房地产开发投资热辨析

投资增幅有望走跌　　茅于轼：增幅有可能下降　　房地产开发投资趋势主要取决于全国宏观经济形势及经济增长率。近年来，我国GDP每年增速达9%以上；同时，房地产开发投资也以20%左右的增幅持续增长。从经济发展层
　　投资增幅有望走跌

　　茅于轼：增幅有可能下降

　　房地产开发投资趋势主要取决于全国宏观经济形势及经济增长率。近年来，我国GDP每年增速达9%以上；同时，房地产开发投资也以20%左右的增幅持续增长。从经济发展层面来看，未来房地产开发投资保持增速是无疑的。

　　但2006年股市出现“牛市”，另外部分国内企业纷纷到海外寻找投资机会，因此，在投资途径扩充的形势下，部分欲投入房地产行业的资金将被分散，若2007年投资机会继续扩大，房地产开发投资增长的幅度将有可能下降。

　　曲卫东：投资增幅稳定前行

　　2007年，主流上市房企业绩有望保持高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、人民币升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产加强等丰富的主题投资机会。另外，来自城市化加速、消费升级、中产阶层崛起和新增就业人口置业等因素，国内商品房真实消费需求非常旺盛。因此，2007年全国经济发展依然处于“景气”延长阶段，其开发投资依然会保持稳定的发展态势。

　　不过，在当前中国经济面临战略性结构转型的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严厉控制。因此，房地产开发投资的热情将有可能受到打压。

　　周春生：增速降至10%～15%

　　2006年，土地增值税等宏观调控政策陆续实施，2007年政府对民生住房问题的重视力度仍将延续，并且2007年将加大对宏观调控政策的落实，部分政策的影响力也会逐渐呈现出来。因此，在诸多因素的影响下，预计2007年房地产开发投资将由近几年高达20%的增幅逐渐回落到略高于GDP增长幅度，估计增幅为10%～15%。

　　投资局部过热

　　茅于轼：政府投资过热 民间资本投资不足

　　关于房地产开发投资是否合理的问题，应区分对待。从持续几年来房地产开发投资保持在20%左右的增幅来看，我认为基础设施建设等带有政府性质的投资过热，而民间投资却远远不足，众多企业融资难的事实也从侧面说明了这一事实。

　　孟晓苏：投资与消费的关系理解有误

　　据最新统计资料显示，我国目前居民消费率持续偏低，仅为37%，而投资率则达到54%。于是有观点认为当前投资过热，而居民的消费水平正在下降。实际上，这与居民消费水平提高的现实是不相符的。其原因在于统计数据中没有将居民购房行为计算入消费，而是计算入了投资。以2006年为例，居民消费金额为76410亿元，而投资金额为109870亿元。而在109870亿元的投资中，房地产投入金额为21446亿元。试想，将21446亿元的房地产投入计算入消费，那么居民消费率与投资率将变为47%与44%。消费与投资的比例就比较合理。

　　因此，之所以出现投资过热的观点，是现代西方的统计口径与中国传统的思维方式之间的分歧。西方统计将房地产投入算入投资，但并不以投资与消费的比例关系来判断投资是否过热，而我国采用了现代西方的统计口径，却用中国传统的思维方式去衡量投资与消费的关系。

　　保障性住房投资增速

　　孟晓苏：未来保障性住房开发投资比例应占30%

　　“国八条”中明确要求加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。“国六条”又强调重点发展中低价位的普通商品房、经济适用住房和廉租房。但实际上由于2006年政策在执行过程中，不恰当地将小户型作为调控重点，而忽略了加大有效供应。尽管去年底北京市公布未来三年将建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。究竟这个结果能否实现，仍需拭目以待。

　　不过，从香港有50%居民，新加坡有70%的居民都居住在政府提供的公屋情况来看，我国未来保障性住房在房地产开发总投资中所占比例由当前5%左右增加到30%都不为过。当然这需要一个过程，希望2007年此比例能达到7%～10%。

　　曲卫东：写字楼与商业开发投资平缓 住宅投资增速

　　全国范围内强有力的住房需求决定了2007年住宅市场仍将保持活力，同时中低价位普通住宅开发投资将增长。国家的宏观调控政策使写字楼投资的门槛抬高，很多银行已不再发放写字楼购房贷款。对于开发商来说，依靠银行贷款的小型投资者容易流失，政策压力增大，开发增长速度将减缓。

　　周春生：保障性住房投资比例将增至7%～8%

　　虽然，我认为未来整体房地产开发投资增幅将有所回落，不过经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房的开发将呈现快速增加的趋势。近年经济适用房在房地产开发总投资中所占的比例达3%～5%，预计2007年保障性住房在总开发投资中所占的比例会增加到7%～8%。

　　抑制投资过热调节市场

　　茅于轼：开发企业数量减少

　　住房保障成为2007年宏观调控的重要方向之一。如果政府能真正将这项工作开展起来，短期内对房地产市场影响还是会十分明显的，房价涨幅或许会下降。不过由于保障性住房的建设，对开发商的利润会有一定的影响，加之当前部分房地产开发企业融资较困难。综合来看，调控对房地产市场的影响之一就是开发企业数量会减少。

　　孟晓苏：对调控思路理解不当会影响供应

　　“70%・90m2”成为2006年宏观调控的焦点，但它延缓了项目入市进度，使市场房源紧缺，房价出现上涨。“国八条”与“国六条”中均涉及到了增加土地供应、提高普通商品住房用地的供应能力，但事实上2006年在政策执行过程中忽略了加大供应。

　　国务院副总理曾培炎近日提出了四条房地产调控方向，其中第一条是加大住房供应力度。因此，未来的住房供应状况也许有所改变，但房价仍会稳中有升。

　　曲卫东：消费性住房供需差距有望缩小

　　2007年，在供给方面，房地产开发投资将呈放缓趋势，住房供给结构的调整将在一定程度上增加有效住房的供应量；在需求方面，经济将继续保持平稳增长，住房需求依然旺盛。但经过几年快速释放之后，消费性需求将有所减弱。预计2007年住房供求差距将进一步缩小。关于房价走势问题，当前房地产开始从商品属性向社会保障属性倾斜，政策的渐进性和平稳性决定2007年房地产价格增幅将稳中放缓。