物业管理收费难难在何处？ 细数问题原因和对策

业管理的逐步发展，出现了许多问题，而其中收费难成了亟待解决的重点问题之一。笔者从收费难的几个原因入手，有针对性地提出了解决办法，从而改善目前物业收费率低的问题。

企业要想生存和发展，首先得赢利，一个行业如果连最起码的运行成本都保证不了，何谈赢利呢，物业公司的生存全依赖于向业主收取的各种管理、服务费。毋庸置疑当前物业管理亟待解决的一个棘手问题是如何提高收费率。

那么，到底是什么影响了收费率呢？经过对各种运行模式的物业管理小区进行考察分析，主要原因有如下几点：

一是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比

由于物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以物管公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意，主要是物业管理公司乱收费、房屋维修不及时、防盗管理不到位、物业工作人员的服务态度不好等，这也是目前造成收费困难的主因之一。

二是业主对物业管理的认识不够

经历过计划经济体制的人们已经习惯了“只享受，不(少)付费”。而这种现象在享受企业福利的职工业主中表现得更为明显，而作为此类住宅的物业管理单位来说，碰到的恶意逃费现象就屡见不鲜了，但这些企业又不会因为少数业主不交物管费就停止服务活动，这对企业的负担和压力越来越大，长此以往就会形成：业主欠费——物业公司亏损——服务质量下降——业主长期拒交费的恶性循环。

三是开发商越权承诺，物业公司饱受痛苦

随着房屋市场越来越激烈的竞争，开发商为了加快售房速度可谓是想尽各种办法，最有效的促销手段就是越权承诺，当业主入住后发现当初的承诺无法兑现，而又无处说理时就把所有怨气都发到物管公司身上，采用拒交费等方式表达自己的不满。

四是物业管理的相关法律、法规不完善

物业管理是一个涉及各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了其运作过程中会出现纷繁复杂的问题。出现问题而又无法可依，只能采取过激手段进行对抗，这也成了收费难的又一因素。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，提高收费率也指日可待了。

诊病找到了病根，自然就能对症下药了，那么，下一步我们就研究如何提高物业小区收费率。

首先是提高物管公司的服务质量、专业化水平；其次是加强物业管理知识的宣传，让业主树立正确的消费观念和消费意识；

其次，尽量能够建管统一，如果不能做到这一点，物管公司在与开发商进行交接时，一定要弄清楚前期的各项承诺，在进入管理前妥善解决，避免给日后的工作埋下隐患；

再次，对于恶意欠费的业主可以在其入住前告知其义务，和违反义务情况下物管公司采取的必要强制手段，例如停水、不售电等措施，避免形成恶性循环。

最后要呼吁有关部门尽快出台更合理、更完善、更切合实际的物业管理法规和办法，强化相关部门的工作职能，以便更好的规范物管公司和业主的行为。



有了解决方案，将理论落到实处，自然能很好地解决存在的问题。

一是不断提高服务质量，不断创新服务项目

随着社会的进步，生活水平的提高，业主的要求也在不断发生变化，而这一点太钢(集团)有限公司房产公司(以下简称太钢房产公司)一直在保证服务质量的基础上不断创新，让业主的需求永远能得到满足。

规范化的操作是提高服务质量和效率的根本保证。为此，该公司将各项业务都进行了规范，形成制度，作为员工的行动指南。业务的满意程度就是工作的目标，该公司提出了“用心去做每件事”的工作理念，公布24小时服务电话，每季度进行住户满意度调查，引用“5S”管理和海尔OEC管理理念在提高员工素质的同时，也提高了公司的整体形象和服务水平，得到了业主的认可，自然提高了收费率。

在服务项目上太钢房产公司根据业主的需要不断地改进和创新。他们的服务一直走在业主的前面。在住宅小区里开展室内装修、代购装修材料等服务；在小区附近设置超市、旅游公司，既方便了业主的需求，又增加了公司的收入。

二是培养和造就高素质的服务团队

物业管理属于服务性行业，是否能够为业主提供各项满意的服务，这一切都取决于服务者素质的高低和能力的发挥。物业管理不同于其他行业，它对员工道德素质的要求更高于专业素质。所以该公司在对员工进行专业技能培训的同时更注重个人素质方面的培训。良好的亲和力是做好物业管理的又一大优势，该公司的每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系，熟悉业主的各项情况，建立业主档案以便更好地为业主提供服务。

三是实行绩效考核，建立有效的激励机制

太钢房产公司收费率高的又一原因是公司内部实行了绩效考核，建立有效的激励机制。收费任务，不仅作为员工收入的重要指标，还作为各物管站的工作业绩指标。同时在员工中开展“优秀员工”评选活动，对表现突出的员工给予大力度的奖励，这一举动大大提高了员工的工作热情，自实施两年多来，收到了十分明显的效果，极大地推动了企业自身的发展。

四是加强物业管理相关知识的宣传

为了让业主了解物业管理，太钢房产公司首先组织员工及时地学习，并印发宣传单在各物业小区进行分发，设立咨询台进行解释，让业主们及时了解其应享有的权利和应尽的义务。建立良好的关系以便更好地提供服务。

五是采取必要手段，改造收费设施

对于恶意欠费的业主，太钢房产公司依旧为其提供服务，但是为了避免效仿带来的恶性循环，他们利用各种费用更换卡式电表，改造自来水“一户一表”，采取必要的手段让业主明白使用水、电正常交费是其应尽的义务。

物管公司只有将提供服务和住户需求之间的平衡点更靠近业主才是提高收费率的上策，就像他们一样，提供的服务永远多于业主所付的费用，人性化的亲情服务会让业主主动地去履行交费义务。

随着国家物业管理相关法律、法规的进一步完善，随着人们消费意识和观念的不断变化，在每一个物业人的苦苦追求与探索下，物业管理会上一个新台阶，我们也不会再探讨像今天一样这个沉重的话题。