发展民营物业管理企业的探索与思考

 

　　关键词: 发展 民营 物业管理

　　一、民营物业管理企业是社会和行业发展的必然产物

　　党的十六大提出了“毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”;2004年十届全国人大二次会议对宪法的第四次修正明确指出：“国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法权力和利益。国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理”;国务院2005年2月又发布了《国务院关于鼓励、支持和引导个体经济等非公有制经济发展的若干意见》(简称若干意见)。党和政府实施的这一系列方针政策和法律法规，为非公有制物业管理企业的发展提供了可靠的保障。随着国企改革的深入，国有经济布局的调整，为非公有制经济的发展再次拓宽了领域，国有资产逐步从一些竞争性行业中退出，催生了一大批改制民营物业管理企业。

　　物业管理是为完善房地产市场而逐步建立起来的一种综合性服务产业，是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。 建设部在“九五”计划中明确提出：“房地产业跨世纪发展的主要任务之一，是加快物业管理的发展步伐，促进房地产市场体系的完善，实现房地产的辅业分离，规范发展物业管理行业”;同时《物业管理条例》的正式实施，对行业的发展，提出了更高的要求，也给民营物业管理企业提供了展示自我的舞台。

　　物业管理属劳动密集型和资本需求量较低的产业，一直是吸引民营资本和适宜民营企业成长的企业。行业的日渐规范，使国企在长期的运作中所积累的弊端制约了企业的自我发展，而民企具备的优势能冲破“瓶颈”，取得新的发展。国有物业管理企业改制渐成热潮，如深圳莲花、龙城、长城等一批知名国有物业管理企业纷纷改制转轨，这些改制民企和依靠民间资本发展壮大起来的民营物业管理企业，在市场竟争中展示了经营机制灵活、人员精炼、运作成本低、市场反应敏锐、决策效率高、分配制度公平的竞争优势，成为国家非公有制经济发展的主力军。

　　1、物业管理政策缺失，法制环境及市场环境不够成熟

　　2、社会对民营物业管理企业存在观念偏差

　　3、物业管理行业的机制缺陷，也制约了企业的发展和壮大。

　　4、“家族式”管理的弊端

　　三、发展民营物业管理企业的对策建议

　　1、实施产权、体制、管理、科技上的创新

　　创新现有管理体制，实现开发商与物管企业建管分离，建立健全的物业管理法律、法规，依法规范前期物业管理，推动开发商与物业企业分业经营，将物业管理企业的资产从所属单位和房地产开发企业中剥离出来，让物业管理企业独立进入市场，参与市场竞争，由业主择优选聘物管企业，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体。

　　科学技术是第一生产力。信息技术与互联网的发展及服务业的全球化，对民营物业管理的科技创新提出了更高的要求，科技创新不仅包括设备创新、技术创新，而且还包括思路创新、市场运作模式上的创新和服务方式、服务品质上的创新。通过科技创新，达到降低物业管理活劳动和物化劳动成本，形成具有特色和技术含量的物业管理服务，实现从劳动密集型向技术密集性的转变。

　　市场经济是竞争经济，但也是合作经济，美国麦肯锡公司的咨询专家乔尔.厄恩斯特编著的《协作型竞争》认为：“完全损人利己的企业竟争时代已结束，跨国公司可以通过有选择地与竞争对手以及供应商分享和交换控制权、成本、资本，增加进入市场的机会，交换信息和技术为顾客和股东创造最高价值，企业在开拓市场中实行合作竞争是个大趋势，并以双赢模式为主要表现形式”。物业管理是劳动密集型的微利行业，规模经济和合作经济是获取较高市场份额和效益的手段，也是企业生存发展的关键。在市场经济逐步成熟的过程中，民营物业管理企业要在顾客价值方面，竞争的差异化方面，表现出自己的独特性;在巩固核心业务能力的同时，要拓展业务领域，培育新的增长点，在房地产和物业管理分业经营及社会专业分工中抢抓机遇，实施市场扩张战略，实现规模上的集约化。以合作经济的方式，通过资产经营和资本经营，实现低成本的经营规模和市场规模的同步发展。企业在实现规模扩张的同时，还要转换思维，不断增加物业管理经营品种，走集团化发展之路，以提高企业的综合竞争力。

　　物业服务企业的成本包括购买生产要素而支付的成本，如采购和外包，及提供生产服务的人力成本。支付秩序维护、保洁、绿化、工程维修、客服等人力成本占物业管理费总收入的65%—75%。企业的老板投入的是货币资本，员工投入的是人力资本，人力资本的投入决定了劳动密集型物业管理企业的发展。一些民营企业在劳动用工上多采用聘用临时工，逃避为员工缴纳社会保险来降低企业管理成本的做法，是饮鸩止渴的短期经营行为。民营物管企业要想获取稳健长足的发展，就必须坚持“以人为本”的经营理念，注重培养员工对企业的忠诚度，与员工签订规范的劳动合同，建立员工工资的正常增长机制，落实企业的社会保障制度，使员工从临时雇佣思想的桎梏中解放出来，产生对企业的归属感，实现人力资本和企业价值的相互转化。

　　品牌代表着企业形象、诚信度、美誉度、知名度，品牌享有人获得超越心理和功能需求的高附加价值，品牌打造也是以市场为导向的一种组合营销，在一定程度上代表了市场的占有率。实施品牌兴企战略，是提升企业竞争实力的重要途径，这就要求民营物业管理企业：

　　一是要内塑品牌。坚持以市场为导向，提高服务品质和服务质量，建立和巩固忠诚客户群;树立诚信经营理念，恪守诚信经营的行为准则，塑造服务企业的公信力;构建优质的企业文化，以优质的企业文化获取品牌影响力的提升，使物业企业蕴含恒久的使用价值、经济价值和文化价值。

　　公司的品牌资源，以品牌的联营与重组等经营方式，实现企业品牌的提升。民营物管企业可以凭借自身优势渗入到房地产业，从前期策划设计、施工介入、销售配合到接管验收;从各顾问报告的调研编写(如供暖方式与耗损分析)、服务方案的建议策划(如物业安全、客户服务、形象展示、会所水吧、服务流程)、一次活动的倾力配合(如开盘保障预案)到一项工程遗留瑕疵的整改落实(如装修美观与维修方案的统一)，全程参与地产集团项目的开发建设，在介入有形资产管理的同时,以融入托管方式的品牌经营到赢得强强合作的成功,依托高品质地产项目平台打造物业品牌。另外,引进国际品牌物管企业，如同全球有上百年物管发展历史的“五大行”：第一太平戴维斯、高力国际、世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行等国际品牌的物管公司联手合作，借鉴先进的国际物管经验，以顾问策划和专业培训的方式，通过优势资源的渗透与整合，提高物管企业的综合素质和竞争实力。

　　5、高品质的物管服务永远是民营物管企业的制胜点。

　　首先必须全面提升自身的服务品质，提高业主的满意度。对一些高档社区和高端物管项目，还应将东方美学与现代人居文化、人文理念融汇于高档住宅物业服务之中，以高品质服务满足现代人居对高尚环境与文化氛围、建筑物维护、人居服务的追求。物管企业可以推行ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系三项认证和通过创优达标评比等方式，促进物管服务水平的提升。国内很多物管面积超过1000万平方米的知名民营物业管理企业，如深圳开元国际物业打造的中国民族化的物业管理服务品牌“东方管家服务”;杭州绿城物业公司打造的“大管家服务”，都是通过质量认证和创优达标活动，创造了高品质的物管服务。