房屋测绘问题

　　1、什么是房产测绘?

　　房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。隶属于工程测量，是工程测量专业中地籍测量学的一部分，后独立为房产测绘。

　　2、房屋面积是谁来测量？

　　我们在签订购房合同时,合同上都会写明房屋的公用面积以及房屋面积等等。这些数据的来源均是根据房产测绘师所测量的,其测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地。

　　3、哪些面积不能计入房屋面积?

　　(1)层高小于2.20米的房屋部位。

　　(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。

　　(3)房屋之间无上盖的架空通廊。

　　(4)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

　　(5)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分,不论其是否有柱,是否有围护结构。

　　(6)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

　　(7)电梯下方的电梯机坑。

　　(8)户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位

　　(9)露台

　　4、如何计算阳台面积?

　　对于房产证中对阳台面积怎样计算的问题，房地产登记中阳台面积的算法系根据国标《房产测量规范》(GB/T17986-2000)中房产面积计算的相关规定计算，即封闭阳台(经规划等相关部门批准的)计算全面积，非封闭阳台计算一半面积。自该规范2000年实施以来一直按此规范计算，没有变化。

　　5、什么情况下可以委托房产测绘单位进行房产测绘?

　　有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：

　　(1)申请产权初 始登记的房屋;

　　(2)自然状况发生变化的房屋;

　　(3)房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋。

　　房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。 房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量。 委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应当签定书面房产测绘合同。 房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。 房产测绘所需费用由委托人支付。 房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。

　　6、为什么同楼栋同户型会有面积不一致的问题?

　　根据房屋产权来源不同，房改房和其他类型房屋如商品房、拆迁房、安居房等建筑面积的计算标准不同。北京市商品房面积测算的政策依据是市房地局发布的《房地产测绘细则》及其《补充规定》和《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》等。

　　《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第十四条明确说明，“单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。” 1988年12月，北京市房管局下发《关于做好单位出售公有住房的价格评估、买卖过户、测量绘图、登记发证工作的通知》，要求出售公房均按建筑面积计价，但“计算整幢楼房的总建筑面积时，应将电梯间、电梯工休息室、配电室、高压水泵房、设备层、地下室、楼房内的供暖锅炉房的建筑面积扣除”。按照现行北京市房改售房相关文件，单位所售公房面积可以采用实测方法，采用实测方法的，应当按照上述1988年12月文件规定进行，“各单元(套)的建筑面积之和应当与减去应扣除公用部位建筑面积后的整幢楼房的面积相等。”

　　因计算标准不同，导致房屋建筑面积计算结果有所差异。另外，对于产权来源相同的房屋，上下楼同户型的房屋因墙体厚度不同也会导致面积不同。

　　7、对商品房建筑面积测算有异议怎么办?

　　依据2001年5月1日发布的《房产测量管理办法》的规定，房屋权利申请人、房屋权利人或其他利害关系人均可委托有资质的房屋测绘公司进行房产测绘;当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。根据财政部和国家测绘局统一下发的《测绘工程产品价格》为标准，房产住宅测绘收费每平方米1.36元，网点测绘收费每平方米2.04元、综合楼测绘收费每平方米2.72元。