投资小户型 最好选择带精装修的房源

　　“小户型投资，最好带精装修，而且在地铁沿线。在成都，由于租金太低，大多数小户型很难靠出租收回成本。”本报投资故事栏目主人公姜先生的观点，道出了小户型投资的真实状况。

　　
　　并非所有小户型都能赚钱，这种观点同样得到了业界人士的认可。星彦地产总经理张猛认为，除了在物业管理、地段优势、精装优势和开发商品牌优势等几个方面比较突出的小户型可能有一定市场空间，投资一些区域较差的小户型可能面临陷入投资泥潭的尴尬。

　　受周边物业环境所限、租金回报率普遍较低，二手房转手压力大，可能是部分小户型投资不得不面临的难题。
　　

　　低租金很难保证投资回报

　　“住宅租金水平太低，我基本上不追求租金回报，宁愿房屋空置等待升值！”投资者吴女士在过去几年中投资了多套房产，主要以溢价升值为盈利模式。两年前，她曾投资万科金域蓝湾的小户型，中介公司曾多次建议她投入一笔资金装修后出租，但她最终放弃了这种想法。“事实上，小户型客户的承租能力和二手市场的出价能力都很受限制。”吴女士算了一笔账，如果投入10万元装修，房子在4年内出售的话，首先二手交易时装修费无法被买方认可，而区域周边物业租金水平决定了自己所投资物业的租金，金域蓝湾的小户型租金要超过2500元很难。因为在城东能承受这种租金水平的客户，对装修标准等要求要苛刻得多。

　　
　　同样的道理在市区小户型中也得到体现。“超过2500元的租金，一般的白领承受肯定有压力。”吴女士分析，能承受更高租金水平的租房族，可能将目光瞄准社区环境和配套更具优势的物业。这是小户型出租不得不面临的现实问题。比如现在正在热销的市中心某精装小户型物业，周边同类物业租金普遍在1500元左右，即使项目在管理方面有优势，租金要突破2500元相当有难度，因为承租者可以选择面积空间更大的户型。

　　

　　“一些在三环外的小户型，可能面临更大的出租难题。”张猛说，首先是周边物业将参与出租市场竞争，其次一些面积在40～60平方米的单间或套一房源，除非有星级酒店物管和配套服务，否则很难实现高租金。

　　
　　二手房转手压力大过预期

　　
　　很多投资单纯地以为，不一定依赖租金回报，完全可以等待物业升值后出手赚取利润空间，事实上这有可能是一种假象。小户型面临的二手房转手压力，可能大过多数人的预期。

　　
　　现在市区很多精装小户型价格动则上万元，为了控制总价，很多开发商都将户型设计为单间或小套一，面积多数在50平方米左右。“这类物业只能作为过渡性需求，无法长期居住。”吴女士分析，即使在二手房市场，其对象仍然为投资者。如果以30%的盈利目标看，50万元的房源销售价将达到65万元，而租金同期同比增长的可能性很小，这意味着接手的下家投资者，必须衡量其投资回报率。因为其接手后，如果继续以盈利30%计算，这套65万元的房子售价将超过85万元，而此时租金回报率可能只有2%。这意味着从租金回报角度看，这套房子在二手房阶段基本失去了投资价值。在不具备长期居住价值的前提下，这类小户型将不得不面临有价无市的巨大压力。

　　
　　张猛说，不排除一些地段优势、品牌优势、精装修品质不错的小户型租金大大超过周边物业，但这毕竟是少数。而当开发商集中将目光瞄准小户型时，这一传统的投资型物业并非全都一片光明。

　　“小户型投资，最好带精装修，而且在地铁沿线。在成都，由于租金太低，大多数小户型很难靠出租收回成本。”本报投资故事栏目主人公姜先生的观点，道出了小户型投资的真实状况。

　　
　　并非所有小户型都能赚钱，这种观点同样得到了业界人士的认可。星彦地产总经理张猛认为，除了在物业管理、地段优势、精装优势和开发商品牌优势等几个方面比较突出的小户型可能有一定市场空间，投资一些区域较差的小户型可能面临陷入投资泥潭的尴尬。

　　受周边物业环境所限、租金回报率普遍较低，二手房转手压力大，可能是部分小户型投资不得不面临的难题。
　　

　　低租金很难保证投资回报

　　“住宅租金水平太低，我基本上不追求租金回报，宁愿房屋空置等待升值！”投资者吴女士在过去几年中投资了多套房产，主要以溢价升值为盈利模式。两年前，她曾投资万科金域蓝湾的小户型，中介公司曾多次建议她投入一笔资金装修后出租，但她最终放弃了这种想法。“事实上，小户型客户的承租能力和二手市场的出价能力都很受限制。”吴女士算了一笔账，如果投入10万元装修，房子在4年内出售的话，首先二手交易时装修费无法被买方认可，而区域周边物业租金水平决定了自己所投资物业的租金，金域蓝湾的小户型租金要超过2500元很难。因为在城东能承受这种租金水平的客户，对装修标准等要求要苛刻得多。

　　
　　同样的道理在市区小户型中也得到体现。“超过2500元的租金，一般的白领承受肯定有压力。”吴女士分析，能承受更高租金水平的租房族，可能将目光瞄准社区环境和配套更具优势的物业。这是小户型出租不得不面临的现实问题。比如现在正在热销的市中心某精装小户型物业，周边同类物业租金普遍在1500元左右，即使项目在管理方面有优势，租金要突破2500元相当有难度，因为承租者可以选择面积空间更大的户型。