昆明市农村宅基地管理办法

第一章 总则

　　第一条 为加强昆明市农村宅基地管理，规范农村村民住宅建设，合理、节约集约使用土地，保护农村村民的合法权益，切实保护耕地，促进社会经济可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《云南省土地管理条例》、《昆明市农村住宅建设管理办法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村集体经济组织成员经依法批准，用于建造自用住宅无偿使用本集体所有土地的行为。

　　第三条 本办法适用于本市行政辖区内的农村宅基地管理。

　　第四条 各县（市）区、乡（镇）政府和街道办事处、村委会负责辖区内农村宅基地管理。

　　各级规划、国土、建设、房屋和民政等相关行政主管部门按照各自职责做好农村宅基地监督、管理的相关工作。

　　第五条 市人民政府对全市农村宅基地年度用地总量严格实行计划控制，对省人民政府下达的和各县(市)区的建设用地指标进行统一分解、统一调剂、统一审批、统一台帐管理。

　　第六条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。

　　鼓励与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地进行农村住宅建设。对村内有空闲地的，不再增加新增宅基地规模。

　　第七条 农村村民建造住宅占用林地，应当依法报林业主管部门审核同意，依法办理审批手续。

　　严格控制占用耕地建造农村住宅，禁止在基本农田保护区、一级水源保护区内建造农村住宅。

　　第二章 规划管理和耕地保护

　　第八条 农村宅基地应当符合土地利用总体规划、城市规划、镇规划、乡规划、村庄规划、滇池保护和环境保护等要求。

　　在公路、河道两侧或者高压线下安排宅基地，应当符合交通、水务、电力部门的有关规定。

　　第九条 城市规划区外农村村民建造住宅鼓励自然村向中心村、中心镇集聚。

　　城市、镇规划确定的建设用地范围内农村村民建造住宅应当符合城市规划，并经当地城乡规划行政主管部门批准。

　　第十条 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，农村村民建造住宅占用农用地，按以下审批权限批准农用地转为建设用地：

　　（一）昆明市土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的农用地转为建设用地应当逐级上报国务院批准；

　　（二）县（市）区人民政府所在乡（镇）的农用地转为建设用地逐级上报省人民政府批准；

　　（三）其他乡（镇）的农用地转为建设用地报市人民政府审批。

　　第十一条 农村宅基地农用地转用报批程序：

　　（一）以县(市)区为单位，于每年上报下一年度土地利用计划草案时，将下一年度农村宅基地建设用地计划一并上报，并附本年度宅基地计划执行情况和各乡（镇）分户使用台帐；

　　（二）市人民政府在省级下达的年度新增建设用地计划内，结合各县(市)区用地计划，单列下达农村宅基地新增建设用地指标；

　　（三）各县(市)区人民政府依据市人民政府下达指标，具体对各乡(镇)再行分解下达；

　　（四）县(市)区国土资源行政主管部门统一编制建设项目呈报说明书、农用地转用方案及补充耕地方案，连同相关审批要件及乡(镇)拟建房总户数和面积，上报市国土资源行政主管部门审查后，依照本办法第十条的规定上报有权人民政府审批。

　　第十二条 农村宅基地依法占用耕地实行"先补后占"。

　　对农村宅基地占用的耕地，县（市）区、乡(镇) 人民政府应组织村集体经济组织或村民小组进行补充。

　　第十三条 农村宅基地确需占用耕地的，县（市）区、乡(镇)人民政府应当申报农村村民自建住宅专项耕地占补平衡项目，补充同等数量、质量的耕地。

　　未申报并实施农村村民自建房屋专项耕地占补平衡项目，由县（市）区、乡(镇)人民政府统筹资金落实耕地占补平衡。

　　第十四条 市、县（市）区人民政府应当筹措中央和省下达的新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、国有土地使用权出让纯收益用于农业土地开发部分等财政资金和其他社会资金，积极开展农村土地开发整理和复垦，确保农村耕地数量不减少、质量不降低。

　　第三章 面积标准

　　第十五条 宅基地面积以户为单位，每户人口以户籍实有人数计算，按以下标准执行：

　　(一)昆明城市规划和各县（市）区人民政府所在地城市（镇）规划范围内，禁止建设低层联体或者单户独院式住宅，应当按照城市居住区模式集中建设多层或者中、高层住宅，人均建设用地不得超过20平方米，每户建设用地总面积不得超过100平方米，以上面积按分摊建筑占地面积计算；

　　(二)其他区域可以建设低层联体或者单户独院式住宅，人均建设用地不得超过25平方米，每户建设用地总面积不得超过120平方米，楼层不超过4层，建筑高度和层高不得超过规划批准的高度，每户建筑总面积不超过300平方米。

　　对滇池流域、城市郊区、县城周边和乡（镇）人民政府所在地，鼓励按照城市居住区模式集中建设多层或者中、高层住宅，低层联体或者单户独院式住宅在上述标准内从严控制；对山区、半山区、边远少数民族地区可以适当放宽，但每户建设用地总面积不得超过150平方米。

　　第十六条 有下列情况之一的，可增计1名家庭人口申请宅基地：

　　（一）夫妇一方户口不在家庭所在地；

　　（二）户口已迁出的现役军人、劳教服刑人员；

　　（三）户口已迁出的大、中专院校在籍学生；

　　（四）户口虽已迁出但实际仍在原家庭生活居住，且无其他住房；

　　（五）家庭户口成员已超婚龄；

　　（六）独生子女家庭。

　　第十七条 有下列情况之一的，不得列为家庭人口申请宅基地：

　　（一）另有住房的家庭成员；

　　（二）已婚嫁的子女户口未迁出，配偶方宅基地面积已达标准；

　　（三）父母已随一个子女计算家庭人口享受了宅基地，又随另一个子女申请宅基地。

　　第四章 低层联体或者单户独院式住宅用地申请和审批

　　第十八条 申请低层联体或者单户独院式住宅农户，应当为本集体经济组织成员且符合下列条件之一：

　　（一）年满18周岁已独立成户且无宅基地；

　　（二）原住宅不符合规划或者确需易地新建房屋；

　　（三）达到法定结婚年龄，需要分户建房；

　　（四）因国家建设征收、农村公共设施和公共事业建设、实施城市、集镇和村庄规划进行旧村改造等公共利益占用宅基地，需要重新调整；

　　（五）因发生或者防御自然灾害等不可抗拒因素，需要重新调整；

　　（六）经县级以上人民政府批准到农村落户和回原籍定居，取得本集体经济组织户口；

　　（七）国家法律、法规另有规定的其他情形。

　　第十九条 有下列情形之一，不得申请宅基地：

　　（一）一户已拥有一处已达到标准的宅基地；

　　（二）违法占用集体土地尚未依法处理；

　　（三）将原宅基地改变用途，用于出租、兴办企业或者其它经营性用途；

　　（四）将原住宅以出售、赠与等形式转让给不符合使用宅基地条件的人；

　　（五）国家法律、法规另有规定其他情形。

　　第二十条 低层联体或者单户独院式宅基地按以下程序申请使用：

　　（一）申请人向户口所在的集体经济组织提出书面用地申请；

　　（二）召开集体经济组织代表大会进行讨论评议，并在乡（镇）建设规划及国土资源行政主管部门指导下拟定用地位置和面积，注明四邻界址并测量绘制用地现状图；

　　（三）集体经济组织对经代表大会讨论通过的申请宅基地户主名单、占地面积、位置等张榜公示；

　　（四）公示一周无异议的，申请人备齐规定的用地报批资料，经村民小组、村（居）委会同意后，逐级报乡（镇）国土资源行政主管部门、乡（镇）人民政府和县(市)区国土资源行政主管部门审核，涉及规划、交通、水务、电力、环保等部门，应当取得相关部门审核意见后，上报县(市)区人民政府批准，涉及占用农用地依照本办法第十一条的规定办理批准手续；

　　（五）经审批批准的宅基地，由县(市)区国土资源行政主管部门核发《农村宅基地建设用地批准通知书》，并在申请人所在集体经济组织张榜公布；

　　（六）由属地国土资源行政主管部门组织本集体经济组织、村（居）委会和规划等相关部门人员，现场放线定桩后，方能动工建设；

　　（七）住宅建设竣工一个月内，由申请人向属地规划及国土资源行政主管部门申请验收，并取得相关验收意见；

　　（八）宅基地申请人在收到《农村宅基地建设用地验收意见》之日起三十日内，应当向县(市)区国土资源行政主管部门申请宅基地使用权登记，领取《集体土地使用证》。

　　第五章 多层或者中、高层住宅用地申请和审批

　　第二十一条 申请多层或者中、高层农村住宅农户，应当符合本办法第十八条和十九条的规定。

　　对已拥有宅基地农户同意将原宅基地腾退集体经济组织的，可申请多层或者中、高层农村住宅。

　　第二十二条 按照城市居住区模式集中建设多层或者中、高层农村住宅的，由村（居）民委员会、农村集体经济组织统一申请宅基地，应当按下列程序办理审批手续：

　　（一）召开集体经济组织代表大会，讨论确定集中建设多层或者中、高层住宅方案以及申请宅基地户主名单；

　　（二）对集中建设多层或者中、高层住宅、申请宅基地户主名单、用地位置和面积等基本情况进行张榜公示；

　　（三）公示10日无异议的，由集体经济组织申请并取得街道办事处或者乡、镇人民政府同意建设的批复，以及发改立项和规划选址及许可批准；

　　（四）集体经济组织备齐规定的用地报批资料，逐级报乡（镇）国土资源行政主管部门、乡（镇）人民政府和县(市)区国土资源行政主管部门审核，涉及规划、交通、水务、电力、环保等部门，应当取得相关部门审核意见后，上报县(市)区人民政府批准，涉及占用农用地依照本办法第十一条的规定办理批准手续；

　　（六）编制修建性详细规划或者建设工程设计方案，报城乡规划行政主管部门办理《建设工程规划许可证》，并报建设行政主管部门办理《建设工程施工许可证》；

　　（七）经审批批准的立项、规划、用地、建设等相关行政许可，应当自核发之日起，由批准部门在集体经济组织张榜公示不少于10日，接受社会监督；

　　（八）集中建设多层或者中、高层住宅应当按照城市房地产开发建设相关规定，进行工程施工和竣工验收等管理。住宅竣工并经验收合格之日起三十日内，集体经济组织应当向属地国土资源行政主管部门申请土地使用权登记。宅基地土地使用权人登记为农户个人，但交由集体经济组织实施统一管理。对原无宅基地或者原宅基地已腾退集体经济组织的农户，方可领取宅基地土地使用证。

　　第二十三条 集中建设多层或者中、高层住宅后，原村庄宅基地等集体建设用地应当由集体经济组织统一收回，按照土地利用总体规划和城乡规划实施整理复垦或者开发利用。

　　第二十四条 根据经批准的修建性详细规划或者建设工程设计方案，对住宅配套非经营性建设用地按照乡（镇）村公共设施和公益事业用地一并上报审批。

　　第二十五条 乡（镇）村公共设施和公益事业用地土地使用权人登记为集体经济组织，由集体经济组织统一管理。

　　第二十六条 多层或者中、高层农村住宅用地需征收为国有的，按照国有建设用地进行报批和供地。

　　第六章 监督管理

　　第二十七条 凡原住宅符合规划，且宅基地面积已达到规定标准，或者虽低于规定标准，但根据规划可以在原地增加宅基地翻扩建或者翻建楼房，一律不予批准易地新建。

　　易地新建涉及他人承包土地，由集体经济组织会同当事人协商调整或者补偿；协商不成，可由集体经济组织按程序收回土地使用权，重新变更安排使用。

　　第二十八条 农村住宅建设原则上只能使用本集体经济组织所有的土地。

　　因实施城乡规划等原因，确需跨集体经济组织建住宅，应当在政府指导下，由相关集体经济组织进行土地调整或者补偿，并依法办理土地所有权变更登记手续，明确土地产权关系。

　　第二十九条 “一户多宅”、闲置宅基地和空置住宅等，应当腾退超标准占用的宅基地。

　　第三十条 农村宅基地的所有权属于农村集体，个人只享有使用权。

　　禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。

　　因国家建设征收、农村公共设施和公共事业建设或者实施城乡规划进行旧村改造，需调整、拆迁住宅，宅基地使用者应当服从统一补偿安置。

　　第三十一条 对农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原宅基地应当依照法律规定，办理土地征收和国有土地使用权登记手续后转为国有土地。

　　对一户部分成员转为城镇居民，原宅基地仍属集体所有。

　　第三十二条 宅基地自批准之日起，超过两年未建成使用，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。

　　第三十三条 县（市）区国土资源行政主管部门报经县（市）区人民政府批准，对下列宅基地可注销土地使用证，由农村集体经济组织无偿收回集体土地使用权：

　　（一）违反“一户一宅”规定，两年内未腾退或者处理超标准占用的宅基地；

　　（二）宅基地使用权人户口迁出本集体经济组织，两年内未腾退或者处理原宅基地；

　　（三）为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整；

　　（四）乡镇村公共设施和公益事业建设需要占用；

　　（五）宅基地使用权人情况发生变化，不需使用原住宅或者不再符合使用宅基地法定条件；

　　（六）国家法律、法规另有规定。

　　前款第（一）、（二）项规定宅基地的处理，应当在属地国土资源行政主管部门指导下进行，受让人应当符合本办法规定的宅基地申请条件，并依法办理宅基地审批手续。

　　依照本条第一款第（三）、（四）项规定收回集体土地使用权，集体经济组织应当对住宅所有权人依法予以地上建筑物补偿并妥善安置。

　　第三十四条 凡宅基地面积超过本办法规定标准，应当通过乡（镇）村建设规划更新、改造旧宅、置换调整、腾退或者处理等途径，逐步退出多占土地。

　　第三十五条 宅基地使用权不得抵押。

　　宅基地上住宅依法抵押的，在实现抵押权时，受让人应当符合本办法规定的宅基地申请条件，并依法办理宅基地审批、登记手续。

　　第七章 权属登记

　　第三十六条 县(市)区人民政府依法对农村宅基地进行集体土地使用权登记，负责核发《集体土地使用证》。

　　第三十七条 未依法取得农村住宅建设相关验收意见和宅基地《集体土地使用证》的房屋，房屋行政主管部门不得办理房屋产权登记及颁发产权证书。

　　第三十八条 宅基地使用权因继承、超标准住宅处理等情形依法发生使用权人变更的，需办理变更登记。

　　新使用权人应当符合本办法规定的宅基地申请条件。

　　第三十九条 宅基地被依法征收、收回同时，宅基地使用权人应当申请办理宅基地土地使用权注销登记，注销土地证书。

　　宅基地使用权人未按规定申请注销登记的，国土行政主管部门依照有关规定直接公告注销登记。

　　第八章 法律责任

　　第四十条 农村集体经济组织非法将集体所有土地出让、转让或者出租建房；未经批准擅自在耕地上建房，破坏耕作层种植条件；未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建房；依法收回宅基地使用权而当事人拒不交出土地，不按批准四至界线且超出规定面积标准建房；无权批准使用土地的单位或者个人非法批准宅基地，超越批准权限非法批准宅基地，不按照土地利用总体规划确定的用途批准宅基地，或者违反法定程序批准宅基地等违法行为，依据有关法律法规处理。

　　第四十一条 对宅基地违法行为，国土资源行政主管部门应当及时制止，并责令纠正。

　　对依法责令限期拆除建筑物或者其他设施，当事人应当立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，做出处罚决定的机关有权对继续施工设备、建筑材料予以查封。

　　第四十二条 国土资源行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第九章 附则

　　第四十三条 本办法自 年 月 日之日起施行。