个人出售普通住房营业税征收有关问题的解答

现就上海市地方税务局《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》（以下简称《通知》）的有关问题解答如下：

　　1.《通知》适用的对象是哪些？

　　答：本《通知》适用于购买本市行政区域范围内普通住房（包括从二手房市场购入的商品住房、售后公房），居住不满一年就出售的个人，包括本市户籍居民和非本市户籍个人、外籍个人。

　　2. 如何计算购买后居住是否满一年？

　　答：应按照房产所有人即出售人购进该普通住房时房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间，至出售该普通住房时向税务机关申请开具售房发票的当天按孰先原则计算是否满一年。

　　例如：张某于2004 年购买了一套普通住房，房地产权证上记载的时间是2004年4月30日，而房屋交接书上记载的时间为2004年4月1日。张某于2005年3月31日向税务机关申请开具售房发票出售该房产，尽管房地产权证上记载的时间至其申请开具发票出售的时间不满一年，但房屋交接书上记载的时间至其出售时间正好满一年，则认定张某居住时间已满一年（2004年4月1日至2005年3月31日），可免征营业税及附加。

　　3. 如何计算出售住房的计税依据？

　　答：按房产所有人出售该房产时与购房者签订的房产买卖合同上注明的售价减去购买该房产时购房发票上注明的购房价款后的差额作为营业税的计税依据。如果房产买卖合同注明的房产销售价格明显低于市场价格的，税务机关可依据税法规定核定该房产计税的售房价格。

　　4. 如何计算税款？

　　答：计税依据确定后，按5%的税率计算征收营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

　　例如：张某出售一套位于本市某中心区的普通住房，合同销售价80万元，该住宅购进时的发票注明价格为70万元，居住未满一年，其应纳税费为：

　　（1）应纳营业税=（800000元-700000元）×5%=5000元；

　　（2）应纳城建税=5000元×7%=350元；

　　（3）应纳教育费附加=5000元×3%=150元；

　　（4）应纳河道整治费=5000元×1%=50元。

　　合计应缴纳税费5550元。

　　外籍个人缴纳城建税、教育费附加的问题按税法有关规定执行。

　　5. 出售者如何办理有关纳税事宜？

　　答：出售者应持房地产权证、房屋交接书、原购房发票以及与购房者签订的买卖合同、相关人员的身份证等，向房产所在地的税务机关专设窗口（一般设在房产交易中心内）申请开具售房发票并据以确定征免营业税及附加。如属于应征收营业税及附加的房产，由税务机关计算应征收税款并开具缴款书，由出售者至税务机关指定的征收窗口缴清税款后，再至上述专设窗口申请开具售房发票；如属于免税房产，税务机关只出具相关售房发票。

　　6. 文件下发前已签订房产买卖合同，但未申请开具售房发票并办理产权过户手续的，是否适用本《通知》？

　　答：对本《通知》下发前，房产所有人已与他人签订了房产买卖合同，但未申请开具售房发票并办理房产过户手续的，适用本《通知》的各项规定。

　　7. 为什么对本市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，出售时不受居住年限的限制，免征营业税及附加？

　　答：本市城镇居民按市政府规定的政策购买的售后公房，一般已居住了较长时间，因此，当其按规定政策购买该住宅后出售，不再受购买后居住满一年的时间限制。但对个人从二手房市场购入的售后公房，出售时仍应按本《通知》规定的居住年限，确定征免营业税及附加。