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南京房产交易“悔买”纠纷明显增加,律师点评四个典型案例

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 21:39:19

南京房产交易“悔买”纠纷明显增加,律师点评四个典型案例
陈珊珊
房地产调控新政重磅出击之后,南京楼市出现“退烧”迹象。在经历了“发烧期”卖房人坐地提价、频频毁约后,“退烧期”来临后买房人掌握主动权了,记者从南京多个律师事务所了解到,近日由买房人毁约引起的房产纠纷明显增加。如果您最近有房产方面的交易,那么以下的四个典型案例,可能对您有借鉴作用。
【案例A】
天啊,刚付完定金就跌了!
“叫你再看看再看看,你不听!现在好了吧,想反悔都不行!”
“哎哎哎!你怎么净放马后炮!当初是谁怪我动作慢拼命催我?现在又怪我动作快!”
原音再现
找律师咨询,律师还没开口,刘先生夫妇倒先吵成一团。他们十天前刚买了一套二手房,现在房价走低,后悔得不得了。
刘先生苦笑着说,他从去年秋天起就开始看房了,陆续看中了好几套,因为种种原因都没买成。今年1月份,又在玄武区看中一套二手房,除了总价高一点(105万)之外,其他方面都很满意,谁知道都准备签约了,房东忽然涨价,称低于110万不卖,他一气之下没买。郁闷的是,1月份之后,二手房一天一个价,蹭蹭直涨。老婆怪他动作太慢,他心里也着急,一有空就往中介跑,前一阵好不容易看中一套,在城东,单价1万4,小两口咬牙接受下来,哪晓得刚交完定金,房价就开始降!
“这两天报纸都在登房产调控信息,好多地方房价都降了,我到中介转了转,跟我那套房子条件差不多的,挂牌价都在1万3左右,我肯定买贵了。”现在,刘先生想毁约,但又有点“投鼠忌器”——当初带着“抢购”的心理买房,因怕房东反悔,交了3万元定金,违约金也定得很高,8万元呢,没想到现在想反悔的是自己,真是骑虎难下。
因感到为难,刘先生夫妇找到江苏维世德律师事务所的唐岩律师咨询,他们希望唐律师挑一挑合同的毛病,帮他们找到反悔的借口。
[律师观点]
别折腾,认了吧
刘先生夫妇所说的合同是有中介参与的三方协议,唐岩律师看了几遍,没有发现漏洞。“你签了协议,也交了定金,说明买卖合同关系成立并且生效了,根据法律规定,你有义务履行合同,如果违约,就要承担违约责任。”唐律师说,卖家可以选择两种维权途径,一是扣下定金,解除买卖合同,二是要求继续履行合同,并主张违约金。现在的情况是,违约金非常高,房价又呈下降趋势,卖房人显而易见会选择第二条维权途径,因为这对他很有利。刘先生夫妇违约的成本将会很高,就算违约能买到更便宜的房子,也很难弥补损失。因此,他建议刘先生夫妇不要再折腾。
【案例B】
你不想卖?我还不想买了!
10天前:“他给我发了条短信,说房子涨价不卖了,定金可以退,我要跟他打官司!”
现在:“暂时先不起诉,再等两天,如果房价继续跌,我就不要房子了,让他付违约金。”
原音再现
前段时间,江北房价疯涨,频繁出现二手房一天提价数万元的恐怖景象。市民文女士在这样的狂潮中“抢”了一套还算划算的二手新房——新楼盘,毛坯,78平方米,56万。然而,交完定金的第三天,卖房人就反悔了。
“他给我发了条短信,说房子涨价,不想卖了,定金可以退,如果不同意可以去打官司。我真是气坏了!”文女士说,她交了2万元定金,约定的违约金是5万元,如果毁约,最多只能要回5万元,扣除2万元定金,多得的3万根本没法对付汹涌攀升的房价。权衡再三,她决定起诉房主要求继续履行合同。在律师的建议下,她到法院申请了诉前保全,这样一来,卖房人就不能把房子卖给他人了。


按规定,保全15天内需递交诉状。昨天,文女士原打算去法院,可看到报纸后,她后悔了,“19日江北一套二手房一天猛降20万,这是什么概念啊!我肯定买贵了,只要耐心等,不愁没有更便宜的。”这么想着,她立马不恨卖房人了。
接着,文女士给律师打了个电话:“暂时先不起诉,再等两天,如果房价继续跌,我就不要房子了,让他付违约金。”
据说,卖房人肠子都悔青了。
[律师观点]
卖房人无权再反悔
卖房人能收回反悔的话,要求文女士继续履行合同吗?江苏维世德律师事务所的唐岩律师表示不行,“法律上有个禁止反言的说法,卖房人已经明确表示要毁约,现在没有权利反悔,就算文女士同意继续履行合同,他也得承担违约责任。”
房价的上涨和下跌,都容易引发交易纠纷,不同的是,上涨时,卖房人很跩,下跌时,买房人掌握主动权。唐律师认为,出现这种状况是正常的,但也反映了一些市民欠缺“诚信交易”的意识。房价有涨有跌,只要发生交易,就有商业风险,长期来看,这种风险对双方是公平的。买卖双方在交易前理应能够预见风险,拿房价上涨或下跌作为违约的借口,既行不通也不应该。
【案例C】
旧的卖不掉,新的没钱买了!
“想卖了旧房子换新的,现在旧房子下家不买了,新房子贷不到款,真是倒霉透了!”
原音再现
“真是倒霉透了,我被这个下家害惨了!”换房大计进行到一半不幸搁浅,市民张先生郁闷坏了。
张先生在夫子庙有套住房,60平方米,两室一厅。因为房龄较老,户型陈旧,张先生一直想把这套房子卖了,换一套大点的新房。春节后,他开始四处看房,同时将旧房挂到中介出售。
上个月,上家和下家都找到了。上家陈老先生,想出售江宁一套新房;下家姓季,是个刚工作的小伙子,想购买张先生的旧房。张先生分别与两人达成协议——以75万的价格将旧房卖给小季,再以150万的价格买进老陈的新房。小季向张先生支付了2万元定金,张先生向老陈支付了5万元定金。
老陈的房子还有贷款没还清,房产证也未办好,他希望张先生帮他还清贷款,以便于办理产权证,解除抵押,然后再进行二手房交易。张先生同意,因为尽管手续很繁琐,但老陈出的总价还算公道。还贷的钱从哪来呢?他的打算是,申请一部分贷款,再加上小季支付的旧房房款,基本就能应付了。为了不耽误事儿,张先生与小季约定4月15日之前签约付款,与老陈约定4月20日之前办妥银行贷款的所有手续。
计划衔接得很好,实施却遇到了问题。最近的房产新政,显然震撼到了小季,他联系张先生,表示愿意放弃定金,不买房了。雪上加霜的是,张先生接到银行通知:因房贷收紧,贷款暂时无法下发。张先生急坏了,两头都落空,哪有钱帮老陈还贷啊,违约是肯定的了!
[律师观点]
连环交易更要避风险
江苏金长城律师事务所的王健律师接受采访时表示,“卖旧买新”的市民处于两笔房产交易的“夹心层”,因此更容易遭遇风险,一般来说,他们最害怕的意外状态就是下家毁约。那么如何规避这种风险呢?王律师认为,跟下家签约时必须把“一些话”说清楚,如“我卖房是为了筹钱买新房,你必须按照合同约定及时支付房款,如果你违约,给我造成损失,是要承担责任的”,当然,口头说是没用的,必须用规范的语言写进合同,如此一来,连环交易就有保障了。可张先生跟小季之间并没有这样的约定。现在小季违约,他只能选择两种“处罚”方式,一是不予返还定金,二是要求小季承担他的“实际损失”。王律师认为,张先生因小季违约,无法履行与上家的买卖合同,从而向上家支付违约金,实际上发生了损失,应当可以向小季追偿。但实践中,法院认定的“实际损失”一般只包括利息损失、涨价差额等等,因此,张先生的维权还是存在风险的。


【案例D】
银行放贷迟了,害我赔钱!
原音再现
“我也不想违约啊,可是银行就是放不出贷款,这不是害我吗?”
小戴在北京西路有套房屋。今年1月,小徐以130万元的总价买下该房。双方约定,小徐签约时支付60万元首付款,2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续,2月20日前用贷款支付剩余房款,逾期一日需支付总房价款万分之五的滞纳金。
合同签署后,小徐按期支付了首付款,并于2月10日办理了交易及抵押登记,也将相关收件收据交给了银行。可是银行迟迟没有放款,以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小戴。银行方面表示,因政策调整,放贷额度受限,要等3月份才能发放贷款。
现在,小徐已经拿到贷款,将房款付清,但小戴要求他支付逾期付款的违约金。小徐感觉很冤枉,因为他也不知道银行的政策会有变化。
为了解决纠纷,小徐聘请了江苏崔武律师事务所的王平律师。王平律师认为,合同约定小徐须在2月10日前办妥贷款审批的所有手续,小徐已经办妥,银行也已经批准其贷款申请,可以说,小徐已经履行了合同约定的义务,政府出台政策导致银行逾期放贷,属于情势变更,小徐是可以免责的。但也应当看到,小戴在卖房的同时也买了一套房,小徐逾期付款,导致小戴没法及时付款,产生了违约金,造成了损失。最终在律师的调解下,小徐同意支付小戴3000元违约金。
[律师观点]
付款日期要留余地
据王平律师介绍,今年起,因为贷款逾期引发的房产交易纠纷明显开始增多。一般来说,银行即使批准了贷款申请,也不会明确承诺何时发放贷款,所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期,发生变化的可能性很大。王平律师建议市民签署房屋买卖合同时,尽量在约定付款日期上留有余地。
江苏金长城律师事务所的王健建议借鉴开发商卖房时的做法。“开发商卖房时,会在合同中明确约定几月几日去办理贷款,如果因故办不了贷款,或者贷款不能及时到位,将根据合同规定的办法处理,比如买房人一次性筹款,或分期筹款。二手房买卖完全可以借鉴这一做法,比如上面的案例中,小戴可以提出在合同中约定,如果2月20日贷款不到位,小徐需一次性付清余款。这样就可避免纠纷。”本报记者陈珊珊

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