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停车场管理:环环相扣 不容疏漏

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 22:05:30
汤孝群

停车场本身是物业的配套系统,只有在各个方面、各个环节都管好了,才能保证整个配套系统的良好运行。否则,任何一个环节的疏漏,都会影响到整个系统的经营运行,造成不必要的损失。笔者认为,停车场管理的内容,主要有以下几点:

一、安全管理

由于停车场停放车辆具有流动性,加之车辆价值兄昂贵,极容易形成安全隐患。所以,做好安全防范工作是十分重要的。

1、人防

(1)建立高素质的保安队伍

高素质的保安人员是提高好车场安全保卫工作的根本。为此,在招聘车场保安人员时,要聘用身体素质好、有一定文化、思想素质好的员工,并做好岗前、岗后保安知识培训;注重员工职业道德、法规制度的教育,加强业务技能的训练,做好消防和治安管理预案、演习,真正建立起一支爱岗敬业、纪律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

(2)健全各种安全保卫制度

为了强化停车场的安全管理,要把建立健全各项停车场的安全管理制度放在首位。为此,停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度,从根本上保证停车场管理工作的有序实施。

2、技防

如果说人防是停车场管理的软件,那么,技防则是停车场管理的硬件。配备先进的技术防范设施设备,是提高停车场安全管理水平、管理效率,切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范配备情况,主要有以下一些设施设备:

具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全管理系统,重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统,通信联系系统,机械防盗系统,公共照明系统和总值班工作系统等。特别对于大型的停车场尤其必要,应尽量配备。例如:智能停车场收费管理系统,它是采用图形人机界面操作方式,通过计算机图象比较,用先进的非接触感应操作方式,自动识别进入车辆用户的身份,并通过计算机图像处理来识别出入车辆的合法性。车辆出入停车场,完全处于计算机监控之下,使得停车场的出入、收费、防盗、车位管理完全智能化并具有方便快捷、安全可靠的优点,从而进一步提高了车库管理的质量。

二、日常管理

作为一个停车场项目管理者,管理过程中一定要明确停车场各岗位人员的岗位职责。例如,车辆管理负责人职责:1、依法循章对住宅区(大厦)、交通、车辆进行管理;2、负责按物价部门收费规定收取车辆保管费;3、熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况,车位情况,合理安排,优先保证业主使用车位;4、负责监督和落实员工岗位职责,对员工进行日考核,填写《员工考核表》;5、负责每日工作检查,并填写《车辆管理日检表》;6、负责对外协调与联系,处理车辆管理方面的问题和客户投诉;7、负责对员工进行法制教育和职业道德教育,不断提高服务质量;8、负责对员工进行岗位培训,并做好培训记录;9、定时向管理处主任汇报工作,等等。

同时,还要对停车场工作情况进行随时督导检查,定期召开管理会议(至少一月一次),组织检查管理停车场的系统设备和程序的完好性,保证设施设备的有效和正常使用。

三、停车场经营管理

1、加强车辆的月停、临停工作的管理。停车场停放车辆一般分为月停和临停两种方式,月停车辆一般是按月收费,临停车辆则以计时方式进行收费。业主、顾客若要办理月停,可带齐证件或证明到车场收费处或管理处办理,并与管理处签订车位租用协议。车管员在收取当月应缴纳的车位租金及管理费后,发放停车卡及电子出入卡给用户,并收取电子出入卡押金。在对临停的收费管理上,要设置入口和出口,每天卖出的票数和入口数一定要相吻合,对停车场费的收取也应制定严格的管理制度,坚决杜绝吃票款的行为。

2、除了利用自身的资源开展停车业务之外,还可以为用户代办各种交通手续、证件、代办年检等,以取得良好的停车场经济效益。

四、清洁卫生管理

停车场由于车辆的大量集中,车流量大,易脏易乱。因此,停车场的清洁卫生不容忽视。要设立专职保洁人员配备相应的卫生器具,制定清洁标准、工作规范,除了定时完成清洁之外,还要有时段保洁安排。

五、消防管理

停车场的管理工作中,消防管理至关重要。做好此项工作,就要严格贯彻“预防为主、防消结合”的方针,应做好以下几点:

1、设立消防专业组织,明确消防责任划定;

2、制定消防管理制度,加强消防意识教育和培训;

3、完善消防设施,并定期检查消防器材,保证设施设备百分之百的完好率;

4、制定灭火应急方案,定期组织消防演习。

六、风险控制管理

停车场经营管理中,风险控制管理是一个非常重要的环节。车辆停放期间,车辆可能遭到人为故意或过失损坏,甚至可能会被盗窃或抢劫等。此类案件的发生,曾让不少物业管理企业付出了沉重的经济代价。因此,在风险控制管理方面,应注意以下几个问题:

1、培训问题。加强对员工物业管理知识、法律法规方面的培训,如《物业管理条例》、《合同法》等,对在物业管理中出现的个别案例进行分析,在思想上牢固树立风险防范意识。

2、保险问题。对于停车场停放的车辆,要求车主必须为车辆购买“车辆综合保险”,便于车辆丢失时,向保险公司索赔;未购置“车辆综合保险”的车辆,一律不予停放。这一点,车管员一定要严格把好送,经营性大型停车场,为了防患于未然,停车场按要求应投保“停车场公众责任险”业分散责任风险,使本应由停车场承担的经济赔偿责任(比如说由于停车场经营者的过失、管理不善引起的碰撞、乱蹭、火灾、爆炸、建筑物倒塌、盗抢和他人恶意行为),造成的车辆损失和人身伤亡,由保险公司负责赔偿。“停车场公众责任险”,降低了客户车辆风险,也降低了物业管理公司的责任风险。

3、加强日常停车场风险管理

以上内容只是笔者在停车场管理工作中的点滴体会和拙见。其实,真正要经营管理好停车场真的不是一件容易的事。还望我们物业管理人进一步的探索和总结,共同来取得停车场的社会效益和企业效益的双赢。

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