新合同安全购房“系数”高<br/>

　　近几年,与房地产相关的法律法规不断完善,作为商品房买卖中必不可少的商品房买卖合同,则随着社会的发展,越来越满足不了市场的需要。岛城原来使用的合同文本,但因为是2000年由国家工商行政管理局和建设部制定的示范文本,受地域性、时间性限制,文本中存在的一些弊端也开始显现出来,如一些信息不对称、个别条款规定不明确、部分内容晦涩难懂让购房者不知如何填写等,由此导致的纠纷也时有发生。为了使示范文本能够更好地发挥示范作用,市房地产开发管理局和市工商行政管理局决定对原先的合同文本进行修订,修订的内容都是围绕着商品房买卖中容易出现纠纷的问题展开。这是岛城自2000年以来第一次修订《商品房买卖合同》,期间结合了本市房地产市场的现状和操作习惯,参考了兄弟省市的成熟经验和做法,并征询了本市政府相关部门、开发商、法律界、消费者以及媒体的意见,再经过社会公示,最终定稿形成《青岛市商品房买卖合同》（以下简称新版合同）。相对于旧版购房合同,新版合同在合同条文的设定上更为严谨和规范,为购房者增加了“安全系数”,让买房更加安全、更加明白。从7月份开始,新版合同开始在岛城全面推广使用。旧版合同纠纷隐患多据市消协副秘书长郭海源介绍,2004年,我市共受理房地产类投诉约3000起,其中60％是因为合同约定不明而引发的。这类投诉案值大,一般都在几十万甚至上百万元以上,因此处理起来十分棘手。而如果能在合同签订阶段就明确双方的权利义务,便可避免许多纠纷。郭海源分析,以往的合同纠纷主要有以下几个方面：第一,开发商擅自变更合同,如更改小区规划,将绿地变成停车场或物业办公房等；第二,面积“缩水”,实测面积总是小于合同约定面积；第三,签订不平等条约,如开发商总是单方面扩大解约权,减免自身的违约责任而加重购房者的违约责任等；第四,开发商逾期交房,却不按合同约定赔偿购房者损失；第五,开发商虚假宣传,发布虚假广告,而广告内容却不在合同中有任何体现；第六,开发商违规预售,收了购房者的订金却不签订正式的商品房买卖合同；有些开发商甚至一房两卖,骗取购房者的订金。郭海源认为,商品房交易过程中存在的这些不规范行为,与合同约定不明确、合同条款未涉及、处罚条款不严厉有很大关系。新版合同在制定时充分考虑了这些因素,并在部分条款的制定上明显“偏向”与购房者一方,如双倍赔偿等条款,这将大大改善购房者以前与开发商的不平等地位,有利于切实维护合同双方的利益。

　　新版合同层次更清晰新版合同共分三大部分,第一部分为合同双方当事人,即买卖双方的基本资料以及各自代理人或委托人的基本资料。第二部分为合同条款,共30条,这30条又可分为两大部分：第一部分（第一条至第七条）为交易房屋的基本情况,主要包括合同双方当事人情况、项目的建设依据和预售依据、预售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、计价方式及价款、付款方式、面积误差的确认、工程进度等内容；第二部分（第八条以后）是双方对房屋具体事项的约定,增加了对小区平面布局、房屋交付、质量、装修、设备标准、风险转移及送达等内容。第三部分为附件及补充条款,合同主体中未涉及或约定不详细的内容,可以在附件和补充条款中加以完善。附件和补充条款是合同的组成部分,与合同主体具有同等法律效力。

　　旧版合同让开发商钻空子2000年11月　,市民范先生从开发商手中购置了位于闽江路的一处房屋,当时合同约定,该房屋“建筑面积75.55平方米,每平方米价格为2880元”。但2003年11月范先生拿到该房产权证时,发现该房的实测面积只有73.75平方米,比合同约定的面积“缩水”1.8平方米。范先生因此将开发商告上法庭,要求返还　“缩水”部分的房价5184元,并赔偿2000年11月至2005年3月的利息损失。市南法院民一庭的明绍青法官认为,这原本是一起简单的合同纠纷,面积缩水1.8平方米,本在建设部3％的合理误差范围之内。但本案的蹊跷之处在于,双方在签订购房合同时对面积误差的处理方式上。原来,范先生和开发商的合同约定,当实测面积与暂测面积存在差异时,“按购房总值分摊每平方米单价”。开发商认为,这句话的意思就是说,即便面积存在差异,该房的总价也不变,调整的只是单价。而范先生认为,合同约定的处理方式文意不通,不能表达合理的意思。同时,范先生还拿出了有力的证据,证明开发商有欺诈嫌疑。范先生的证据是,同样购得闽江路这处房屋的刘先生在1999年7月即已取得房产证,这说明开发商在签订合同时已经知道该房面积。法院采信了范先生的证据,同时认为：从合同载明的面积精确度可以看出,开发商对该房的面积已经测算过,而在对面积差异的处理上却含糊不清,表述不明。因此,范先生的诉讼请求应予支持。明绍青法官认为,这是一起典型的因合同约定不明而引发的纠纷案件。现行的《商品房买卖合同》对面积差异的处理留了4条空白条款,开发商正是在这上面作文章,列出了对购房者不利的条款。新版商品房合同对该条款做了简化,只保留了两个条款,在内容约定上也明显有利于购房者。