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房产优先购买权的司法保护

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 22:09:59

  何谓房产优先购买权,是指在房产交易过程中依照法律、法规的规定,特定人(包括公民、法人或其他经济组织)在同等条件下,优先于其他人购买出卖人房产的权利。它是民商法上一项较为重要的法律制度,我国现行的《民法通则》、《合同法》等法律以及相关行政法规、司法解释中,就共有人和承租人的优先购买权作了相应的规定,但由于立法上过于原则,司法实践中对优先购买权的保护有限,由此引发了很多纠纷。近年来,法学界有一些对优先购买权理论研究,但涉及司法保护的不多。本文试从房产优先购买权司法保护中存在的问题进行探讨,以寻求确保优先购买权人权利实现的思路。

  一、房产优先购买权人的几种情况

  在房产买卖关系中,我国现行的法律制度规定了以下五种优先购买权。

  1.房产共有人的优先购买权。早在国务院1983年12月颁布的《城市私有房屋管理条例》第10条就规定,“房屋所有人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书,在同等条件下,共有人有优先购买权。”此后,我国《民法通则》第78条第3款也规定。“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的分额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”房产共有人的优先购买权,通常是指按份共有人。这里包括合伙人、有限责任公司股东、继承权人。而对共同共有人,只有在某种特定身份关系解除后,才对有关房产进行分割,进而对该房产取按份共有权。这里的特定身份关系主要是指婚姻关系。而法律之所以赋予共有人优先购买权,又是鉴于房屋通常是在结构相连的一间或几间,是不可分割的一个整体,让其他共有人享有优先购买权,有利于对房屋进行管理、修缮、使用,也方便群众生活,更有利于消除矛盾,符合情理。

  2.房产承租人的优先购买权。1983 年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前3个月通知承租人。同等条件下,承租人有优先购买权。”此后,我国《民法通则》虽未明确规定优先购买权,但1988年4月2日,最高人民法院“关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)”第 118条规定,“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”这一规定,一直是人民法院处理承租人优先购买权纠纷案件的法律依据。1998年10月1日实施的《合同法》第230条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此,在立法上进一步确认了房产承租人的优先购买权。

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