农村私有房屋买卖合同主体探讨

　　随着我国经济的发展，人口流动的增强，很多农村居民搬离了农村，手中有了“多余的房产”，农村私有房屋的买卖也应蕴而生。但在现实中，基于房价上涨、拆迁等原因，许多当事人又以违反法律的规定主张该房屋买卖无效。那么农村私有房屋能不能买卖?买卖合同的主体到底是谁呢?这一问题既关系到公民私有财产的保护又关乎社会的稳定。

　　农村私有房屋是指农民个人所拥有的用于生产、生活的自建自住农舍，这种农舍主要建在宅基地上。目前，我国还没有关于调整农村房屋和土地的民事法律，仅在民法通则、物权法和土地管理法等极少数规范中进行调整。《物权法》第30条规定：“农村村民对其合法建造的房屋享有所有权”。第64条规定，“私人对合法拥有的房屋享有所有权，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。其中的处分形式多样，包括买卖、互易、赠与等方式。《土地管理法》第六十二条也认可农村房屋可以买卖和出租。因此，在我国，农村私有房屋是可以买卖的。而且对集体经济组织成员间的房屋买卖，我国相关法律和地方法规都有明确的规定，《上海市房地产转让办法》(2004修正)第 13 条规定：“集体所有土地上建成的房屋需转让的，应当符合下列条件：(二)居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人;非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。在我国目前的司法实践中，同一集体经济组织成员间的房屋买卖，如果经过了宅基地审批手续的，一般认定该买卖合同有效。

　　但对非集体经济组织成员买卖农村私有房屋的买卖合同却认定为无效。理论界通说认为：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。而且根据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　这样似乎让人觉得非集体经济组织成员不可以成为农村私有房屋买卖的主体。笔者认为：首先，我国法律是禁止宅基地的流转，但似乎又与“房地一致”原则相矛盾。而且，我国现行的法律法规以及其他规范性法律文件并没有明确规定非集体经济组织成员成为农村私有房屋买卖主体是不合法的，“法有明文规定不可为，法无明文禁止即可为”。况且非集体经济组织成员成为农村私有房屋买卖主体有着深刻的现实必要性。第一，农民存在多余房屋，由于继承、赠与、新买住房等原因，很多农民脱离了农村，农存的住房就成为“多余”，需要处置，而房屋买卖就成为了最佳的处置方式，与此同时，由于城市住房紧张，房价高，城市居民来住房比较宽松的农村购买自己的住所不失为一个良策，一方面可以解决农场房屋“多余”现状，另一方面又可以解决城镇居民的住房问题。况且仅在集体经济组织成员间内符合宅基地使用权分配条件的农户之间流转，无法形成有效的市场，还会损害出卖人的经济利益;第二，它可以成为农民的融资手段。对于农民来说，不到万不得已是不会出卖自己的房屋的，比如为了治病救人、生产经营等，而非集体经济组织成员一般经济实力比较强，能够在短时间内给付购房款;其次，根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条的规定，人民法院确认合同无效只能依据法律和行政法规。但是，该通知虽然是以国务院办公厅的名义发布的，尚不属于行政法规。因此，不能据此决定农村房屋买卖合同的效力。

　　所以非集体经济组织成员可以成为农村私有房屋买卖合同的主体。而且根据“地随房走”原则，农村宅基地使用权也应该能可以以向非集体经济组织成员流转。