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如果此事发生在美国——谈物业费与Assessments

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 22:06:39

2008年3月26日,北野先生在网上发了一条“物业费该不该涨?”的帖子,说:“银枫家园是全中国第一个通过业主大会投票同意涨价的小区,可能也是第一个在入住6年后,用涨价的物业费开始粉刷楼道的小区,整个小区看起来像新的一样!”

如果,仅为了要粉刷一下楼道,要涨物业费,那大可不必了。

《现代物业》2008年第1期的第23页中提到美国的Assessment的方法倒是值得我们了解、参考、学习的。

打开英汉字典,Assessment为“评价,估定,评估的数额”,不过英语单词在不同的行业有不同的解释,在物业管理行业,美国设Assessment的定义是:A proportionate share of the funds required for the payment of common expenses which from time to time is assessed against a unit owner.

意译为:一个时常针对单元业主而分摊到的,因(物业)公共开支所需基金的均分费用。

物业费,在美国叫Common Charges,它的定义是:Each unit’s proportionate share of the common expenses assessed in accordance with the common interest of the unit.

意译为:每个单元按照该单元占有(物业公共产权)的份额而分摊到的公共开支的均分费用。

因为物业费是每个月要支付的,它的全称为:Monthly Common Charges,它与Assessment的很大区别不是一次一次分摊(from time to time is assessed)给业主的,而是每月固定的。

若在美国,银枫家园要粉刷楼道,如果这笔钱是在预算之外,小区业主委员会(董事会)就会要求管理公司作一份粉刷楼道报价,通过小区业主委员会的评估,如项目成立、报价合理,小区业主委员会就会做一个Assessment,一次性向每个业主收取一定费用,专款专用。

如果五个月后,小区内又有一特殊项目,可能业主又要分摊到一次Assessment。但如果这个小区公寓一年出现3次Assessments,业主委员会(董事会)与管理公司就要重新评估物业费的预算或其他原因了。

一般来说,业主每月的物业费是不能轻易调动或涨价的。业主不愿意上涨物业费,还有一个原因,那就是美国的公寓房价与物业费成反比,一般来说,纽约市内一套价为40万美元 60平方米的二手房,房价会随物业费高低开出不同卖价。如果按市场现状,正常评估这60平方米的房子每月物业费为500美元,如果管理公司管理得好,节约公共用电用水,设备保养好等,物业费每月只收350美元,房价就可以卖高2万美元,反之,每月物业费700美元,房价可能只有37万美元。

在美国,物业管理公司只收该管理小区物业费的5%到7% 作为管理费。物业费属于小区业主。

小区业主委员会与管理公司在制定小区开支年度预算时,一定会有“积余”一项,积余额通常是收来物业费总数的15%至20%,也就是说,一个业主每月交200元物业费,其中有30元或40元是存在银行小区业主帐户里的,以备急用。这跟每个有教养的家庭一样,有个理财计划。一个不好的管理公司就像家里出了个贪吃懒做、游手好闲的儿子,每月发来的工资吃光用光,还经常开口向父母要。父母就要为不孝儿子苦恼了!

此外,美国的许多公寓的出售计划说明书写清楚,凡要动用10,000美元以上的费用来购买设备、维修保养大楼,必须征得2/3的业主同意。

一般情况下,小区事务都由小区业主委员会(董事会)拍板决定。

小区的业主委员会(董事会)是通过大多数业主选出来的,既然相信与委托他们了,小区的事务就不必都要通过小区业主大会由2/3的业主来开会通过了。现在,随着物价指数的上涨,平均每隔二、三年调整一次物业费是正常的。

一个小区业主委员会(董事会)和物业管理公司能否合理调节,能否运用Monthly Common Charges与Assessment,实际上是反映了物业管理的水平!

(作者系纽约资深物业管理顾问)

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