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北京出台土地新规则

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 22:12:11

虽然北京的限价地块迟迟没有正式推出,但“限套型、限房价”的实质内容却已悄然被落实到当前的土地招标中,地方政府正试图通过土地转让来实现房地产调控的目标。

  近日,北京北四环东路73号地块被中远地产以17.8亿元的价格获得。同时参与本次地块投标的还有首创置业,由万科企业、华润置业和冠德企业组成的投标联合体,华远地产,以及该地块的一级开发商金隅嘉业。胜出者中远的竞标价格是五家投标者中最高的,这让许多人感觉有些意外。

  “中远的报价最高非常偶然,仅比华远、金隅报价高出0.3亿元。以此前几块土地招标的经验来看,中远想以最高价取胜的难度很大,最终中标与否还要看评审团的‘综合评价’。”在投标当日,中远开发部总经理赵新强曾对媒体如此表示。

  虽然最终中远以最高价胜出,但其关键绝非价格因素。结合广渠路36号及四惠东地块的招标结果来看,一个显而易见的事实是:能否执行“限套型、限房价”的政策,已成为开发商能否中标的关键。有业内人士分析指出,北京市政府正试图通过土地招标的新规则,在实现中央房地产调控要求和保证地方土地收益之间取得平衡。

  价格不再是惟一标准

  自2004年北京实施土地招拍挂制度以来,北京的土地出让一直奉行“价高者得”的竞争规律。然而去年11月15日,金地集团以排名第二的投标价格拿下四惠东地块,使得这一规则被打破。在此后不久的广渠路36号地块竞标中,北京城建兴华地产和北京城市开发集团组成的联合体,甚至以位居第五的26亿元价格中标,比当时出价最高的华润低了4.5亿元。

  就在业界都以为从此出价最高者并无优势的情况下,73号地块似乎带来了回旋的空间。对此有专家分析指出,北四环东路73号地块作为毗邻奥运村规划的用地,一定程度上受到“2008年前北京市中心不再开工商品房项目”规定的影响,所以带有一定的特殊性。

  “17.8亿元折合楼面成本价约为每平方米5928元,预计未来售价为每平方米1万元左右,而目前奥运板块的商品房均价已经在9000元以上了。”该业内人士认为,参与竞标的开发商们对该地块出价均为保守估价,18亿元以内是较为合理的,“所以并不会把招标评估标准重新拉回到‘价高者得’”。

  根据目前的招标评分标准,总分为100分,其中投标价格占30分,付款进度占25分,投标企业财务实力占15分,投标人资质及业绩占10分,开发理念及方案说明占15分,综合印象占5分。以广渠路36号地块为例,招标底价为17.1亿元,达到标底要求可得15分,超出标的价格1.35倍则可再加13分。这意味着,只要开发商出价在23亿元以上,就可稳拿28分,即使是如华润多出价4.5亿元,也仅是在价格评分项上多得了一两分而已。

  显然,加入1.35这个系数之后,竞标价格如果超过某个限额后便不再敏感。相反,考虑到高价购地后,房价必然随之增加,这将与宏观调控控制房价的目标有所违背,减分的可能性上升,反而“费力不讨好”。

  成功以第二名价格拿到四惠东地块的金地集团,对政府的意图有着深入的理解。金地集团北京土地拓展总监龙兴认为,北京目前对土地招标市场的准则,是一个负责任的政府对本地经济采取的一种负责任的态度,政府更关注的是未来长期稳定的发展。“所以对于未来北京土地市场的竞标而言,有一点已相当明显,就是价格已不再是惟一的标准了”。

  “限套型、限房价”规则渐出

  在业内人士看来,目前北京土地招标评分标准的“艺术”在于,一方面通过1.35的系数规定确保了地方政府在土地出让上的收益,另一方面则加强了过去虚化的“开发理念及方案说明”,将“限套型、限房价”的要求传递给了开发商。

  金地在四惠东地块的竞标中,承诺90平方米以下住宅占项目的70%是胜出的关键所在。“通过这次参与招标,我们确实感觉到只有打造企业综合实力、加强企业对社会的责任感,才能在市场上有所收获。”龙兴对新规则下的拿地有着深刻的感受。

  “加强企业对社会的责任感”的优势,在一个月之后的广渠路36号地块招标中再次得到证明。有了四惠东地块的经验,参与竞标的开发商们几乎都在投标书中做出了“90平方米占70%”的承诺。为了符合调控方向,体现企业的社会责任感,城建和城开组成的联合体更是承诺了住宅最低意向销价为每平方米9500元,并最终获地。

  北京市土地整理储备中心副主任叶向忠曾对广渠路36号地块的招标结果表示了肯定,“基本达到了政府通过招标方式出让土地,以实现土地价格回归理性的目的。”

  对于本次北四环东路73号地块的竞标,中标者中远是否在标书中做出了限套型、限房价的承诺,目前还不得而知。但业内人士分析:“既然是出价最高者得,那么在其他方面的承诺,特别是开发理念一项,中远必然不会输于其他四家竞标者。”

  从四惠东到广渠路36号地块,北京政府一步步引导开发商主动进行“限套型、限房价”的意图逐步显露。虽然从目前来看,新规则下拿地的基本都是实力雄厚的国有企业,但在未来的持续竞争中,这种情况势必蔓延到各种体制的开发企业。

  然而,也有一些业内人士对此提出了质疑:企业虽然承诺了套型与房价,但政府应该如何监控承诺的兑现?如果先以意向销售价格入市,接下来再不断涨价还算不算履行承诺?如何保证这些房子能够真正让百姓受益,而不是最终沦落为炒家的转手之物?这恐怕都是在土地新规则下需要进一步思考的问题。

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