不可对“宅基地置换房产”盲目乐观

　　最快2010年元旦起，浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式。2008年，嘉兴市率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”，并在南湖区、平湖市等地试点，通过宅基地置换房产等形式，推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇聚集。

　　最新的消息称，这种模式和实验获得国土部、国务院研究中心等部门的高度关注，国土部将推广农村集体建设土地入市，以调控居高不下的房价。

　　其实，农村集体土地与城市国有土地“同地、同价、同权”的相关改革，各地一直都在尝试。广东的一些做法其实还走在全国前列，例如，早在2005年，珠三角地区就出台相关政策，明确集体建设用地可入市;而中山，去年就已开始了宅基地置换商品房的尝试。农地入市是还权于民的一项重要举措，但在实施过程中要确保农民的利益不受侵害，有几个问题必须解决。

　　首先是定价权问题。宅基地与房产的价格如何确定?城市的高房价建立在城市国有土地的高地价基础之上，以目前的情况看，由于集体建设用地与城市国有土地地位不平等，造成了两者价格悬殊。如果不破除土地市场的垄断，没有平等的谈判权和完善的土地市场，宅基地置换房产所谓的“同权、同价流转模式”本身就建立在不平等的交易之上，农地入市增加了城市房地产土地的供给，但农民的利益能否保障，会不会演变成新一轮的“以乡补城”?

　　其次是自由流动问题。宅基地置换房产多大程度上实现了农村集体土地的自由流动。从政策制订者的初衷看，此项政策的一个核心目的是提高农村集体建设用地的利用率，缓解目前土地供应紧张的局面，达到抑制房价的功效。但宅基地换房产是整体推进还是尊重个人意愿?例如在珠三角一些农村，工业发达、外来工众多，宅基地建房出租可以获得不少收益，农民利用宅基地换商品房的意愿并不强烈。即使可以获得收益，也难免有个别人习惯了传统的居住环境，而不愿换住商品房。这样问题就来了，若是整体推进就难免损害少数反对者的土地权益，若是尊重个人意愿，恐怕就无法实现提高土地利用率的初衷。特别是在农村土地所有权主体虚位的情况下，如何保障每一个农户的权益?在长三角、珠三角等地方，建设用地越来越紧张，地方政府会不会为了腾出更多的建设用地，强制农民用宅基地换房产?

　　最后，农民市民化的问题。城市化的核心是农民的市民化，而非取消农业户口，或让农民住进城市商品房这么简单。即使让农民利用宅基地在城市换取了一套满意的商品房，与户籍相关的教育、医疗、社保等公共福利无法配套解决，农民进城后能获得满意的生活吗?

　　不可否认，从激活农村土地资源、适应城市发展需要的角度看，宅基地置换房产与现有的僵化的土地制度相比，至少向前迈了一步，有利于提高资源的配置效率。但应该看到的是，目前横亘在城乡之间的制度障碍太多，这种单兵突进式的改革很可能受到相关制度壁垒的制约，导致适得其反的效果。

　　每一次改革实质上都是一次利益的调整，权利不平等则利益难保证。因此，面对这种貌似可使各方共赢的土地制度改革，我们真正要提醒的是，如果农民不能获得完整的土地权利，宅基地换房产就有可能成为对农民权益的又一次剥夺。如果进城农民不能获得国民待遇，即使拥有了满意的房产，他们也难以获得与本地市民同样的安逸生活。