延迟13年的土地税征缴方案 始料未及的市场震荡

土地增值税震荡　　一项延迟13年的土地税征缴方案，制造了一场始料未及的市场震荡。　　1月16日晚，国家税务总局网站上悄然出现一则《土地增值税清算管理通知》；次日，沪深两市地产股全线下跌。截至闭市，共计6
　　土地增值税震荡

　　一项延迟13年的土地税征缴方案，制造了一场始料未及的市场震荡。

　　1月16日晚，国家税务总局网站上悄然出现一则《土地增值税清算管理通知》；次日，沪深两市地产股全线下跌。截至闭市，共计62只下跌，26只跌停。

　　其中，被称为地产龙头股的万科A自2000年以来，首度遭遇跌停，当日收报17.28元人民币，急挫10%；华侨城A、保利地产、招商地产等亦均遇跌停；金地收报17.76元下跌9.98%，几近跌停板。沪深地产板块平均跌幅达9.78%。

　　中资房产H股同时全线急挫，富力地产下跌7.77%，中国海外则下跌6.06%，平均跌幅超过8%。

　　这也是近一年地产股首次大幅下跌，其跌幅甚至超过“国六条”系列调控政策出台之际。当日晚，万科等多家地产企业连夜召开董事会，并于次日发布公告，澄清政策影响，以求稳定股价。

　　1月17日，地产股出现企稳反弹之势，万科、中粮地产、招商地产均大幅拉升。仅光华控股与华侨城仍持续跌停。H股跌幅也趋缓，华润置地跌5.12%， 富力地产跌3.55%。如此震荡，概因直接触动了地产市场最敏感的神经──由土地增值所带来的高额利润。

　　“清算”之始

　　这份由国务院签署于2006年12月28日的文件，全称《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》），要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。

　　所谓土地增值税，是对纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值部分，按比例缴纳的税收。

　　1993年，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定自1994年开始征收。1995年出台的实施细则，规定了四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

　　计算增值额时允许扣除的成本，则包括取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本（土地的征用及拆迁补偿费、安置费、基础设施费用、公共配套费用）和房地产开发费用（与项目开发有关的财务费用、管理费用以及销售费用）。扣除之后的部分，实际大致等同于项目的所得税前利润，即营业利润。

　　同时，该细则还约定，对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产土地增值税实行免征。1998年，财政部进一步将免征政策延长至2000年底。

　　至2001年，恢复征收的土地增值税，却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因，一直采取了预征的权宜之计，大部分地区按预销商品房收入1%-2%的比例缴纳。这意味着，对房地产企业销售利润率的预先认定只有3%-6%，远低于实际所应征缴数额。预征之后，也往往再无下文。

　　2007年出台的新征缴方案并未改变原政策中四级累进式的征缴办法，只是明确了土地增值税的征收范围，并在征收办法上以实征式的清算制取代税率过低的预征制，在房地产企业完成销售、核定其实际成本后足额缴纳。

　　新的征收办法为了使土地增值税实征更具操作性，做了更多的细致规定。例如规定三种情形应清算土地增值税，一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

　　《通知》还明确划定了清算时限，对取得销售（预售）许可证满三年却仍未销售完毕的项目，均需征缴。分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　这一系列的规定，旨在解决过往这种税种在征缴过程中的各种操作难题，亦使市场相信地产企业的利润率将受到前所未有的挑战。