,这套房产的租金为4000元/月,每年的租金为4.8万元,假使房租以每年3%的速度递增,那么30年内需要支付的房租总计为228万元。


  看来,从数字上看,租金的支出会大于月供的支出。


  另外一点是,住房贷款具有“杠杆”的作用。对于梁敏这样的购房者来说,以60万元作为首付款,实际获得的价值增值却是以房屋的整体价值,也就是150万元作为基准的。在这其中,住房贷款起到了一个类似保证金交易中的杠杆放大作用,使投资的基数变大了。而租房族使用的60万元投资初始金,则不存在这样的杠杆效应,只有获得更高的收益回报率,才可能战胜房产的升值速度。在价值较高的房产中,由杠杆效应带来的绝对值差异将更大、效果也会更加明显。


  因此,在首付能力和月供能力足够的情况下,买房的优势会大于租房的优势。但是人们也不能忽视积累首付款和持续月供所带来的压力。像小林这样,把租房作为一种生活方式,从心理层面上提高了对生活的满意度,也提升了生活的质量。


  值得一提的是,现在各地针对年轻白领的需求推出了一些白领公寓出租房,不仅性价比很高,还可以获得一定的政府补贴。如在上海张江园区,从2006年开始就推出“白领公寓”,目前已有创业公寓、紫薇公寓等8处投入使用,共计3100余套,可入住约1.4万人。 据悉,只要有本科以上学历、与注册在园区的企业签有一年以上合同、在上海没有住房,就可以拿着公司的证明提出申请。目前,张江“白领公寓”的租金为2100元/月,还可获得200元的政府补贴,公寓为50平方米独门独户的小屋,并可提供24小时的物业服务,地点则靠近张江地铁站,非常便利。类似于这样的公寓,对于事业刚刚起步的年轻人来说,无疑是租房时期很好的选择。

  4月份以来,房贷政策的收紧,打乱了不少买房人的购房计划。


  “春节之前,我们就开始看房。”由于房价居高不下,梁敏也不断调整自己的心理预期,“我最初的目标是上海内环以内的学区房。”梁敏准备明年生宝宝,和很多“准妈妈”一样,她希望借助于购房计划,实现一举两得,尽可能地为自己的宝宝提供更好的教育条件。


  “不过,看了两周的房之后我们就彻底放弃了。”梁敏告诉记者,内环内的房产由于位置较好,价格也居高不下;如果对口优质小学的话,不仅房源紧张,价格也要比同地段的房产高出10%~20%。梁敏和先生经过商量,觉得按照自己的经济实力,不如挑选一些地处中环的房产。


  最终梁敏和先生看中了一套位于中环内的房产,总价150万元。“因为在等先生的年终奖到账去支付首付,所以购房计划耽误了一段时间。”让梁敏没有想到的是,4月份之后接连出台了多项房产调控政策,对自己影响对大的就是房贷政策的收紧。按照梁敏的原定计划,自己购买的这套房产一般需要支付3成的首付,就可申请到7折的优惠贷款利率;但由于房贷政策收紧,银行的贷款经理告诉她,至少需要支付4成的首付,可以获得85折的房贷优惠利率。


  “这就意味着,我们不仅要再筹集15万元的首付,房贷的月供负担也会增加不少。”梁敏说,由于远远超过了自己的预算,他们不得不暂时搁置购房计划。“为了迎接宝宝的到来,我们重新租了一套大一点的公寓,每个月的租金4000元。”同时,梁敏也期待着,随着房产调控政策的实行,房价能够出现一定幅度的下跌。

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