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别迷迷糊糊做“房奴” 贷款买房不能忽视融资成本

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 01:37:41

买房,是人生头等重要大事,必须慎重再慎重,小心翼翼计算成本。否则,一个不留神就有可能沦为\"房奴\"……

经历过这几年的宏观调控,现在北京房地产市场价格虽不及以前那般\"高企\",但随着CPI的不断涨幅,手中的人民币却也远远不如几年前那样值钱。如何控制好贷款买房的融资成本问题呢?

首次置业者

结束租房生活的首次置业者,应该让融资成本最低化。

郑先生,28岁,单身,某金融公司职员,税后月收入7000元。毕业后留京已五年有余,一直租房居住。现在,手中积蓄18万元打算贷款买房。

贷款指导:

目前像郑先生这样的\"北漂一族\"在京打拼多年之后大都想定居下来,因为多年的租房经验已经使他们疲惫不堪,与其租房还不如贷款买房还月供来的划算。郑先生作为首次置业者不受第二套贷款的限制,如果单位为其缴纳公积金贷款的话,使用公积金贷款买房会更省钱一些;如果没有缴纳住房公积金,使用商业贷款也可以。

作为首次置业者的郑先生,在使用商业贷款时还能享受到基准利率下浮15%的优惠利率即6.6555%,首付三成,银行贷款7成20年。

根据借款人每月还贷数额不应超过月收入的50%的基本贷款规律,郑先生的还贷月供不超过3500元最为适宜,这样的话,总价64万以下,银行贷款45万以下的房屋较为适合郑先生购买。根据这个价位,郑先生可以购买一居室45平方米左右;二居室55平方米左右的小户型房屋,总价约在1.1万-1.4万之间。这个价位的房屋与现在房地产市场价格较为吻合,根据郑先生的月收入与存款积蓄来判断,还是在其承受范围之内的并不会影响日后的生活质量。

二次购房者

需要二次购房的置业升级者,应该首选公积金以降低二套房融资成本。

高老师,30岁,已婚,妻子刚刚生了小宝宝,与其爱人的家庭月收入在1.1万元左右,单位有缴纳住房公积金。未结婚之前自己贷款买了一处60平方米的小二居与父母住在一起,目前还有十年贷款尚未还清。高老师的父母在南城还有一套30平方米的平房等待拆迁。现在,他有了小孩之后,房子明显拥挤迫切需要更换大房子。

贷款指导:

根据去年宏观调控下发的\"第二套房贷\"政策,只要借款人的第一套住房贷款尚未还清,再贷款时都要被视为第二套住房。只有在人均住房面积低于当地平均水平时,借款人再次向银行申请贷款可比照首套自住房贷款政策执行。很明显,根据高老师的现有条件并不符合这一优惠政策,而他又有着必须要再次购房的\"置业升级\"理由,怎么办才好?

根据商业银行的贷款政策,首套住房不论还清与否,再次贷款都视为二套房,按照二套房贷的相关政策执行。显然,如果高老师的第二套住房还使用商业贷款的话,那么只能按照国家政策来对待,执行首付四成,基本利率上浮10%即8.61%的利率。如此一来,无形中会增加高老师的许多购房成本与还贷月供。

为了节省开支,既然高老师单位有为其缴纳住房公积金,他可以申请公积金贷款来购买第二套房产。因为,根据现在北京市住房公积金的相关政策规定,借款人首套住房是商业贷款无论是否还清,使用公积金贷款都不受影响,仍按首套住房政策执行。只有在借款人第一套也使用公积金贷款且未还清前,夫妻双方是不能够再使用公积金贷款购买第二套房的。

目前公积金贷款的利率是五年以上5.22%,五年以内4.77%,根据借款人的资质不同贷款年限也有所不同,一般情况下都可以贷到8成30年的住房公积金贷款,资质信誉好的可能会有所上浮会更高一些。这样的话,高老师也能够节省出不小的贷款购房成本。

资金暂时周转不灵者

首付出现\"缺口\"急需周转的人群,可以选择房产抵押贷款以低成本解\"困\"。

钱老板是个生意人,三年前贷款买了一套120平方米的三居室,目前正处于按揭中。现在,随着生意的不断壮大,钱老板想要在繁华地段购买一套200平方米的高档公寓。他看好了房子之后也交了订钱,就在办理贷款支付首付款期间,钱老板的生意突然出了些状况,将家中全部积蓄和原本打算买房的钱全部急转到生意中。虽然生意的问题很快解决了,可是这边贷款买房却被\"搁浅\"了,既然已经交了不少的定金又不能打退堂鼓,不知道该如何解决?

贷款指导:

根据钱老板的经济状况判断,其现在支付不了购房首付款属于暂时性的经济\"缺口\",不能因为这样就终止掉本来就打算好的买房计划。

从目前金融市场融资渠道来看,在宏观调控\"银根\"紧缩的情况下\"搞活\"了一批典当生意。典当看似简单只要借款人向典当行能够提供足够的资产抵押,就可以在最短的时间内融资到位。但是其月利息却也高的\"吓人\"。根据相关规定,目前典当公司融资利率上限为月息4.5%,在这一上限的范围内不同的典当公司利率制定的水平有所不一,这样的高利率对于房贷借款人来说,无疑将会是一笔沉重的债务负担。

除了典当之外,还有一种方式既能解决钱老板首付款的\"燃眉之急\"又能达到低成本融资的目地,就是\"抵押消费贷款\"。根据抵押消费贷款的政策规定,钱老板可以将亲戚或者朋友市值较高的房产\"借来\"做抵押,然后向银行申请贷款。将现在还处于按揭中的这套120平方米的三居室卖掉,根据目前房地产市场价格走势应该能够卖到一个不错的价位,通过这一\"抵\"一\"卖\"将融到的钱用于支付钱老板想要购买那套200平方米公寓楼的首付款,剩余钱款还可以提前还贷将这套新买的房屋\"解套\"。最后,钱老板只需\"专心致志\"还亲朋好友借给他的那套抵押房产的月供,即可在新买的200平方米房屋内享受幸福生活了。

贷款买房谁不想成本越低越好,根据现在的房地产市场走势,每个人应该对自己的未来购房计划做出冷静、理性的预期,细心筹划之后作出一个精明的选择。

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