房贷病症及处方

不论是以持有还是投资为目的的购房，大部分购房者只关注物业本身的投资价值和未来的增值潜力，很少会注意自己贷款的方式是否最适合？换句话而言，就是是否最经济？在房贷产品和还贷方式推陈出新的今天，该如何审视自己的房贷呢？下面是房贷的一些问题，及专家的处方，您不妨参考一下。

病例一：

病情描述：郭先生2004年以按揭贷款形式买了一套位于奥运村区域的房产，面积145平，购价为100万元，开发商指定的银行为他提供的还款方式是20年期的等额本息还款方式，贷款额为70万元。

随着2008年奥运会的临近，奥运村区域房地产迅速增值，郭先生的房产已增值到210万元，但尚有贷款本金64万元未结清。他现在计划以30万元重新装修房子，但现金不足，此外，银行节节升高的贷款利率，也让他倍感压力。

专家处方：

\"等额本息\"还款很容易让人感觉在利息上掏了很多\"冤枉\"钱(因为起初几年的还贷额中，贷款利息占相当大的比重)，其实郭先生可以利用房产增值部分，\"借力\"加转按揭，完成装修梦想并节省利息支出。

第一步、可先将贷款余款部分结清(此步骤可以借助担保公司完成，亦可自筹资金完成)，然后按照房产评估现值重新向银行申请抵押贷款，根据不同银行政策，贷款额可以达到105 ~ 126万，这样剔除原有的未结清贷款额64万，郭先生仍可增加41 ~ 6 2万元的贷款额度，足以满足郭先生30万元装修贷款的需求。

第二步、鉴于郭先生的现状：A、收入状况有所提升--可以负担得起增加的贷款月供要求；B、没有足够的投资经验和渠道--除留足生活必需的备用金外，其余均可用于还贷。建议郭先生选择\"等额本金\"的还款方式。

病例二：

病情描述：王女士，现年40岁，某国有企业负责人，现有收入可满足日常需求，但工作繁忙无暇顾及投资。王女士儿子8岁，读小学二年级，去年离婚时，法院将一处地处繁华、260平米的商住公寓判归其所有，现有20年期200万元未结贷款，每月物业费等支出1500元，贷款月供15000元。另公寓月租金可达26500元。

王女士希望能将房产过户到自己名下并在保证现有生活水平条件下，将此房产做为自己退休计划和儿子上大学的支出保障。

专家处方：

第一步、需要做一未结清贷款的离异夫妻产权变更，以避免不必要的纠纷为。

第二步、制定合理的还款计划。王女士据法定退休年龄还有20年的工作时间，收入状况稳定，可保证目前的家庭支出；儿子还有10年上大学，加上本硕阶段7年的时间，合计17年。可以先满足教育计划再做退休养老计划。

根据目前该房产的租金收益情况，王女士可以选择15年期限的200万元的等额本金还贷计划。这样，十年后的房屋租金(按现有标准算)，每月至少在25000万元，而以现有的利率水平算，十年后的月供低于15000元，每月会有10000元的租金净收益，足以满足儿子的求学计划(假设相关参数比例保持一致)；20年后，房屋租金每月净收益不低于25000元，足够用于养老。

病例三：

病情描述：李小姐，27岁，未婚，去年研究生刚刚毕业，目前在合资企业工作，月薪4000元。李小姐和父母住在一套50平米的小两居内，位处三环内(租金参考价为2300元/月)。李小姐母亲53岁，月薪3000元，父亲55岁，月薪6000元，家庭存款35万元。全家人选择适合的贷款方式，购买他们几经筛选的一套总价100万元，120平米的小三居。

专家处方：整合现有资源，\"以租养房\"。如果以李小姐作为借款人，即使以最长的贷款期限30年来算，其现阶段收入也无法满足银行的月供要求。但如果以父母作为借款人，因为接近退休年龄，只能申请到很短期限的贷款，月供压力大。

第一步、父女共同还款。李小姐年纪轻，未来的收入会稳中有增，而父亲的还款能力虽然在减弱，但收入高。所以以李小姐为借款人，其父亲为共同还款人一起来申请贷款，申请30年期70万元的贷款，首付款为30万元(其余5万元用于缴纳相关税费等临时性支出)。

第二步、在搬入新居后，将现有住房出租，将租金补贴月供或累计起来进行一些稳健型投资或用于提前还贷款，减轻还款压力。

病例四：

病情描述：陈小姐，32岁，2006年时通过商业贷款买了一套总价65万的一居，当时贷款30万，去年加息时选择了部分提前还贷，现在还有15万未结清，扣除月供1700元。陈小姐月收入为10000，有住房公积金，因为准备接父母来京养老，陈小姐决定再购置一套总价100万的房子给老人住。因为还需要贷款55万，但现在的银行政策对个人购置二套房产贷款利率要上浮10%，如果贷款25年的话，两套房产的月还款就要5600左右，超过了月收入的50%，贷款很难申请。

专家处方：充分利用公积金的贷款政策优势，从容应对还贷压力。经过计算，陈小姐完全可以通过公积金贷款贷到55万。

因为现阶段公积金贷款不受二套房产上升贷款利率政策的影响，还可以享受公积金的正常利率，计算下来两套房产每月的月供不到5000元，对其生活不至产生太大影响。

从上述\"病例\"可以看出，从投资理财的角度来讲，我们应当在不同时期，结合自身的财务状况和政策变化要求，选择最适合自己的贷款产品和还贷方式、对原有的方案进行跟进和调整，才能保证所选得的房贷产品最适合自己，轻松享受金融产品创新为我们带来的便利。