买房子中的不公平条约

一方是买房的，一方是卖房的，购房者和房产商之间为各自的利益不停博弈。而在楼市火爆的杭州，房产商有更多的主动权，为尽快买到房，哪怕忍点气，购房者还是要在那份有失公平的合同上签字———

贷款30万，保险必须保总房价96万？

张女士在杭州市西部某小区看中了一套房子，总价为96万元，自己首期付66万，剩下30万房款进行了按揭贷款。在这个过程中房产公司一定要张女士保险房屋总价96万元，张女士怎么也想不通，她只贷款30万元，而且每个月不断还款，欠款逐渐减少，只要求和同意最多只保险30万元，但房产公司就表示没办法，只能保96万元的险，要不然只能全部房价一次性支付。为此，张女士请了律师前往联合办公场所与房产商和保险商论理，最后才达成协议是在保险费上给予大幅度的优惠，但保险额还是96万元。因为他们的理由是，你这一户特殊处理，其他购房者也会效仿，那就没办法了。

律师提示：对于个人购房贷款按总价保险的理由，银行和保险公司是这样说的：央行文件有规定。在这方面，人们的争议还有很多，比如保险期限的选择、房屋土地部分构成的去除（因为即使房屋灭失，土地还是存在的）等等。而且从目前看来，保险公司赔付的额度相当小，这也违背保险的“大数法则”。保险法第10条规定，投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立原则，不得损害社会公共利益。除法律行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。保险是由客户自由选择的，包括对保险公司的选择和保险数额的选择，你们房产商和保险公司没有强制的权利，你们这是一种强制交易行为，是一种违法的侵权行为。



设计变更这么随意


李女士在朋友的帮助下，终于搞到了某房产公司的一张购房预订单，面积为158平方米含阁楼32平方米，并预付首期20%的购房款21万元。过了两个月房产商书面通知李女士，讲设计变更了，阁楼的面积增加约40平方米，房款总价一下子就上升了近30万元，原先李女士是很喜欢这套房子，面积也挺实用，现在一下子扩面40平方米，简直无法承受。为此李女士跑遍有关行政部门和消协，最后起诉到法院还是撤诉处理，为什么呢？因为商品房买卖合同第十条明文约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响（即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等）到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人必须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

律师提示：李女士在这次买房中吃的亏，也是广大消费者经常碰到的，这一条内容实在是不公平。只要房产商用好这一条内容，那么消费者的房子随便被怎么改变，消费者均无权要求赔偿，房产商均构不成违约，这一条真的是万能条款。针对这一不公平的条款内容，上海市等地就在合同中严格限制这一设计变更的使用，那就是只有在购房者的同意后才能进行设计变更，否则就是一种违约行为而受到法律追究。在签订商品房买卖合同牵涉到这一条款内容时，消费者可以要求提高补偿的利息或要求补充条款内容，即只有经购房者同意后才能进行设计变更。另外在此也建议有关部门最好能考虑到这一实际存在的普遍经常发生的不公平条款，抓紧予以修改，以维护广大购房消费者的合法权益。



产权证办不出只赔百分之一？


丁小姐搬入今居已二年半时间了，可是产权证就是办不出来，一是真后悔当初一次性付款买房，如今生意上周转资金多次出现断缺，故急需产权证来抵押贷款。丁小姐多次到房产商处要求办理产权证，但都被一句话“快办好了”搪塞回去。后来经委托的律师调查才得知，原来该开发商违规加层多建了近两千平方米，故至今还不能被验收通过。看来一时难以办出产权证，被迫无奈，丁小姐就只好向法院起诉要求开发商履行，开发商在接到诉状后反而很得意，放言道：不可能赔那么多的，那是漫天要价，最多赔1%房款，就那么几千元，一了百了。违约被起诉的开发商为何如此得意呢？原来在商品房买卖合同中约定的有关产权登记非常有利于开发商：如因出卖人（开发商）的责任，买受人（购房者）不能在规定的期限（180天）内取得房地产权属证书的，双方同意按以下两种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。总而言之，不管你退不退房，产权证办不出就花这么一点钱就算了结了。

律师提示：合同内容一旦签订，对双方就都具有约束力。建议以后在签订买卖合同牵涉到此内容时，最好要求按推迟的时间长短来计付违约金，这样可能对购房者的利益会得到多一些保护，而且也能促进开发商抓紧办理。要么对此只约定办产权证期限，对违约金均只字不提也好。因为最高人民法院的相关司法解释明文规定：由于出卖人的原因，买受人在约定或规定的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。



套内面积减少，房价反而增加了


王先生在杭州市城北某小区购买了一套房子，周围的环境、设施真的不错，心里十分满意，但在最高兴时刻到来之时又高兴不起来，入伙通知发来时附送了一份结算清单，最引人注目的就是套内面积比原先合同约定的少掉5平方米，公摊面积却增加7平方米，房价上升多出45000元。这时的王先生根本就没有接收房子的好心情，他怎么也想不明白。他购买的房子明明少掉5平方米的面积，为什么还要增加房款45000元呢？只好硬着头皮找房产商论理了。房产商回答得慢条斯理又软中带硬：请王先生放心，本房产公司绝对是严格按商品房买卖合同来办事的，绝不会多收消费者一分钱。后来在律师的指点下，才完全明白了其中的道理，原来是商品房买卖合同本身条款的不合理、不公平。因为在合同里是有明确约定该套房子建筑面积、套内建筑面积和公共部分与共用房屋分摊建筑面积的具体数字，但问题是出在面积确认和面积差异处理上。为什么呢？看双方的白纸黑字约定就清楚了：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。”到此，王先生终于明白了，原来约定的套内建筑面积和公摊建筑面积只是为了好看了，并没有实际意义，对房产商毫无约束力，只有建筑面积才有实际意义。

律师提示：从这个案例中可以看出，由于购房者的专业知识和购房经验完全不能和房产商相抗衡，明显处于弱者地位。在形式上看三种面积均有约定，好像是全面公平了，但由于在面积确认及面积差异处理上，又仅仅确立建筑面积为标准来计算房价，这样，套内面积和公摊面积数字的约定就毫无意义了。现在有关购房面积差异问题虽然有众多的司法解释，地方法规和行政规章明文规定，但在实际操作中，我们还是不能麻痹大意的，因为一不小心，我们购房消费者还是吃亏的。如果想不吃亏，我们完全可以要求以套内建筑面积来进行房价的结算，这样的话，我们的利益就不会轻易受到损害了。



延期交房为何轻易被免责？


陈先生在今年的六月份看到房产商就感觉到受气，为什么呢？陈先生在某小区预购了一套商品房，原定交房时间是今年的2月15日前，但一直被延期到6月15日才收到入伙通知，还要补交一笔什么对讲可视门铃3000元，他每次找房产商论理，觉得自己理直气壮，但房产商就是一句话：要么房子拿去交3000元门铃费，要么退房，延期交房四个月不存在违约金，你自己看合同，房产商可以免责延期六个月。陈先生被逼无奈，请了一位律师前往谈判取得效果是仅仅免交3000元对讲可视门铃费，违约金还是一分得不到。为什么呢？因为商品房买卖合同关于交房期限一条明文约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：县级以上规划、文物、环保、市政公用部门等政府主管部门根据有关规定，采取某些措施或遇到技术施工问题以及非开发商方的原因导致建设期延长的，但最长不超过六个月。另外，关于3000元可视门铃可免交是因为此房产商在广告上刊登过配送每户对讲可视门铃，今年6月1日生效的最高院司法解释对此有明文规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使没有载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

律师提示：有关交房期限的约定里，不可抗力是法定的免责条件，不可抗力是指不能预见，不能避免，无法克服的现象。其他的如具体行政部门的某些具体行为，不能用来作为开发房逾期交房的免责条件，其他非开发商的原因造成逾期交房据实予以延期，那更是宽大无边的免责条件！这样的话，开发商就完全不存在任何延期交房的违约责任了。