炒房者或减持房产应对房产税 开征可抑制投机

　　●国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

　　●今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。

　　国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。

　　●《意见》指出，深化财税体制改革。

　　

　　近来，“房产税”一石激起千层浪。虽然目前各方对房产税作用和实施方式争论不休，但是多数人士基本达成共识：开征房产税是继清算土地增值税实施以来的第二只调控“靴子”，房产税等政策出台只是时间问题。房产税能否在这个节骨眼上横空出世，力挽狂澜?对普通住宅征收房产税是否真的能抑制高房价?一旦开征，昆明的开发商及购房者，又将面临怎样的选择及市场环境?

　　今年以来，关于房地产调控的新政可谓是一个接一个。土地增值税的风头刚过，房产税的浪头又起。

　　如今房价之高、增长速度之快，消费者有目共睹。据昆明市房产信息网统计数据显示，5月份，昆明主城四区商品房共成交3601套，成交金额为17.62亿元。成交均价从4月份6571元/平方米的“高位”升至6840元/平方米。

　　在政府的调控导向逐渐明确的情况下，昆明房价却难言 “松动”。于是，关于房产税将开征的种种传闻及消息开始成为近期牵动各界神经的敏感话题。由此看来，“房产税之剑”虽然还未落下，但它已让普通购房者、开发商、投资者心里七上八下。一方面，普通大众热切期盼着政府拿出真刀真枪的政策来给急速狂奔的房产市场套上“缰绳”，盼望房价能够降温;一方面，也有人担心房产税不但抑制不了房价，反而会增加房屋持有者的成本。也有不少资金有限的开发商担心房产税开征后会导致一部分投资出逃，影响成交量。除此以外，不少业内人士对房产税等相关税收所起的作用表示怀疑，担心房产税未能解决楼市本质问题——供需失衡矛盾。

　　将视角切换到昆明楼市中，我们会发现，房产税还未出台，但市场早已做好了准备：一些处在观望中的开发商加快了推盘进度，放慢拿地速度，确保手中资金链能应对市场调控;手中持有多套房产的投资者们则静观其变，择机而动;而大部分自住及改善型买家，仍旧在看房买房。

　　本期专题，我们将邀请多位开发商、业内人士深入探讨房产税。一旦房产税开征，相信你也会根据自身情况做出理性选择和判断。

　　政策解读

　　楼市调控，房产税或将来临

　　房产税，并非一个新税种，早在1986年，其就已经出现在法律的明文规定中了。

　　1986年国务院颁发《中华人民共和国房产税暂行条例》。其中规定，房产税以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收，对个人非营业性房产免征房产税。房产税的税率，依照房产总值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。那时，中国的房地产市场还未进入市场化，城市居民的住房还处在福利分房阶段。也就是说，那时很少有人有产权属于个人所有的房子，因此，对于绝大部分人而言，这条法律法规对大多数人而言几乎成为一纸空文。

　　如今，高涨的房价，让政府再次将调控延伸到房产税中来。5月31日，国务院明确将“逐步推进房产税改革”。就是这时候，上海又有消息传来，当地政府正紧锣密鼓讨论制定新的楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。值得注意的是，国条院对于“逐步推进房产税改革”的态度，似乎印证了各界的猜测：楼市调控的杀手锏——房产税真的要来了。那么，它又将在哪些城市开展试点?昆明是否会列为试点城市?

　　“目前，房产税的一切细则尚未有定论。但从近期‘新国十条’的出台以及地方实施细则的落地大胆推测：国家宏观性制定出房产税的征行时间和办法，但具体的开征方式将下放到各地方政府。开征房产税，或许会拿上海、北京等城市做先行试点地区。昆明这样的二三线城市，因房地产行业发展并不成熟，应不会列入试点城市范围之内。”云南财经大学财政税收研究所教授、研究员杨树琪表示。

　　开发商：需要根据市场对产品结构进行调整

　　采访中记者发现，昆明开发商们对于房产税一事虽然关注，但却没有恐慌情绪。一些资金实力雄厚的开发商，比如星耀集团、诺仕达集团、俊发地产等品牌开发商有关负责人就表示，房产税的开征有利于中国房地产市场的发展，短期内也会对市场产生一定的作用，但作用不大。而且，房产税是一项普通的税费，不少国家已经推行了，中国也一定会出台房产税，只是时间早晚的问题。所以，大家要用平常心对待房产税的开征。

　　相对于品牌开发商来说，一些中小型开发商对房产税一事表示会适当“关注”。“去年地产火爆时，很多开发商的现金流回笼得较为顺利。今年上半年，很多开发商目前还没有太大的资金压力。其次，城中村改造等自住需求及改善性需求仍旧大量存在，今年一手房市场新房供应量较少，需求比较旺盛。即使此时昆明成为开征房产税的试点城市之一，对市场的影响也是短暂的，仅仅只会造成成交量的短期波动。”泰兴隆地产常务副总顾刚表示，如果房产税收一事正式确定，对于开发商来说，是一个不小的考验。无论是在现金流还是销售上，开发商都面临着融资渠道拓宽以及销售方式升级的考验。比如需要根据市场做一些产品结构的调整，根据市场的大环境重新对产品进行定位。

　　炒房者：如房地产税开征，或适当减持房产

　　不少业内人士认为，作为调控手段之一，房地产税的开征将在一定程度上抑制炒房团的“热情”。

　　在记者对于市场的走访调查中也发现，众多炒房客对于房产税一事也持观望态度。来自浙江的服装批发商钱先生就表示，尽管房产税还未真正落地，但是国家对于房产税调控的基调一定，就引发了地产股的动荡。其次，开征房产税后，不管这个税率是多少，它都会对房产投资收益率造成影响。“目前我手中持有10套房产，如果房产税开征，每套房子每年都会产生相应的税款。我会权衡哪些物业更具投资价值，收益更高。哪些房子应该迅速转手。”钱先生表示。

　　也有人表示，不管房产税是否征收，房子作为一个投资产品，相对于股市来说，其保值、增值性仍受到肯定。在投资渠道单一的昆明，一些实力强大的炒房者或是投资者，并不会因为房产税征收就抛售房源。毕竟对于这部分投资者来说，能购买这么多的房子，就不会担心这点税费。

　　“目前市场的供求关系投机倾向明显，占有自己居住以外多余物业的人很多。一旦房产税开征，确实会增加一部分炒房者的房屋空置成本。这些人或将部分房源投放到房产交易市场中去，不能排除卖房者将房产税转嫁给购房者。同时，房产税开征让炒房者的获利空间减少。或将有部分炒房者减持房产，降价销售。”云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪表示。本报记者 虞静

　　自住型买家：征收方式未明细 大部分买家不担心

　　在网络上炒得沸沸扬扬的房产税也引发了许多自住型买家的注意。采访中，大部分自住型需求的买家都表示，房产税的征收方式未明细，并不影响其购房需求。

　　“上海房产税的传言，目前流传有三种，征收方式都尚未明确，操那个心干嘛!”居住在昆明市电缆厂的林女士表示。她认为国家征收房产税的目的是打压炒房者，而非自住型需求的购房者，而对专门投资房地产的投资型需求进行“定点打击”，则有助抑制飞涨的房价，对自住需求者来说是件好事。

　　“现在昆明的一手房供应量这么小，房价涨得很高。假如下半年市场上的房源还像目前一样紧缺，那即使再有新政出台，房价照样会很高。所以我认为，该买房还得买。再等下去，也不知道市场会发生什么样的变化。即使是房产税开征，也不会打消我买房的念头。”租住在白马小区的张先生认为。

　　目前房产税的征收方式还未明晰，但如果其征收范围扩大化，势必还是会影响到自住型买家。“买房子还要交税，那我还不如租房呢!”租住在新发小区的张女士表示，“昆明现在的房价较高，买个40多平方米的小户型，最低也要25万元左右，按照每个月3000元的工资来算，也要攒个2年才买得起房。如果房产税不分青红皂白，对所有持有房产者都征收，那还不如租房住来得划算。”本报记者 金昱利

　　改善型买家：按面积征收房产税不合理，只能见招拆招

　　在酝酿出台房产税的上海，有传言说：房产税有一个免征标准，按此标准普通的三口之家就是换房也不一定要缴纳房产税，投资者也只要保证住房的持有面积没有超过规定标准，手持多套房也未必需要缴纳房产税。如果传言属实，昆明也照此执行，那么改善型买家是否只会青睐于小户型住宅，进而达不到改善居住的目的呢?

　　俗话说，上有政策，下有对策。在采访中，有市民也表示，如果真要以面积作为征收标准，那么只能见招拆招了。“我一口气买两、三套连在一起的小户型，然后将其打通，变成一套大户型，改善自己的居住条件。”目前已经拥有一套48平方米住房的李先生表示，如果按照面积来征收房产税，那就意味着永远只能买小户型房源，对于想要提高生活质量、居住条件的人群来说，唯有出此下策，才能满足改善居住品质的需求了。

　　“按照面积来征收房产税，挺不合理的!”在甲壳城市 (论坛 新闻)买房的孙先生认为，此前他购买了一套57平方米的小户型，但过几年肯定要换大一点的房子。如果房产税按照面积来征收，第二次买个大户型的房子就要交税，那还不如就蜗居在这个小房子。本报记者 金昱利

　　■记者手记

　　“70年产权”是房产税改革关键

　　在采访过程中，专家和开发商都提到国外开征房产税的种种利好，然而该税收政策怎么落入国内，就引来诸多的争议呢?归咎其原因，记者认为可能是土地制度在作怪。

　　国外的土地采取的是私有化制度，但国内的土地施行的是公有化制度，购房者只有土地使用权，没有土地所有权。国外缴纳房产税也好，持有税也好，市民都是心甘情愿，毕竟不管使用多少年，这房子是我的，土地也是我的，权衡收益，划算。但在国内，这土地可不是我的，房子70年以后也不知道还是不是我的，因此，拥有尚不明确归属的房子，还要缴纳都不知道属不属于自己的房子的税费，心里能不窝火吗?

　　土地属于国家，这是无法变更的事实，但国家在征收房产税之前，能否先为“70年后住宅的归属”给个明细的说法，让购房者吃颗定心丸，稳定了市场，也才能顺利地逐步地推进房产税改革。(编辑：范玉蕊)