走出去，广东物业企业的“蓝海战略”/

走出去，广东物业企业的“蓝海战略”

——从经济普查数据看广东物业企业的跨地区布局

温家宝总理在今年两会《政府工作报告》中提出：“大力发展……物业服务、社区服务等面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域。”总理连续两年在《政府工作报告》中提到物业管理，这对于全国物业服务行业的发展意味着什么？而对于一直领跑全国的广东来说，又意味着怎样的机遇和挑战？

本文试图通过对第二次全国经济普查的相关数据进行分析，在全国行业大背景下，探讨广东物业企业跨地区布局的发展思路。

一、 经济普查数据凸显物业行业发展的区域不均衡

根据2009年12月25日国务院第二次全国经济普查领导小组办公室和国家统计局发布的我国第三产业的主要数据，物业管理在过去几年中发展迅猛，就业人数增幅远超社会平均水平，而且主营业务收入占GDP的比重也显著增加（全国为0.69%，而广东更是高达1.16%）。而广东的数据更是令人鼓舞，在全国物业行业总量中，广东的企业数量占14.6%，从业人数占16.5%，而主营业务收入更是高达五分之一。

然而，对相关数据做进一步的区域性对比分析就会发现，在“形势喜人”的背后，还存在着严重的区域发展不平衡问题，而且省级和国家层面上都同样突出。

从全国范围看，物业管理东西部差距明显

从全国的情况来看，东西部差距明显，少数经济较发达的沿海省份和直辖市占据全国相当大的比重。在大陆的31个省、自治区和直辖市中，排名前六位的省、市的物业企业数量、从业人员数和主营业务收入总量分别占到全国的46.1%、52.2%和65.5%。（具体见表1，表2和表3）

 

　表1 2008年全国物业服务企业地区分布

排名

省份

企业数量

占全国的比重

1

广 东

8507

14.6%

2

江 苏

4282

7.3%

3

山 东

3986

6.8%

4

辽 宁

3659

6.3%

5

北 京

3314

5.7%

6

上 海

3165

5.4%

合计

26913

46.1%

备注：2008年全国物业管理服务企业为58406家

 

表2 2008全国物业管理行业从业人员地区分布

排名

省份

从业人数

占全国的比重

1

广 东

412960

16.5%

2

上 海

232775

9.3%

3

北 京

230477

9.2%

4

江 苏

177489

7.1%

5

浙 江

127334

5.1%

6

山 东

125539

5.0%

合计

1306574

52.2%

备注：2008年全国物业管理行业从业人数为250.12万人

 

表3 2008全国物业管理主营业务收入地区分布 (亿元)

排名

省份

主营收入

占全国的比重

1

广东

428.2

20.6%

2

上海

322.4

15.5%

3

北京

255.4

12.3%

4

河北

140.8

6.8%

5

山东

111.7

5.4%

6

江苏

101.6

4.9%

合计

1360.1

65.5%

备注：2008年全国物业管理企业主营业务收入总计2076.7亿元

从全省来看，广东物业管理的地区不均衡问题更加突出

尽管仍是全国物业管理第一大省，但广东省的区域性不均衡的状况更为突出，物业服务资源过于集中于珠三角少数发达城市。在全省21个地市中，深圳、广州、佛山、东莞四城市的物业企业数量、从业人员数和主营业务收入总量分别占到全省的73.8%、81.2%和91.5%（具体见表4，表5和表6）。

 

2008广东省物业服务企业地区分布（单位：个）

排名

地市

物业企业数量

占全省的比重

1

广 州

3136

36.9%

2

深 圳

1900

22.3%

3

佛 山

650

7.6%

4

东 莞

594

7.0%

合计

6280

73.8%

备注：2008年全省物业服务企业总数为8507家

 

表2 2008广东省物业管理从业人员地区分布（单位：人）

排名

地市

从业人数

占全省的比重

1

深 圳

154980

37.5%

2

广 州

123623

29.9%

3

佛 山

31595

7.7%

4

东 莞

24996

6.1%

合计

335194

81.2%

备注：2008年全省物业管理从业人员为412960人

 

表3 2008广东省物业管理主营业务收入地区分布 (亿元)

排名

地市

主营收入

占全省的比重

1

广 州

198.37

46.3%

2

深 圳

138.53

32.4%

3

佛 山

36.8

8.6%

4

东 莞

18.15

4.2%

合计

391.85

91.5%

备注：2008年全省物业管理主营业务收入为428.2亿元

 

区域发展不均衡所造成的市场矛盾

物业管理的这种区域发展不均衡带来了两类典型矛盾，而这两类矛盾对广东物业企业的未来发展战略将会产生深远的影响3002

一类是在物业企业集中、物业管理发达的地区，存在着服务质量的结构性矛盾，即高端物业服务供不应求和低端物业服务供过于求的矛盾。以深圳为例，最新数据显示总人口数近1450万，而物业企业达1900家；广州情况更突出，总人数与深圳大致相当，但物业企业数量则多达3000多家。因此，这些地区的市场竞争异常激烈，中小物业企业和新成立企业的生存空间受到很大挤压，导致了低价恶性竞争、服务质价不符、物业企业退出矛盾重重等现象，由此带来的连锁反应使得一些大的物业企业也不得不跟进。另一方面，这些地区经过二十多年的市场化发展，物业服务消费的观念已经普遍被接受，差异化的服务需求和高端物业服务有着广泛的潜在顾客，但是这种过于激烈的竞争却反而使得同质化现象严重，导致高素质的物业服务有效供给不足。

另一类则是在物业服务欠发达的地区，因物业服务总量的供给滞后带来的供需矛盾。如同欧洲最大制鞋企业巴塔公司的创始人托马斯·巴塔当年在发现巴尔干半岛的农民不穿鞋时所说的：“农民不穿鞋不是因为他不需要鞋，而是因为他买不到鞋”，内地尤其是西部欠发达省份和地区的居民并非不需要物业服务，而是没有企业来提供足够的服务。如果说东部沿海地区物业管理几十年的发展都是企业领先于消费者的话，那么在城市化进程普遍提速的内地，则是物业行业的发展已经滞后于居民的消费需求了。

市场需求才是企业生存的土壤，而顺应市场需求才能抓住发展的契机。对于广东省珠三角地区的众多物业企业来讲，面对当前日益激烈的本地竞争和巨大的外部市场空间，采取“走出去”的市场拓展策略，及早进行跨地区战略布局，无疑是一项顺应市场、引领变革的战略决策。

二、 实施“走出去”战略，进行跨地区布局，是新形势下广东物业企业的“蓝海战略”

基于上述分析，“走出去”战略包括两个方面：一方面是从珠三角各地市向省内物业管理欠发达的地区（如粤北、粤西等）拓展，另一方面则是从省内向省外拓展，重点是近年来经济发展水平较高、城镇化进程较快而物业管理发展明显滞后的内地省市。无论是知名企业，还是中小型企业抑或新成立企业，这一战略性转变都有重要的现实意义。

避开本土过于激烈的市场竞争，拓展新的生存空间与发展契机

广东物业企业总量超过8000家，而且绝大部分集中于珠三角少数地市，此外在全国超过500家的一级资质企业中，广东独占100多家，市场竞争激烈程度可想而知。此外，本土业户对于物业服务的要求日益提高，而最低工资、能源物料和管理人员等的成本都呈现快速增长态势，大大推高了企业经营成本，但物业服务收费的增加则相对滞后，这给管理水平不高、成本消化能力不强和创富能力欠缺的物业企业，尤其是新企业和众多小型企业的发展乃至生存，都带来了极大的挑战和压力，亏损经营甚至无项目运转的情况都不鲜见。

广东物业管理在全国的知名度和认同度还是相当高的，因此，向物业管理市场化尚未定型的地区发展，可以充分利用广东二十多年来物业管理市场化的人才、管理、经验和制度方面的优势，结合当地的劳动力成本优势，以较低的代价和成本迅速确立市场主导性地位，从而走出低价竞争的怪圈，占得发展先机。

转变发展方式，进行管理与智力输出，推动产业升级

当前，调整优化经济结构、转变经济发展方式，是我国经济与社会发展面临的重大任务。对于广东物业企业来讲，向省内或者省外的物业管理的“欠发达地区”拓展业务，尤其是通过开展管理咨询、项目设计、业务培训、资源整合、服务与管理外包等高端业务，可以充分发挥自身经验优势，从劳动密集型向技术密集型、知识密集型和管理密集型转变，从“劳动力输入大省”向“管理与智力输出大省”转变，从而实现既有管理资源的效益最大化，推动全行业转变经营发展方式，逐步实现产业升级，在全国物业行业中占据制高点。

配合国家宏观政策导向，争取更多支持与优惠措施

中物协在2010年1号文中，把“抓住国家区域经济协调发展的机遇，推进物业管理在中西部地区的进一步崛起”作为贯彻落实《政府工作报告》的八项重点工作之一，并将推动中西部地区物业管理的加快发展列入中物协行业发展研究中心的研究课题。宏观上推进区域平衡发展的政策导向，将为广东省企业的向外拓展提供难得的机遇与便利条件。而中物协关于东部地区给西部地区提供经验和示范的意见，也有助于提升广东物业管理在全国的的品牌知名度和美誉度，将给广东物业企业参与外地竞争增加筹码。

此外，城镇化进程中的农村物业管理、城中村改造后的物业管理等，已经进入国家高层管理的视野，而广东的东莞、深圳等地市已就此进行试点并取得一系列成果，并获得中物协的特别肯定，这使得广东物业企业在这一新的市场领域将具有得天独厚的竞争优势。

三、 跨地区布局是机遇与挑战并存的战略选择

跨地区发展战略在客观上的可行性，并不能抵消企业在具体的经营发展过程中的风险和挑战。除少数的先行者外，对于大部分的广东物业企业，尤其是中小企业来讲，跨地市、跨省区的市场拓展还是一项新的功课，经验和准备都尚不充分。中国幅员辽阔，地区性差异巨大，因此物业项目地域分散性加大、管理半径增加，既带来适应不同地区的政治、经济、文化和市场环境，以及实现业务本土化的新问题，而既有业务活动的管理思维和方式也将发生根本性改变，例如组织架构的改变、远程服务品质控制手段的改进，沟通手段和方式的转变、人力资源的开发与使用、经营管理风险的控制等。要解决每一个问题，都需要企业和行业付出艰苦的努力。

但是广东历来不乏第一个吃螃蟹的勇者，自物业企业在广东落地生根的那一天起，广东的物业管理就一直处于改革与创新的最前沿，成为引领行业的风向标。值此全国物业行业的大变局，广东的物业企业理应继续勇立潮头，抓住机遇，继续充当中国物业管理的排头兵，探索一条跨地区布局的发展之路，实现全省行业的跨越式发展。