投资写字楼的软环境：易被忽视的指标

　　今天的房产投资者们已经习惯一掷千金。高档公寓、商务酒店、别墅等高端产品更容易吸引他们的眼球。与此相比，写字楼的投资显得过于“慢热”，其回报平稳、收益不菲的特点也被人忽略。可以毫不夸张地说，一个好的写字楼产品就是投资者手中的“摇钱树”。但想要挑选出能带来丰厚收益的写字楼，则要从区位、产品品质和软环境等多方面考虑。

　　区位是价值的基点

　　购买写字楼，不论是出于自用还是投资目的，首先必须考虑区位价值。由于写字楼属于长期持有项目，其房产的增值主要来源于区域的增值，区域的商务氛围也决定了写字楼的出租收益。因此，区位是衡量写字楼价值的核心。

　　一般来讲，城市中心或商务核心区土地稀缺性较强，增值空间会较大。此外，好的区位资源优势明显，人流、物流、信息流、资金流汇聚之处，办公更加方便，因此会有好的租金收益，投资回报率高，风险小。

　　所以从投资价值角度来看，是否位于城市的核心区，是购买写字楼项目的第一参考。

　　考察一个区域属于成熟区还是成长区，要结合售价、租金、出租率和人流量多个因素进行分析。从北京写字楼的区域分布看，CBD是当之无愧的黄金地带，商务气氛浓厚。近几年CBD保持着不小的供应量，品质也首屈一指，因此是资金雄厚的投资者的首选区域。目前该区域写字楼存在部分散售项目，均价在2万元/平方米左右，日租金为8~10元/平方米。

　　东二环、中关村和金融街等区域则处于良好的上升阶段，商务氛围渐浓，租金上扬，虽然租金水平不及CBD区域，但价格更有竞争力，未来升值空间更大。目前在这些区域都拥有散售项目，每平方米售价约为1.5万~2万元，日租金水平为5~8元/平方米。

　　除了地段，具体项目周边的交通因素也是区域价值指标之一。交通环境关系到未来办公的便利程度。同一区位内，如果某个写字楼所处地段交通不便，或交通拥挤，必然影响投资收益；如果处于地铁、主干道附近，则更容易出租并获得更高水平的租金。

　　项目品质需“软硬皆施”

　　确定好区域后，就要对区域内目标项目进行品质考量。因为对于实际使用写字楼的企业来说，品质和办公环境至关重要，租金收益和产品的保值增值都有赖于此。以自用为目的的购买者可以结合自身情况选择符合需要的项目。对于投资者而言，未来租户的规模和办公需要都难以确定，因此最好挑选品质中上等的产品以降低出租难度。因为一般来讲，写字楼管理费用较高，一旦空置将给投资者带来巨大的损失，而且好的品质也有利于产品的保值、增值。

　　考察写字楼的硬件水平，可以从级别认证去衡量，也要从建筑品质、空间布局、电梯质量、采光通风等多方面进行实地考察。项目周边配套也关系到投资收益，有必要了解周边配套设施，如银行、商店、餐饮、公寓等，看功能是否齐全。

　　除了硬件设施，写字楼的软性配套与物业管理水平也非常重要。在软性配套方面，着重考察信息化、智能化配置；而物业管理则去了解该物管公司的资质，以及服务范围否能细致入微。

　　在认可项目品质后，户型的选择也需谨慎。个人投资写字楼时，建议选择面积在500~2000平方米的开间，一方面需要这种户型的客群较大，同时也可以保证公司规模和质量在中等水平，租金回报更具稳定性。

　　需要注意的是，选择投资中等面积的写字间，要求投资者有很高的支付能力。如果投资小面积分割出售的物业，总价虽然较低，但由于小业主太多，可能会影响到该物业的管理水平和回报能力。

　　风险提示

　　风险一：资金投入大

　　目前写字楼价格虽然不高，但由于户型面积较大，其投资总额要远高于住宅产品，因此投资写字楼必须防范贬值风险。在北京房地产市场一片大好的情况下，虽然区域价值没有贬值之忧，但某个地段由于市政规划导致商务职能下降，也会导致项目的贬值。如果一个区域未来的供应量超过市场需求，也将影响项目价值和租金收益。

　　风险二：按揭购买成本高

　　购买写字楼采取按揭支付，其成本要高于同价位的住宅产品。北京市场纯写字楼项目单价多在1.5万元/平方米以上，总价一般在500万元以上。目前北京写字楼按揭贷款首付多在6成以下、10年期限，因此需要很高的首付能力和还款能力。贷款利率方面，写字楼要高于住宅近1%，同时购置及出租物业的税费、管理费用也要高于住宅。

　　风险三：回报周期长

　　写字楼与住宅都具有投资功能，但住宅属于生活用品，可满足投资和自住两种需求，写字楼则是用于办公等生产用途，闲置成本较高。在产品本身的增值空间和速度上，写字楼要要低于住宅产品，更多是以租金回报为投资目的。因此投资写字楼，只有长线投资才能获得理想的收益。