选聘、续聘物业公司有正规程序

本报记者唐颖豪

如果小区业主对目前的物业公司不满想要“炒鱿鱼”，或者原来的物业公司聘任到期，业主想要续聘或者重新选聘新的物业，该如何正常启动整个程序？上海美达律师事务所主任陈世福指出，最简捷有效的就是掌握两个原则，两个“1/2”和三方监督。

两个“1/2”

按照《物权法》和《上海市住宅物业管理条例》，业主想要重新选聘或者续聘物业公司必须达到两个1/2通过，即“数人头”和“数砖头”。

什么是“数转头”？每套房屋产权证上的面积，必须要达到所属小区建筑规划中全部专有面积的1/2以上，即算通过。

什么是“数人头”？每张产证记为1票，必须达到建筑规划小区内所有产权证1/2以上，即算通过。

首先由业委会或者业主临时大会，提出重新选聘或者续聘物业公司的要求。其中，业主临时大会需要小区20％业主通过后成立。然后，必须满足两个“1/2”同时通过，这时才能再由业委会或者业主临时大会运行，投票表决，正式启动整个续聘改聘程序。

按照法律法规，整个过程在3个月内可以操作完成，然而在实际操作过程中至少需要半年。

三方监督

选聘或者续聘工作启动后，业委会或者业主临时大会必须即时通知所属街道、居委会和房地办，寻求三方知道和监督，并在他们监督下操作，否则属于无效。

街道、居委会和房地办则会对业委会或者业主临时大会递交上来的选聘或者续聘程序、投票方式、记票方式、开票方式等一系列操作进行审核和监督。时间节点按有关规定操作。

所有选票结果必须经过公示。在这期间，业主可以到房管局网站上进行查询，如有异议，则另行操作。

两个注意

不管条文如何规定，监督如何有效，如果业主不积极参与，很容易将整个程序演变为某些业委会或者业主临时大会成员的个人主意。因此，业主必须注意两点：

要有业主大会意识，业主公约应该定得详细些，不让业委会一包到底、一权独揽。

对发来的选票要慎重，多问为什么。比如为什么要改换物业公司，新招标的物业公司好在哪里等等，得到的理由必须充分。

终止程序

如果公示期间，业主有不同意的该如何终止？

两个途径：如果选票通过1/2，公示期间，业主可向行政部门、街道和房地办提出不同意见，指出违规之处，如果没有不合法的地方，业主应该少数服从多数，如果确有不合法之处，可主张复查；司法途径，新的物权法赋予业主可对侵害小区业主利益的决定向法院提起诉讼。

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选聘、续聘物业公司的矛盾焦点

什么样的投票算有效

尽管相关法规对选聘、续聘物业公司有明确规定，但是绝大多数业主依然觉得老物业要走，新物业要来都是件极其麻烦的事情。陈世福律师表示，在这个过程中往往是业主产生纠纷的高发环节，因为大家都对投票有质疑。

首先，对投票有效性质疑。为什么会产生疑问？因为有的小区入住率不高造成很多选票送达不到。另外，选票发放采取的方式不一样，比如有的上门征询，有的邮局投递，有的传真，有的投放信箱等等。由于方法不统一，在选票返还过程中容易出现差错。很多业主经常会问，所有选票是否都投递出去？是否全部返还？

其次是对没有返还的选票该如何计算其意见，大家理解不一。由于现小区大部分业主参与度不高，通常一个小区内只有三分之一业主热衷于参与小区事务，而大部分人游离小区公共事务之外。不返还的选票算作同意还是不同意，引起大家争执。在实际操作中，很多业委会在投递选票之前声明，没有返还的选票视作同意，这种做法值得商榷。因为如果视作同意，当然也有视作不同意的理由，该听哪一方的意见？但是，如果不这样执行，很多人又会觉得很容易使整个运作陷入瘫痪。陈律师建议，没有返还的选票应该视作弃权。但是，只要投出和返还的有效票数达到1/2，仍然可以按照相关程序操作下去。