您现在的位置: 云翼房产网 >> 房地产论文 >> 房产法论文 >> 房产评论 >> 正文

购买力问题

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 22:08:24

任志强的博客最近探讨了土地供给和北京的房价,得出了非常有趣的结论。简述如下:

2005~2009年,北京市政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,非商品住房建设用地指标为1320公顷。而实际供给的情况则是,商品房住宅用地(招拍挂)2394公顷,完成计划数的33.6%;非商品住宅供地1283公顷,完成97.20%。

政府工作报告显示,土地供给量完成了100%。也就是说,商品房住宅用地中4736公顷的供地差额为享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用了。这些用地约为商品房用地的2倍。加上非商品房住宅用地的面积,可以计算出商品房住房用地在全部住宅建设用地中的比重仅为28.3%。

结论是,目前北京市房价其实是不足30%的商品房均价。其余70%以其他形式被分配给特定消费者,没有对外销售。

由于这70%的房子价格——按照任志强的介绍——大部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房价格为4500元/平方米,则北京市的一手房销售价格则仅约为6200元/平方米。他的这一结论极为重要。

他告诉我们:如果考虑全部房地产的价格,北京的房价均价不足7000元。但70%的低价住房通过“内部交易”完成。

也就是说,尽管统计数据上看,不同阶层的收入差距并不大,但在购房时,支付的房价总额却各不相同。其中,70%的人通过内部交易成了房主,剩余30%中,除小部分为投资消费外,大部分成为了房奴。其余的消费者,则望房兴叹,不得不“三代人供养一套房”。

这种两极分化背后,是购买力的严重失衡。由于存在大量非货币化因素,中国居民的购买力不能仅以货币收入计算。

考虑综合购买力,每个消费者的境况完全不同。看似差别不大的收入,其购买力却有天壤之别:体制内的消费者受惠于各种福利,其实际购买力非常强大;而体制外的消费者在扣除必须品消费后,其购买力非常有限,还要应对越来越昂贵的住房消费。

比如,部分企业不定期发放各种购物券,成为货币替代品;对员工发生的任何费用都可以报销……这些福利或者优惠措施,使部分人的购买力大大增加。再比如,公务员和国企员工以内部价购买房屋。

典型的事件是此前热议的中石油团购住房。中石油员工以9000元/平方米的均价订购了上千套住房,而预计市场价为2.3万元/平方米。以每套住房120平方米计算,中石油员工100万元可以买一套住房,而市场上的普通消费者则要花276万!

同样的收入,购买力完全不同。隐性收入的存在,使得购买力差距越来越大,并会加剧社会收入的不公平分配。

这个问题也给我们提供了另一个思索:提高消费者的生活水平,应该是提高消费者的购买力,而非简单的提高消费者收入。否则,消费者收入增加的同时,必须品价格涨幅过大,消费者购买力反而会下降,收入数量的增加就没有任何价值。
云翼房产网