谈物业管理中的风险与防范

物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。国家《物业管理条例》的颁布和实施，以及相关配套法规的出台，使物业管理行业迎来了快速、健康发展的时代。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐步跨入了一个高风险行业之中。所谓\"风险\"，单从字面上解释是喻指可能发生的危险和灾祸。美国著名经济学家弗兰克\"奈特在《风险，不确定性和利润》一书中对风险作了一个极为经典的定义。他认为:风险就是“可测定的不确定性”，它为风险的客观存在作了一个很好的诠释。

　　我们都清楚知道在人类的社会活动中风险普遍存在，它一般是指某种事件发生的不确定性。本文就物业管理活动中存在的风险及如何去防范(规避)风险，浅谈一下自己的看法和建议。

　　一、物业管理中的风险理解物业管理中的风险定义在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在合同约定、特定的管理期间和范围之内，对业主的物业以及相关的服务承担相应的合同责任。由于服务过程中出现的不可控因素、不确定因导致的风险，称之为物业管理中的风险。

　　物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。

　　1、物业风险

　　物业风险是指物业在特定客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。其中，“财产损失”有两方面直接和间接损失。直接损失是指物业本身被损坏，如房屋门窗被毁坏，设施设备不能正常运行等；间接损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁物业价值或收益的降低，如在修理被损的经营性物业时，正常经营将被中断，相邻的未损物业同样也不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润受损等。

　　2、物业管理企业运营风险物业管理企业运营风险是指物业管理企业在物业管理活动过程中，由于企业内部和外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。在物业服务与管理中，风险无时不有，无处不在，\"不确定性\"是它的根本特征，包括时间、地点不确定，性质危害不确定。这些不确定性又源自人们对风险认识的有限性和对风险控制防范的难度等因素。所以，认真研究物业管理企业在物业管理服务中出现的各种风险，积极防范风险，最大限度地降低企业损失，已成为物业管理企业面临的工作重点和难点。

　　二、物业管理风险在物业管理中体现的主要方面物业管理是一项系统工程，它是城市管理的重要组成部份。物业管理涉及房屋、设备设施、环境卫生、治安保卫、绿化等五大管理。另外，公共、专项和特约三大服务，又涉及到供水、供电、燃气、规划、消防、环卫绿化等相关部门，也涉及与工商、税务、物价、城建、公安等政府相关部门的关系。如今，小区业主和有关部门，凡事就找物业管理公司，解决不了就是管理不好，业主动辄就以不交物业管理费相威胁，出了事故不问青红皂白就向物业管理公司索赔，这是物业管理整个行业所面临的风险。物业管理风险在物业管理中主要体现在以下四个方面：

(一)接管新建物业项目存在的风险

主要包括：

1、接管新建物业报建手续不完善；

2、开发商前期物业中遗留问题，由于承接验收不到位；

3、装修管理中的安全隐患使物管公司难以监控到位;

4、开发商在建设和销售中的盲目承诺;

5、物管公司之间存在恶性竞争