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交易指南:二手房购买定金、订金与押金的区别

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 01:21:28

“定金”是规范的法律概念,是一种担保形式;而"订金"并非法律语言,没有明确的法律规定,在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的;如果买方交付的是"定金",那么买方违约则定金将卖方没收,卖方违约则必须向买方双倍返还定金;如果买方交付的是"订金",那么不论哪一方反悔,卖方都只须原数退还“订金”。
  
  根据法律的规定,开发商必须持有《预售商品房许可证》才能卖楼花,而且不管是预售商品房还是正式的商品房买卖,都必须签订书面合同。比如:开发商收取了2万元钱后,并没有与客户签订书面合同,那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。而《担保法》规定"定金应当以书面形式约定",定金条款又只能是主合同的从合同,那么在房屋买卖合同没有形成的情况下,客户向开发商交的2万元钱就可能是"定金",也就不存在开发商可以"没收"这2万元的问题。那么客户交付的只可能是"订金",而"订金"是应当退还的。但是,如果当时双方签订了书面的预售商品房合同,则可以在合同中约定"定金条款",那么买方反悔不买时,开发商就完全有权没收定金。
  
  二、“定金”与“押金”
  
  押金是担保物权的一种,具体的讲是质押担保的一种特殊形式,即为了担保债务的履行,债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有,在债务人不履行合同的债务的时候,债权人可从押金中优先受偿。押金担保,在本质上属于质押的范畴。其与定金的区别主要表现在:
  
  1、性质不同:定金担保所产生的只有债权,不具有物权的效力;押金则属于担保物权的范围。定金是法定的担保方式,押金只是民间交易形式,我国法律并没有承认押金这种担保方式。
  
  2、设定人的范围不同:定金担保的设定人限于被担保的主合同之当事人,定金不得由合同债务人以外的第三人设定,定金担保是合同债务人的自己担保;押金的设定人可以为合同债务人,也可以为债务人以外的第三人。
  
  3、约定限额法律规定不同:定金的数额由合同当事人约定,但其约定的数额不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金效力;而押金的数额由当事人自由约定,无数额上的限制,当事人约定的押金,可以高于或者低于主合同的标的额。
  
  4、制裁后果不同:定金罚则适用于合同的双方当事人,在当事人违约时,定金启动其罚则功能,具有明显的惩罚性。而押金仅具有担保合同义务人履行合同的效果,制裁违约方以押金为限,给付押金的人不履行合同义务的,无权收回押金,但接受押金的人不履行合同义务的,不承担双倍返还的押金义务,惩罚效果较弱。
  
  定金是在书面合同中明确以“定金”字样,所约定的一种债的担保形式。而其他的一些诸如订金、押金、预付款之类的,不能认定其性质为定金,不能适用法律规定的定金罚则。
  

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