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业主维权要合情、合理、合法

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 22:04:27


摘 要:本文从盘锦鹤乡小区部分业主拒交物业管理费、物业管理收费难入手,从业主维权要合法和业主维权要合情合理两个方面展开论述,指出业主维权的正确方向:业主维权一定要兼顾双方利益,实现双赢,共建和谐社区。

中图分类号:F293.30 文献标识码:A

文章编号:1671-8089(2007)10-0084-02


鹤乡小区是辽宁省盘锦市兴隆台区的一个中等偏高档次的住宅小区。原小区规划合理,设计优雅、美观,是令人羡慕、向往的住宅区。然而,现在却面临弃管!理由很简单,小区内约60%—70%的业主长期不交物业管理费,物业管理企业难以维系,举步维艰,无法再继续下去,只有弃管!——不是业主炒物业管理公司,而是物业管理公司炒业主。

鹤乡小区的遭遇并不是个案,据了解,目前,我国大部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想。例如:北京市的物业收费率一般仅为50%—60%,最低的只有30%左右,能达到80%—90%的已属凤毛麟角。

造成物业管理收费难的原因是多方面的,其中一个很重要的原因是相当一部分业主打着“我们要维权”的旗号,对抗物业管理,拒交物业管理费。表面上看,部分业主不交费影响的是物业管理公司的收入,而从全局、从长远的角度来看,不仅一个市、一个省,而是全国普遍如此,如果不解决,就不是影响一两个物业管理企业的经济利益,而是影响并阻碍整个物业管理行业的发展。物业管理可以给业主创造安全、舒适、优雅、方便的生活环境,可以使物业保值、增值,这已经是不争的事实。赢利,是每一个企业生存和发展的最基本的条件,物业管理是一个微利的服务性行业,是否能正常运作,为业主提供高质量的服务,全依赖于向业主收取的物业管理服务费。像鹤乡小区一样,许多物业管理公司因为收费难而处于亏损状态,最终只好放弃管理。物业管理公司真的走了,吃亏的是业主;物业管理行业不能健康发展,损失最大的仍然是业主!

业主维权,无可厚非,然而怎样维权,才能既保护了业主的合法权益不受侵害,又能使物业管理逐步规范、完善,使物业管理行业健康发展,实现双赢,更值得广大业主及业内人士认真思考。笔者认为,国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)等相关法律法规明确规定了业主和物业管理企业的权利、义务及应承担的法律责任,因此,针对物业管理中企业的侵权与违法行为,业主要维权,一定要在法律的框架内,依法维权,而不能采取拒交物业管理费等极端、违法的方式。否则,不但不能维权,反而会因为采取了违法的方式而成为被告,受到法律的惩罚。中国人重感情,讲伦理道德,业主维权也要合情合理。

一、业主维权要合法

在物业管理实践中,业主依法维权一般采用如下方式:

1、民主、协商维权。按照《条例》规定与要求,小区业主可以依法成立业主大会和业主委员会,全体业主授权并委托业委会代表全体业主主张自己的权利。通过业主大会这种民主的方式,既可以通过业主之间的讨论、协商解决业主之间的分歧和矛盾,又能形成强大的业主共同意志,支持和监督业主委员会的工作,监督检查物业管理企业的服务质量、服务水准,对服务质量低劣又拒不接受业主意见加以改正的物业管理企业,可以依法解除聘用合同,并重新聘请新管家。

如果涉及的是业主的公共利益,业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人(包括开发商、物业管理公司、个别大小业主、政府部门等)进行谈判,协商解决业主权益受侵害的问题。协商维权比较直接,投入的时间精力少,既可解决问题又不伤和气。协商维权成功的前提是双方当事人理解并掌握相关法律、法规,处事开明,尊重业主权益。例如,有些住宅区通过与开发商的谈判协商,收回了被侵占的架空层和电梯间;有些小区通过谈判协商,解决了个别单位、业主占据绿化地等公共场所私用或出租经营的问题,等等。协商维权成功还有一个重要前提,就是要依法办事、依法保护业主(群体)的合法权益的环境,否则,侵权当事人一般是不会通过协商放弃既得利益的。

2、行政投诉维权。业主在权益受到侵害时,首先想到的就是向政府有关部门投诉或申请行政复议,这是业主维权主要且有效的途径。这是政府“立党为公,执政为民”的庄严承诺,是政府作为社会公权机构不可推卸的职责。而且,政府有足够的资源、资料、权力、权威来解决这些问题。例如,业主共有专项资金被侵吞挪用,住宅房屋管理部门应依法裁决处理;业主反对在住宅楼下开餐厅、开汽车修理店等扰民商店的问题,环保部门应依法裁决处理;业主发现架空层被他人侵占出租牟利,规划国土部门或住宅房屋管理部门应依法裁决处理,等等。只要政府部门能够依法办事,广大业主的合法利益就一定能得到有力的保护。

3、司法诉讼维权。当协商谈判和行政投诉维权都不能解决问题时,或当事人对行政执法裁定不服时,司法诉讼就是“业主维权”的最后途径。司法应该是社会正义的最后保护者,当然也是广大业主保护自己合法利益的最后武器。虽然目前业主维权的司法诉讼途径还不够通畅,司法诉讼维权却仍然是最后也是最重要的途径。我们期待着业主或业主委员会向法院提起维权诉讼的事例,都能得到法院公正合理的裁决。

总之,只有拿起法律武器,依法维权,业主的合法权益才能得到有效保护,是解决物业管理中侵权、纠纷等事件的最有效的途径。而不能以违法对违法,使维权走向歧途。

二、业主维权要合情合理



中国是个千年文明古国,有着优秀的文化传统,也形成了自己的民族思维方式与行为习惯。首先要“动之以情”,然后才能“晓之以理”。有了“情”,“理”很轻松很自然就被接受了;如果不讲情或忽视了情,只讲理,有时即使是真理,也未必被接受,甚至会遭到强烈反对。这就是民族思维习惯、思维方式,这就是民族文化。物业管理企业无论是上层领导,中层管理者,还是基层员工,他们也是人,也有感情,也需要得到理解和尊重。有些业主以为自己交了物业费,就真的成了上帝了,就可以提出各种要求,无论合理的还是不合理的,物业管理者就必须满足这些要求;业主自己可以为所欲为,对物业管理人员却抓住一点过错便得理不让人,不依不饶,动辄以拒交物业管理费相要挟,更有甚者对物业管理人员肆意侮辱、谩骂,甚至殴打,缺乏最基本的尊重,更不用说理解,结果可想而知,一定是两败俱伤,物业管不好,最终业主的权利也不可能得到保护。

比较起来,来自业主自身的伤害比物业管理公司、开发商对业主的伤害更大。物业管理公司,开发商对业主的伤害,最多是钱,是属于肌肤之患(开发商盖的楼有严重质量问题除外);如果业主不自律,不讲公德,不遵守公约、合同,会把整个小区彻底毁了。肌肤之患让人不舒服,心腹之患却要人命。业主生活品质下降,房产贬值可以由内外两方面的原因造成,而业主维权不当,无疑会加速自己家园的被毁。业主也罢,物业管理公司、开发商也罢,都不是超人,都有这样那样的错误,正所谓孤掌难鸣,因此,得饶人处且饶人,业主维权一定要兼顾双方利益,力争实现双赢。

如果业主对物业管理企业和物业管理人员能多一份理解,多一份尊重,多一份关怀,为了共同的目标——建设美好家园,一起努力,遇事与服务人员沟通、商量,有意见开诚布公地提出,并协助物业管理企业找出解决问题的方法,业主与物业管理人员心往一处想,劲往一处使,共同为建设美好家园献计献策,出力流汗,物业管好了,业主满意了,业主的权利得到了保障,真正兼顾了双方的利益,实现了双赢,业主与物业管理企业成了一家人。这是物业管理所幸,业主所幸,更是构建和谐社区、和谐社会所期待、盼望的最理想、最美好的景象。

搞好物业管理需要全社会的努力,物业管理企业和业主都有责任。物业管理是新兴行业,所出现的问题是发展中的问题,是必然的,只有不断地发现问题、解决问题,这个行业才能不断发展、成长。作为业主必须认识到这点,正确对待物业管理中出现的问题,采取合理合法的方式维护自己的权利,协助物业管理企业做好物业管理,共建美好家园。相信鹤乡小区的业主也和全国许多业主一样,在实践中不断总结经验,吸取教训,转变观念,增强依法维权意识,运用法律武器保护自己的合法权益不受侵害,以主人翁的姿态协助物业管理企业将鹤乡小区建成优秀的社区。
 

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