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临沭县物业管理情况

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 22:03:16
加强物业管理工作 促进和谐小区建设

——关于临沭县住宅小区物业管理情况的调研报告

物业管理与人民群众的日常生活息息相关,涉及人民群众的切身利益,关系到社会的稳定和发展。如何以科学发展观为指导,做好物业管理工作,已经成为当前和谐社区建设的一项紧迫任务。为促进我县各级进一步落实好国务院和山东省《物业管理条例》以及临沂市政府办公室《关于加强社区物业管理工作的意见》精神,促进小区物业管理行业健康有序发展,县政协组织了部分政协委员和有关单位负责同志组成调研组,对全县小区物业管理情况进行了一次调研,现将调研情况报告如下:
一、基本情况
我县物业管理行业近10年来发展迅速,物业管理从无到有,从小到大,已逐步从房地产业中细分出来,形成一个独立行业,物业管理规模逐渐形成,物业管理覆盖面积不断扩大,已渗透到各个领域,管理人员的整体素质也逐年提高。目前我县有住宅小区26个,面积115.31万平方米,住户8000余户,近30000人。已注册的物业管理公司10家,其中三级资质的7家,暂定的3家,从业人数180人,参加物业经理岗位培训40人,注册物业管理师培训2人。
近年来,县房管局作为我县物业管理工作的政府主管部门,逐步加大了对物业管理工作的宣传、监督管理和执法力度,通过组织各物业公司赴外地考察学习、召开现场会、座谈会、政策法规培训等方式,努力探索物业管理工作的新路子,研究制定并下发了《临沭县物业公司考核办法》,严格考核标准,加强规范管理,使我县物业管理服务初步步入了正轨的发展方向。  
二、我县物业管理工作存在的主要问题
通过调研发现,虽然目前我县的小区物业管理工作发展迅速,但物业管理水平依然较低,管理粗放,存在着不少问题,影响着小区居民生活质量的提高和社区的和谐。存在的问题主要有:
  l、物业管理体制需要进一步理顺。目前我县的物业管理工作主要依靠房管局进行行业直管,物业管理行政管理体制的县、乡(镇)、社区条块结合、层层节制的行业监管网络和矛盾协调机制、应急防御机制还不健全。《物业管理条例》规定:乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。业主大会、业主委员会作为新型的居民民主形式,是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。由于管理体制的原因,导致目前我县26个小区多数没有成立业主委员会。已经成立了业主委员会的小区,由于缺乏对业委会有效的监督制约措施,业主自我管理、自我约束的机制尚未形成,作用得不到有效发挥。居委会、业委会、物管企业三者之间相互促进、相互制约、有效协调、共建和谐小区的机制还不完善。
2、对小区建设项目实施综合验收的机制尚未形成。综合验收制度的不完善是导致许多小区遗留问题的主要原因。我县目前的工程竣工验收仅以工程质量为主,没有对整个小区实施综合验收,导致开发商规划、建设、开发不规范,基础设施不配套,严重影响了工程交付后物业管理企业的经营。主要表现在有的开发企业擅自变更规划设计,不能按照原有规划要求将小区交付给物业公司,如物业管理用房、社区活动用房不到位,公建配套设施产权不明晰,房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高,绿化档次低,维修资金不及时足额到位等等,造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。另一突出问题是停车难,目前随着私家车的迅速增多,许多住宅小区中,包括新建商品房小区的停车位严重不足,停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题,这在老旧小区表现得尤为突出。
3、物业企业服务不规范。我县的10家物业服务公司,其中6家是依附于房地产开发公司的,只有4家是市场化运作的物业服务公司。由于物业管理行业进入的门槛较低,相当一部分物业公司设立的起点低,没有先进的管理手段和高素质人才,市场竞争力弱。大多数物业管理企业经营困难,企业职工大部分是下岗职工和农民工,由于工作环境或待遇低等问题,部分从业人员工作缺乏热情和主动性,缺乏敬业精神、服务观念淡薄、管理相对粗放,服务不到位、不及时、不精细、不规范的情况时有存在,制约了物业管理企业整体经营、服务水平的提高。
4、部分业主观念滞后,主动配合意识不强。部分业主往往片面强调自己享有的权利而忽视了应承担的义务。往往片面强调服务水平的提高,而在及时交费、服从管理等方面表现不配合,不积极。物业管理企业除了保障物业管理区域的管理和服务外,还要维持小区设施设备正常运转和维护,特别是在部分老旧小区,设备设施维修养护费用持续居高不下,业主又不愿意分摊,物业管理企业又无力承担,影响了整体的服务水平,甚至引发业主的不满。
5、物业管理企业收费难的现象时有发生。一方面,由于生活水平和居民消费观念的影响,我县的物业服务收费标准比较低,收缴率也不高,目前我县普通住宅区物业管理费指导价执行的仍然是2000年的标准,物业管理收费标准一直没有随着经济社会的发展作相应调整。加上部分专营单位收费不实行终端制,使物业企业收费难,经营出现不同程度的困难,部分物业企业甚至无法正常运转,更无法提供高质量的服务,形成了收不到费—服务不到位—业主不满意—更加收不到费的恶性循环。另一方面,物业维修资金难筹集。我县部分老旧小区,因质量问题引起的各类管线损耗严重,设备设施维修养护费用高,重新更换相关设施的费用较大,部分专业经营部门和开发单位不愿意承担,业主又不愿意分摊,物业服务企业收取的物业服务费不含物业维修费用,不能用于维修基础设施,没有维修资金,公共基础设施和住户共用部分的维护无法进行,严重影响了居民的生活质量。
三、做好物业管理工作的意见和建议
针对目前我县物业管理工作中存在的问题和不足,结合临沭城市建设和发展的实际,提出如下建议:
  1、要进一步规范物业管理体制。住宅小区物业管理是一项关系民生的系统工程、窗口工程,是政府综合管理水平、城市居民素质和文明程度的具体体现,也反映了一个城市经济、社会的发展水平。要坚持以人为本、从构建社会主义和谐社会的高度,充分认识加强小区物业管理工作的重要性、必要性,建立健全管理网络,构建高效规范的物业管理新体制。按照《物权法》和《山东省物业管理条例》的规定,建议按照“重心下移、属地管理、条块结合、以乡(镇)为主”的原则,明确县、乡(镇)两级政府职责分工,落实行政监管和公共服务责任,建立“县行政主管部门监督管理、各乡(镇)政府属地管理,具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合”的责任体制,形成“业主自治、专业服务、社区管理”的工作机制。社区党支部、居委会是党委、政府在城市管理中最基层最前沿的组织,是最靠近千家万户的关口,要充分发挥社区的一线作用,强化居委会的职责,在业主委员会与物业企业之间充当组织者、监督者和协调者的角色,强化其在发动业主委员会的设立、指导业主委员会工作、协调解决业主与物业的矛盾方面的作用。要充实乡(镇)和社区工作力量,健全管理网络,理顺管理机制,落实工作经费,为推进物业管理工作提供组织保障。


2、要加强公共基础设施配套建设与管理,做好小区的综合验收工作。要健全并严格实行房地产开发项目综合验收备案制度,对新建住宅小区,建议规划、建设、房管等部门和单位要以《房地产开发项目建设条件意见书》和审批项目规划为依据,严格把关,跟踪监管,做好综合验收,严禁建设单位在新建项目中违规设计开发建设,确保新建住宅小区基础设施配套齐全,设施产权明晰、建设高质量高标准。开发项目竣工经综合验收合格备案后,方可交付使用,对验收不合格的,坚决不予备案。
3、要加强监督管理,不断提高物业管理企业服务水平。物业主管部门要加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。要进一步完善物业服务招投标管理办法,规范物业企业进退出机制。建立物业服务企业信用评估报告制度,促进行业自律和企业有序健康发展。继续完善优秀物业项目评选、激励机制,重视物管人员培训工作,加强从业人员职业道德、服务技能培训,不断提升从业人员素质,从而提升物业服务的水平,逐步提高广大居民对物业服务的满意度、认可度。
4、要实行质量保证金和物业专项维修资金制度。按照《山东省物业管理条例》的规定:“住宅小区物业维修在小区交付使用后的前五年,实行质量保修金制度,由建设单位承担物业的保修责任,一次性向物业主管部门设立的账户交存一定比例的物业质量保修金” 。物业保修期满后,实行物业专项维修资金制度,维修费用由业主和物业按责任共同承担。到目前为止,我县还没有实行收取住宅质量保修金和物业专项维修资金制度,建议有关部门要学习其他县区经验,尽快出台我县住宅专项维修资金缴存管理使用办法,按照国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任,同时负责处理在开发建设和销售过程中造成的遗留问题,为物业管理解决后顾之忧。住宅专项维修资金收取后要加强管理,县房管、财政部门要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,进一步完善住宅专项维修资金的管理措施,明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范,为长期物业管理提供保障,切实维护广大业主的权益。
5、要实行终端直接收费制度,减轻物业管理企业的负担。根据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》都规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”、 “专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用,专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务”,因此我县要按照县政府办公室《关于认真贯彻落实山东省物业管理条例的通知》的规定,逐步实行终端收费制度,减轻物业和业主的负担。
6、要加强部门协调与配合,形成齐抓共管的新格局。物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部分,是城市管理的补充和延伸,需要各相关职能部门的支持和配合。要进一步强化城市管理责任制,加强部门间的协作配合,提高行政执法的效率,依法对小区内各类违法、违规行为及时、从严查处,为物业管理营造良好的外部环境。要构筑起社区物业管理新框架,涉及物业管理工作的相关单位和各专业经营单位要严格按照《山东省物业管理条例》的规定,积极履行好自己的职责,并密切配合,及时协调解决工作中遇到的问题,形成齐抓共管的良好局面。
7、要尽早成立物业管理协会,规范物业管理市场。为更好地服务广大社区居民,由物业管理行政主管部门牵头,各物业服务企业积极参与,成立临沭县物业管理协会,其目的是:加强行业管理,协调各物业管理企业关系,完善服务项目、规范收费标准,建立健康有序的物业服务良性竞争机制,整体提高我县物业管理水平和服务质量。
8、要加大宣传力度,转变广大市民的物业服务消费理念。导致物业管理收费难的原因很多,但其中很重要的一条是广大居民的思想认识不到位,对物业管理有偿服务缺乏应有的认识。有很多业主习惯于过去长期的政府福利性服务,对物业管理需要交纳相应的服务费不理解、不情愿,总希望享受“免费的午餐”。要针对业主、业主委员会、物业管理企业三方主体做好有针对性的宣传工作,强化舆论引导,使其充分认识各自的权力和义务。一方面要强化物业服务企业的服务意识,从而千方百计地改进服务的方法,提高服务的质量;另一方面要强化业主的共同参与意识和消费理念,以主人翁的姿态自觉维护全体业主的共同权益,从而让社会各方面、各阶层在支持、发展物业管理方面形成共识,促进我县小区物业管理水平的共同提高。
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