二手房买卖莫入省税陷阱

　　目前，我市二手房交易日趋火爆，房价也是越涨越高。在二手房交易过程中，一些房屋中介机构为了易于“成交”，往往会向交易双方“推荐”一些“省”税“招术”。卖方着眼于当前利益，往往会与中介机构一起向买方“施压”，共同“作弊”。殊不知，这种做法在触犯了税法的同时，也将买卖双方拉入了税务“陷阱”，使交易双方的利益都得不到有效保障，甚至为将来埋下“祸根”。

　　据市地税局有关负责人介绍，二手房交易在税收环节的不规范行为往往产生在计税价格方面。在一些不良中介的唆使下，交易双方常常通过签订“阴阳合同”、“假赠与”、“以租待售”等手段达到少缴税或不缴税的目的。殊不知，这些所谓的“省”税手段只有助于不良中介拿到佣金，对买卖双方则是贻害无穷。

　　签“阴阳合同”投诉无门

　　市民钟小姐实际支付70多万元买了一套二手房，但在提交给产权登记部门的买卖合同上此房的转让价格只有37万元，所以新房产证上的登记价格也是37万元。过户后，钟小姐觉得自己被房产中介“忽悠”了，遂找到有关部门讨“说法”。无奈她没有证据支持自己的说法，所以只能“哑巴吃黄连，有苦说不出了”。

　　根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，也同样要负法律责任。

　　从实际效果来看，故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为，只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大，计税金额较高，就要缴纳高额税款，因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方；买方要用这套房产进行抵押贷款时，由于登记的房价很低，往往也很难获取大额贷款。

　　“假赠与”让买房者有苦难言

　　目前，在二手房交易市场上，“假赠与”也是一种较为常见的现象。明明是花钱买来的房子，房产证上却写得是“赠与”取得的。从表面上看，这为卖房者“省”了很多税钱，并为买房者让了利，实际上却把买房者推入了一个有苦难言的境地。

　　如果这套房子在买进后发生了质量问题或其他隐患，买房者就不能按房屋买卖条款享受法律保护，因为你这套房是人家“赠与”你的，你不愿意要可以退还给人家，但无法要求对方返还购房款。

　　此外，在税收政策方面，“赠与”与“买卖”行为适用不同的税收规定，“假赠与”虽然为卖房者“省”了税，但买房者将来在卖房时就要承受本应由原来的卖房者承担的税款。针对目前二手房交易中存在的“假赠与”现象，国家税务总局在去年9月出台规定，要求加强对房屋赠与行为的审核认定，明确了有关个人所得税政策，受赠不动产再转让的个人所得税须严格据实计征，房屋原值不包括原购房价。具体是：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，必须严格按照税法规定据实征收，不得实行核定征收。

　　这样，别人“赠与”你的房子，你再想卖掉时，扣除的金额就非常少，要交的税款也就非常多。

　　“以租待售”面临毁约结局

　　“以租待售”也是一种所谓的“省”税之道。按照国家规定，对个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售免缴营业税；个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免缴个人所得税；个人将购买的非普通标准住宅再转让的，凡居住超过5年的（含5年）免缴土地增值税；居住满3年不满5年的，减半缴纳土地增值税。个别人为了逃避纳税，明明是买卖的房子，却要签订“租约”，等时间到了减免期限，再正式办理过户手续。

　　殊不知这种做法也是“搬起石头砸自己的脚”。因为房价总是处在变动之中，类似这种情况，双方约定的期限到来时，房价较当初已经有了很大的变动。如果价格上涨了很多，面临的可能是卖方毁约；如果价格下降了很多，面临的可能是买方毁约。所以这种“以租代售”的方式最不可靠，最终的成交率极低。

　　符合减免条件要提前申请

　　最近，市民李先生遇到了一件烦心事：他刚刚卖掉了自用5年以上、符合普通住房标准，并且是家庭唯一的生活用房，这种情况本来是可以免缴营业税、土地增值税和个人所得税的。由于不知道要事先到税务部门申请减免，缴过税后才想到也许自己符合减免条件，经过向税务部门咨询，李先生确认自己符合减免税条件，但已经缴纳了税款，只好再申请退税。而退税程序较多，时间又长，李先生不得不为此花费自己很多时间和精力。

　　按照有关规定，个人在进行二手房交易时，如果符合减免税条件的，要向税务部门提出申请，获得批准后，在产权登记部门录入税务部门领取房产证前，出具有关税务部门的减免税批件，就可以及时享受税收减免优惠，从而避免先缴后退税的麻烦。