您现在的位置: 云翼房产网 >> 房产问答 >> 房产纠纷 >> 房产买卖纠纷 >> 正文

南京房产交易“悔买”纠纷明显增加

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 18:19:57

  南京房产交易“悔买”纠纷明显增加

  房地产调控新政重磅出击之后,南京楼市出现“退烧”迹象。在经历了“发烧期”卖房人坐地提价、频频毁约后,“退烧期”来临后买房人掌握主动权了,记者从南京多个律师事务所了解到,近日由买房人毁约引起的房产纠纷明显增加。如果您最近有房产方面的交易,那么以下的四个典型案例,可能对您有借鉴作用。

  【案例A】

  天啊,刚付完定金就跌了!

  “叫你再看看再看看,你不听!现在好了吧,想反悔都不行!”

  “哎哎哎!你怎么净放马后炮!当初是谁怪我动作慢拼命催我?现在又怪我动作快!”

  原音再现

  找律师咨询,律师还没开口,刘先生夫妇倒先吵成一团。他们十天前刚买了一套二手房,现在房价走低,后悔得不得了。

  刘先生苦笑着说,他从去年秋天起就开始看房了,陆续看中了好几套,因为种种原因都没买成。今年1月份,又在玄武区看中一套二手房,除了总价高一点(105万)之外,其他方面都很满意,谁知道都准备签约了,房东忽然涨价,称低于110万不卖,他一气之下没买。郁闷的是,1月份之后,二手房一天一个价,蹭蹭直涨。老婆怪他动作太慢,他心里也着急,一有空就往中介跑,前一阵好不容易看中一套,在城东,单价1万4,小两口咬牙接受下来,哪晓得刚交完定金,房价就开始降!

  “这两天报纸都在登房产调控信息,好多地方房价都降了,我到中介转了转,跟我那套房子条件差不多的,挂牌价都在1万3左右,我肯定买贵了。”现在,刘先生想毁约,但又有点“投鼠忌器”——当初带着“抢购”的心理买房,因怕房东反悔,交了3万元定金,违约金也定得很高,8万元呢,没想到现在想反悔的是自己,真是骑虎难下。

  因感到为难,刘先生夫妇找到江苏维世德律师事务所的唐岩律师咨询,他们希望唐律师挑一挑合同的毛病,帮他们找到反悔的借口。

  [律师观点]

  别折腾,认了吧

  刘先生夫妇所说的合同是有中介参与的三方协议,唐岩律师看了几遍,没有发现漏洞。“你签了协议,也交了定金,说明买卖合同关系成立并且生效了,根据法律规定,你有义务履行合同,如果违约,就要承担违约责任。”唐律师说,卖家可以选择两种维权途径,一是扣下定金,解除买卖合同,二是要求继续履行合同,并主张违约金。现在的情况是,违约金非常高,房价又呈下降趋势,卖房人显而易见会选择第二条维权途径,因为这对他很有利。刘先生夫妇违约的成本将会很高,就算违约能买到更便宜的房子,也很难弥补损失。因此,他建议刘先生夫妇不要再折腾。

  【案例B】

  你不想卖?我还不想买了!

  10天前:“他给我发了条短信,说房子涨价不卖了,定金可以退,我要跟他打官司!”

  现在:“暂时先不起诉,再等两天,如果房价继续跌,我就不要房子了,让他付违约金。”

  前段时间,江北房价疯涨,频繁出现二手房一天提价数万元的恐怖景象。市民文女士在这样的狂潮中“抢”了一套还算划算的二手新房——新楼盘,毛坯,78某方米,56万。然而,交完定金的第三天,卖房人就反悔了。

  “他给我发了条短信,说房子涨价,不想卖了,定金可以退,如果不同意可以去打官司。我真是气坏了!”文女士说,她交了2万元定金,约定的违约金是5万元,如果毁约,最多只能要回5万元,扣除2万元定金,多得的3万根本没法对付汹涌攀升的房价。权衡再三,她决定起诉房主要求继续履行合同。在律师的建议下,她到法院申请了诉前保全,这样一来,卖房人就不能把房子卖给他人了。

  按规定,保全15天内需递交诉状。昨天,文女士原打算去法院,可看到报纸后,她后悔了,“19日江北一套二手房一天猛降20万,这是什么概念啊!我肯定买贵了,只要耐心等,不愁没有更便宜的。”这么想着,她立马不恨卖房人了。

  接着,文女士给律师打了个电话:“暂时先不起诉,再等两天,如果房价继续跌,我就不要房子了,让他付违约金。”

  据说,卖房人肠子都悔青了。

  [律师观点]

  卖房人无权再反悔

  卖房人能收回反悔的话,要求文女士继续履行合同吗?江苏维世德律师事务所的唐岩律师表示不行,“法律上有个禁止反言的说法,卖房人已经明确表示要毁约,现在没有权利反悔,就算文女士同意继续履行合同,他也得承担违约责任。”

  房价的上涨和下跌,都容易引发交易纠纷,不同的是,上涨时,卖房人很跩,下跌时,买房人掌握主动权。唐律师认为,出现这种状况是正常的,但也反映了一些市民欠缺“诚信交易”的意识。房价有涨有跌,只要发生交易,就有商业风险,长期来看,这种风险对双方是公某的。买卖双方在交易前理应能够预见风险,拿房价上涨或下跌作为违约的借口,既行不通也不应该。

  【案例C】

  旧的卖不掉,新的没钱买了!

  “想卖了旧房子换新的,现在旧房子下家不买了,新房子贷不到款,真是倒霉透了!”

  原音再现

  “真是倒霉透了,我被这个下家害惨了!”换房大计进行到一半不幸搁浅,市民张先生郁闷坏了。

  张先生在夫子庙有套住房,60某方米,两室一厅。因为房龄较老,户型陈旧,张先生一直想把这套房子卖了,换一套大点的新房。春节后,他开始四处看房,同时将旧房挂到中介出售。

  上个月,上家和下家都找到了。上家陈老先生,想出售江宁一套新房;下家姓季,是个刚工作的小伙子,想购买张先生的旧房。张先生分别与两人达成协议——以75万的价格将旧房卖给小季,再以150万的价格买进老陈的新房。小季向张先生支付了2万元定金,张先生向老陈支付了5万元定金。

  老陈的房子还有贷款没还清,房产证也未办好,他希望张先生帮他还清贷款,以便于办理产权证,解除抵押,然后再进行二手房交易。张先生同意,因为尽管手续很繁琐,但老陈出的总价还算公道。还贷的钱从哪来呢?他的打算是,申请一部分贷款,再加上小季支付的旧房房款,基本就能应付了。为了不耽误事儿,张先生与小季约定4月15日之前签约付款,与老陈约定4月20日之前办妥银行贷款的所有手续。

  计划衔接得很好,实施却遇到了问题。最近的房产新政,显然震撼到了小季,他联系张先生,表示愿意放弃定金,不买房了。雪上加霜的是,张先生接到银行通知:因房贷收紧,贷款暂时无法下发。张先生急坏了,两头都落空,哪有钱帮老陈还贷啊,违约是肯定的了!

  [律师观点]

  连环交易更要避风险

  江苏金长城律师事务所的王健律师接受采访时表示,“卖旧买新”的市民处于两笔房产交易的“夹心层”,因此更容易遭遇风险,一般来说,他们最害怕的意外状态就是下家毁约。那么如何规避这种风险呢?王律师认为,跟下家签约时必须把“一些话”说清楚,如“我卖房是为了筹钱买新房,你必须按照合同约定及时支付房款,如果你违约,给我造成损失,是要承担责任的”,当然,口头说是没用的,必须用规范的语言写进合同,如此一来,连环交易就有保障了。可张先生跟小季之间并没有这样的约定。现在小季违约,他只能选择两种“处罚”方式,一是不予返还定金,二是要求小季承担他的“实际损失”。王律师认为,张先生因小季违约,无法履行与上家的买卖合同,从而向上家支付违约金,实际上发生了损失,应当可以向小季追偿。但实践中,法院认定的“实际损失”一般只包括利息损失、涨价差额等等,因此,张先生的维权还是存在风险的。

  【案例D】

  银行放贷迟了,害我赔钱!

  原音再现

  “我也不想违约啊,可是银行就是放不出贷款,这不是害我吗?”

  小戴在北京西路有套房屋。今年1月,小徐以130万元的总价买下该房。双方约定,小徐签约时支付60万元首付款,2010年2月10日前办妥银行贷款的所有手续,2月20日前用贷款支付剩余房款,逾期一日需支付总房价款万分之五的滞纳金。

  合同签署后,小徐按期支付了首付款,并于2月10日办理了交易及抵押登记,也将相关收件收据交给了银行。可是银行迟迟没有放款,以至于他没能在约定期限内将剩余房款支付给小戴。银行方面表示,因政策调整,放贷额度受限,要等3月份才能发放贷款。

  现在,小徐已经拿到贷款,将房款付清,但小戴要求他支付逾期付款的违约金。小徐感觉很冤枉,因为他也不知道银行的政策会有变化。

  为了解决纠纷,小徐聘请了江苏某律师事务所的王某律师。王某律师认为,合同约定小徐须在2月10日前办妥贷款审批的所有手续,小徐已经办妥,银行也已经批准其贷款申请,可以说,小徐已经履行了合同约定的义务,政府出台政策导致银行逾期放贷,属于情势变更,小徐是可以免责的。但也应当看到,小戴在卖房的同时也买了一套房,小徐逾期付款,导致小戴没法及时付款,产生了违约金,造成了损失。最终在律师的调解下,小徐同意支付小戴3000元违约金。

  [律师观点]

  付款日期要留余地

  据王某律师介绍,今年起,因为贷款逾期引发的房产交易纠纷明显开始增多。一般来说,银行即使批准了贷款申请,也不会明确承诺何时发放贷款,所以申请人得到的放贷日期只是一个大概的日期,发生变化的可能性很大。王某律师建议市民签署房屋买卖合同时,尽量在约定付款日期上留有余地。

  江苏金长城律师事务所的王健建议借鉴开发商卖房时的做法。“开发商卖房时,会在合同中明确约定几月几日去办理贷款,如果因故办不了贷款,或者贷款不能及时到位,将根据合同规定的办法处理,比如买房人一次性筹款,或分期筹款。二手房买卖完全可以借鉴这一做法,比如上面的案例中,小戴可以提出在合同中约定,如果2月20日贷款不到位,小徐需一次性付清余款。这样就可避免纠纷。”记者陈珊珊

  4月初,市民李先生在365地产家居网挂牌了两套房源,半个月之后房源未能售出,却等来了中央对楼市“史上最严厉”的调控。前两天,李先生打电话给该网站的工作人员,并没有要求调低价格,而是在出售房源的介绍里分别加上了这样两句话:“如果有中介公司能帮忙把房子卖出去,房主付10万元中介费用”,另一套则表示愿付6万元中介费。

  据了解,李先生挂牌的这两套房源均为别墅房源,一套位于仙林金陵家天下,面积243某米,总价570万元;另一套位于江宁天地新城,面积293某米,总价286万。在一些二手房网站上,记者看到类似的房源并不多见,而按照二手房行业的行规,房产中介费为买卖双方各付总价的1.2%,这两套房源房主需要缴纳的中介费用分别是6.84万元和3.43万元,按房主16万的中介费报价,总共多出了5.73万元,这在二手市场上却是比较罕见。

  李先生表示,悬赏卖房一方面是由于自己的房源总价较高,希望能吸引到中介公司的销售高手将房源售出;同时,他也希望能在最短的时间里把自己的两套房子出手,以免日后夜长梦多。我爱我家市场部经理舒莉莉表示,“从以往市场交易情况来看,很少有房主主动要求提高中介费用卖房的,可以看出,这位房主确实比较心急。”她认为,这次政策的调控确实影响到了一部分投资客,尤其是别墅这种高端房源的房主。“随着重庆等地住房特别消费税、保有税的脚步越来越临近,实力不强的房主显得相当着急,这也是此次调控要达到的效果。”

  中介人士表示,虽然李先生悬赏“10万”求售,但是在当前的市场环境下,愿意接手的买房人恐怕不多。房地产市场在新政刚刚出台后,买方的观望心态很浓厚,李先生要想早点出手,恐怕还得在房价上“多出点血”。

  二套房贷新政出台后,就有人断言“会有人为此假离婚”,有媒体宣称,南京已出现了为二套房贷款“先离婚,拿到贷款再复婚”的现象。昨天在新浪乐居论坛上南京某楼盘版块上出现了一个有趣的帖子,帖子说,二套房贷新政究竟有多大“杀伤力”?算了一笔账:以一套总价200万、贷款10年的二套房计算,按照四成首付的旧政策,首付款是80万,上调至五成后首付款为100万,提高了20万。除此之外,此前二套房的利率执行一直较为宽松,一些银行还能给予7折优惠,而如果二套房执行1.1倍基准利率的话,这套房子此前的月供是1.02万元,现在则为1.14万元,每个月要多还1200元。很显然,政策调整后,购房成本将有明显增加。为了避免这样无缘无故增加的成本,你会选择假离婚吗?

  截至昨天22:45,有225名业主参加了这项调查,结果斩钉截铁说“不会”的,只占了10%都不到!综合

  1.当然会的,几十万要赚多久92(40.89%)

  2.不会,这怎么能是儿戏22(9.78%)

  3.需要看情况吧,能不走这步就不走了111(49.33%)

云翼房产网