购房提醒：收取购房诚意金属违规

　　编者按：

　　今年春节以来，随着新楼盘的不断推出及二手房交易的活跃，交易双方的纠纷也日趋增多，本版今天刊发的两篇报道，就是市民在购房中遇到的两种比较典型的纠纷。希望本报的报道及文中当事人的遭遇，能给准备购房的广大市民朋友提个醒。

　　核心提示

　　最近，市民曾女士有些郁闷。因为看中楼盘的开盘价大大超过预期，她不得不放弃购房，此外，先期交纳的5万元的“诚意金”，足足拖了一个多月才还到她的手中。对于开发商向客户收取诚意金的行为，市国土房产局方面表示系违规操作，将进行相关调查，同时也郑重提醒预购人：任何以预售商品房为标的收取的“诚意金”等款项都是该预售商品房的预付款，应存入该项目的预售款监控账户。

　　为享优惠交纳诚意金

　　从今年年初开始，曾女士便开始留意房源动向。3月中旬，她前往梅林新开的一处楼盘看房，并看中了其中的两套房源。询问价格时，负责接待的售楼小姐表示当时还没有定，要到下旬楼盘正式开盘后才可公布。该小姐告诉曾女士，如果当天先期交纳一定数量的诚意金，开盘当日选中房源后，便可以在总价基础上直减10万元。

　　优惠10万?这对于曾女士无疑是一个不小的诱惑。售楼小姐又趁热打铁，告诉曾女士，诚意金的数额是5万元，当天交纳的话，曾女士如若在开盘当日选中房源，那5万诚意金就直接转为房屋定金。除此之外，依据其在诚意登记申请号中的排名先后，可享受5万到10万不等的价格优惠，具体为，1-10号减10万，11-20号减8万，21号以后减5万。说到这里，对方兴冲冲地告诉曾女士，如果她现在交诚意金的话，排号刚好就是10号，可以享受10万的优惠。除了诚意金排号优惠之外，客户还可以享受诸如开盘单价优惠、付款方式优惠等措施。当场，曾女士就动心了。

　　但曾女士也忧心起其他的问题。“现在价格还没有出来，万一我到时选不中房子，那怎么办?”对此，售楼小姐让曾女士不要担心，如果没选中的话，诚意金一分不少退还，7个工作日就可以办理。“我们这样一个房地产公司，您难道还怕我们卷了钱走人吗?您就放一百个心吧。”这样的话，让当事人如释重负，随即便交纳了5万元，并签署了一份诚意登记申请书。

　　办理退款遇到麻烦

　　之后的许多天里，曾女士一直在等待有关该楼盘的开盘价格，也估算着自己所交的5万元钱，究竟能享受到多大的实惠。临近开盘日的时候，她从相关渠道了解到了该盘的价格，让她失望的是，开发商制定的价格，比她预计的要高出许多，这让她不免在心里打起了退堂鼓。

　　房屋开盘的当天，曾女士并没有前往售楼处。通过电话，她联系了相关的置业代表，约定于4月上旬前去申请退款。4月9日，曾女士如约前往售楼处，并填写退款申请表格。曾女士说，让她意外的是，当天她才得知，填写退款申请的一个月后，她才能够拿到自己的5万元钱。“交钱那天，我所知道的就是开盘后7天可以办理。哪里知道这个时间只是开始受理退款申请，真正拿回钱还要一个月的时间。”虽然有些不高兴，但是迫于登记申请书上的约定，曾女士只能硬着头皮履行。

　　填完表后，曾小姐被要求交齐诚意金收据以及诚意登记申请书，对于这个要求，她表示了异议。“在我还没有拿到5万元之前，收据是我唯一的凭证，你凭什么拿走呢?”相关工作人员表示，会返给客户一张收据复印件。对此，曾女士仍然感到不妥，并拒绝交出收据原件。对于曾女士的举动，办理退款业务的财务人员也予以了回应，表示如果曾女士不肯交收据，就无法为其办理退款，并拒绝在已经填好的那张退款申请上签字。当天，双方相持不下，最终不欢而散。

　　事后，曾女士向相关律师咨询，得知一般的收据复印件不能作为证据，一旦发生纠纷，难以发挥法律效力。以曾女士的遭遇为例，如若开发商要收取收据原件，必须在复印件上注明“与原件一致”，并盖上红印。“当天收我钱的时候，那么轻而易举，现在我要拿回钱，反倒那么麻烦。”对于申请诚意金退款时的遭遇，曾女士不免心生怨气。“5万元钱不是一个小数目，开发商用这种不计利息的方式聚敛客户的资金，在退还时却设置诸如条件、时间的种种限制，这是不是也属于霸王条款呢?”

　　近日，记者从楼盘开发商处了解到，经过协商，曾女士所交的5万元诚意金已于上月上旬全额退回。针对与客户发生的纠纷，一位置业代表表示，这只是个别现象。“退款的时间也好，手续也好，在之前的登记申请书里都已经注明了，况且，收收据也是公司的规定，客户不交，我们当然就没办法办理退钱。”同时，对于退还诚意金的时间期限以及收取诚意金的做法，该置业代表并不愿多作置评。

　　律师：收了诚意金也无法律约束力

　　有关专家表示，根据《商品房销售管理办法》第22条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。早在几年前，全国各地便明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前，不得进行销售或以内部认购、内部登记、内部认筹等形式变相销售商品房。换句话说，开发商在未取得商品房预售许可证之前向购房人收取购房诚意金，属违规行为。但针对这样的限制，开发商也有“对策”。譬如，近年来，不少开发商在取得预售许可证的情况下，未在规定的10天内公开预售商品房，而是利用收取诚意金等行为聚集客源。

　　律师表示，法律上并没有关于诚意金的定义。根据房地产交易实践，所谓诚意金，是购房者为了证明买房的诚意而向开发商交付的一笔金额。由于法律上没有对诚意金的规定，诚意金要根据商品房预售合法性和具体合同约定处理。但事实上，诚意金的收取主要集中在双方签订正式购房合同之前，对合同具体内容没有明确的意思表示，没有任何法律约束力，仅能表明双方具有签订合同的意向。开发商之所以热衷于收取“诚意金”，目的在于“锁定顾客、圈钱，根据诚意金交纳的多寡，“看碟下菜”，为楼盘的最终定价提供依据，降低风险的同时使得利润最大化，另外还可以凭借信息的不对称，依靠拖长开盘的时间来营造楼盘的虚假繁荣等等。

　　国土部门：收诚意金系违规操作

　　对于开发商收取诚意金的行为，市国土房产局方面直言系违规操作，并表示会根据相关线索对开发商进行相关调查。此外，市国土房产局也郑重提醒广大预购人：任何以预售商品房为标的收取的“诚意金”等款项都是该预售商品房的预付款，应存入该项目的预售款监控账户。

　　有关专家也提醒消费者，开发商收取购房诚意金缺乏法律依据，且单方面增加了消费者的购房风险，建议消费者在购房时，慎重对待类似诚意金等营销方式，避免被故意炒作所迷惑。

　　购房遭遇面积“缩水”

　　中介拒绝退还差价

　　实际面积不符 要求退还差价

　　5月初，小刘通过某中介在特区外看中了一套房源。因为对房屋比较满意，小刘决定签署购房合同。当天，中介业务员刘某为其制作了置业计划书，其中注明了房屋成交价格为93.5万元，建筑面积为91平方米，其余费用合计为50814元。小刘与对方签订了二手房买卖合同，并交纳了定金。

　　5月9日，小刘和中介约好去办理按揭申请，并交纳首期款。当天，他首次看到了该房屋的房产证复印件，让他大吃一惊的是，房产证上注明该套房屋的建筑面积并不是91平方米，而是88.4平方米。当下，小刘便责问业务员刘某。

　　对于面积上的出入，业务员刘某表示中介在向客户推荐房源时是按套来卖。由于代理房源较多，不可能记住每一套的实际面积，只是大致了解，再加上由于楼上楼下面积可能有差别，出现一些误差也属正常。

　　这样的解释，不为小刘所接受。“按照93.5万元、91平方米来算，房屋的单价超过了1万，差两三个平方米，价差不是小数目。”当场，小刘决定停止按揭及首期款等手续，并向对方提出退还相应房屋面积的差价。对此，业务员刘某表示要回去和公司商量后才有答复。

　　中介拒担责任 买方法律维权

　　一周后，小刘得到了对方的答复，中介公司方面不同意退还差价的请求。但鉴于房屋实际建筑面积只有88.4平方米而不足90平方米，按照规定，契税部分将由1.5%下调至1%。

　　如此答复令小刘很不服。中介方则表示，如果当事人不同意，可以找律师起诉。对于这样的结果，小刘感到很气愤。考虑到合同上涉及的期限以及自身的购房需要，小刘还是按规程办理了按揭手续并交了首期款。

　　近日，当事人向记者提供了几份相关的材料。在所签《二手房买卖合同》中的建筑面积一栏，并没有填写任何数字，只是加注了一句以房产证为准，而在《开心置业计划书》上，则注有建筑面积为91平方米的数据。至于房产中介出具的另外一份声明中，则清楚地写明了该房屋契税由1.5%下调至1%的事实。

　　就此事，记者致电了那位刘姓业务员。这位业务员并不愿意多谈，只是表示有事可以咨询公司法务部。随后，记者致电该中介公司某分部询问，电话中，一位负责人表示，他对此事并不清楚，但对于客户提出的退还差价的要求，他表示基本不可能。“我们只是提供信息，一般情况下，退钱、退佣金都是不可能的。”不过，这位负责人也表示，针对这样的状况，当事人可联系具体经手的业务员，再与卖家一起协商解决，看有无调解的可能。

　　小刘表示，他目前已经聘请了律师。对于当事人小刘遇到的这种情况，其代理律师认为，房屋中介在给客户提供房源前，有义务落实清楚房子的基本信息，应细核对合同中签订的房子面积是否和产权证上标注的面积一致。对于房屋面积“缩水”的情况，中介服务不到位，无疑负有相关的责任。