您现在的位置: 云翼房产网 >> 房屋法规 >> 宅基地使用法 >> 宅基地管理 >> 正文

浅谈加强平湖市农村宅基地管理

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-06 12:58:14

  为推进城市化进程,避免重复拆迁、重复建设,2003年2月平土资发[2003]7号文件《关于冻结城市规划区范围内宅基地审批的通知》,要求对城市规划红线范围内暂停审批宅基地;为推进城乡统筹协调发展,进一步加快我市“新村示范,村庄整治”工程的实施,2004年3月平土资发[2004]7号文件《关于暂时冻结宅基地审批的通知》,要求在全市各乡镇新一轮村庄布局规划调整实施之前,暂停宅基地的审批。上述两个文件出台都是为了确保土地的合理使用和有效利用。但在具体实施和操作过程中,部分市民由于不了解、不理解或因各种具体困难而拨打市长电话,要求及时审批宅基地建房,有关此类农村宅基地管理方面的来电已达800多件。为此,市长电话受理中心会同国土、建设等部门就进一步加强我市农村宅基地管理开展调研。

  一、基本概况

  近两年来,村民为配合政府制定新一轮的镇(街道)总体规划及村庄规划,积极响应政府冻结宅基地审批这一举措。随着我市镇(街道)总体规划和各村村庄规划的陆续出台及市国土资源局最近在11月28日出台的《关于当前危旧房改造宅基地审批的意见》,宅基地审批工作开始解冻。今年以来(截止11月底),我市已审批宅基地1733个,其中老宅基原地翻建1388个,新批宅基153个,拆迁户自建房安置宅基地192个。按户为标准1-3人85M2,4-5人100 M2 ,6人以上110 M2的审批原则,审批宅基地占地总面积168975 M2,其中利用原宅基地121709 M2,未利用地16509 M2,耕地30757 M2。

  由于对土地利用重新布局规划需要经过一个调查论证过程,很难在短期内出台,这期间给城市规划控制区内及各镇、街道的村民带来了不便,从提出建房要求的村民来电情况分析,归纳起来,主要集中在以下几个方面:

  1、因生活条件改善而提出。近年来,由于农村经济活跃,农民收入多元化,原来的一些无房户、困难户生活水平得到很大改善,希望新建或扩建住宅来改善居住条件,以赢得更好、更舒适的生活环境。

  2、因家庭人口结构发生变化而提出。一些村民因结婚、生孩子后,欲和父母、兄弟分开立户,要求以一户一宅为原则单独审批宅基地;有的家庭因小孩长大,需要单独的房间,致使原来的住房显得拥挤,要求按照政府规定的人均住宅面积计算扩建原有住宅。

  3、因房屋年久失修而提出。部分建于20世纪70、80年代的房屋出现地基下沉、屋顶渗漏、墙体开裂等现象,有的还经有关专业部门鉴定属危房,存在一定的安全隐患。基于此,危房户为了居住安全和改善住房条件需要,提出了翻建房屋的要求。

  4、因涉及重点工程建设需要而提出。为确保50万千伏嘉王输电线路等重点建设项目的顺利实施,对于部分涉及拆迁并选择自建房的农户,政府给予安排了宅基地,但由于农村宅基地审批冻结,类似这些因重点工程建设需要拆迁的农房是在未办理相关法定手续的情况下先建房的。

  二、我市宅基地管理中存在的问题及原因分析

  1、农村宅基地缺乏统一规划,用地粗放。村民建房选址多数是在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近,没有统一规划,随意选址,使村庄布局杂乱无章,零散分布,浪费土地,聚集效应不高。

  2、土地使用法律意识淡薄。由于道德体系的多元化和小农意识的局限,不少村民认为农村宅基地在“一户一宅”原则下是无偿取得的,不少村民在新建或扩建住宅时,有意扩大经审批的建筑面积,认为只要建了房,这块地就是自家的了。而对于这种情况,基层村干部有的没有及时发现加以制止;有的即使加以制止,但效果不明显;还有的则碍于情面,对超面积建房的行为采取放任自流,听之任之。这样,使得农村宅基地盲目扩张,“占补平衡”无法实现,建设用地指标无法落实,耕地得不到有效保护。更有甚者借土地资源较为紧缺,在有些村民宅基地无法落实的情况下,将宅基地、承包地、自留地随意有偿转让给他人,实施隐性交易,从中非法牟利。

  3、经济利益驱使违章搭建。部分群众由于受经济利益驱动和期望在以后征地、拆迁过程中能确认更多的房屋面积或获得更高的经济补偿,在自家的房屋上突击加层、违章扩建,或在宅基附近的公用地块上违章搭建;也有些村民建造简易房出租给外地打工者,或建造猪舍养殖家畜,以获取更大的经济收益。

  4、审批程序繁杂导致部分村民违法用地。按照规定,村民建房首先由本人提出申请,经村民委员会同意,报镇(街道)村镇办审核,提交辖区土管所核实,再上报市国土资源局审批。手续、程序较繁杂,若在审核过程中有一个环节发现问题,都导致无法审批。由于条件严、程序繁、时间长、审批难,尤其近两年对宅基地审批冻结后解冻时间的不确定,部分群众对申请报批宅基地有畏难心理,导致了未批先建、违法用地等情况屡禁不止。

  三、加强我市宅基地管理的建议

  由于较长时间的土地冻结,势必会掀起一股宅基地审批的高潮。如何有序、高效地开展此项工作,正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地,促进农村经济发展,保障农民安居乐业,现提出如下建议:

  1、加强土地政策宣传。宣传《土地管理法》及配套法规,增强群众的法制意识、土地政策意识和土地忧患意识,贯彻落实“农村村民一户只能拥有一处不超过标准的住宅”,牢固树立宅基地、自留地、承包地属于集体所有,个人只拥有使用权,没有处置权的意识,破除宅基地属于私有的观念,增强村民节约土地、依法用地的法律意识。

  2、统筹合理安排建房用地。农村村民建造住宅应当与旧村改造、新村规划相结合,充分利用原有的宅基地、村内空闲地,严格控制占用耕地建房。可由村委会按照土地利用总体规划和村庄建设规划统一安排使用,积极引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。村民申请建房可以选择意向地块,由建设、国土部门和镇(街道)、村共同规划定点,以保证村庄规划的顺利实施。

  3、严格农村宅基地审批,规范管理。严格农村居民宅基地审批程序,建立健全农村宅基地管理档案,严格“四公开、一监督”制度,即公开对象条件,公开时间程序,公开审批结果,公开收费标准;检查监督村民合法建房。缩短审批时间,提高办事效率,使具备建房条件的村民能及时拿到土地审批件,合理合法用地。

  4、在“两违”整治的基础上,狠抓长效治理。要从源头上制止宅基地超标,当新批宅基地时,要确定新增宅基地的具体位置符合村庄规划,并严格按照审批的面积建造,如有在未指定的地方建房或面积超标现象,一经发现,责令其立即停止施工并自行纠正。新建住宅的,原宅基地要及时复耕,交回集体,正确处理新建与拆旧的关系。同时,要加大执法力度,严肃查处违法占地、违法扩建等行为,使“两违”整治长效治理落到实处,巩固来之不易的“两违”整治成果。

  5、确定“建设中心村”、“缩并自然村”的村庄建设模式。在镇(街道)总体规划和各村村庄规划陆续出台的基础上,结合城镇建设拆迁安置和农村土地复垦工作,加强农村新村建设。一是城镇规划区内的新村建设,选址上要尽量向建成区靠拢,建设档次适当超前,实行小区化、多层化,随着城市扩容,使中心村自然融入城镇建成区,避免“城中村”的出现。二是在具有区位优势、基础设施较完善、人口集中并具有较好群众基础的村集镇上,建设中心村可以投资少见效快,逐步缩并规模较小的自然村和零星居民点。

  6、切实加强农村宅基地管理工作的领导。一是村级领导班子要善于及时发现和化解宅基地审批过程中的矛盾,协调处理好这些矛盾,密切干群关系。二是要加强镇、街道土地和村镇管理队伍建设,搞好部门协调,着力形成合力,共同做好耕地保护与村庄建设工作。三是市土地行政主管部门要加强宅基地审批管理,对急需建房的农户,只要符合条件和规划、材料齐全、用地合法的,及时办理用地手续,为群众提供良好的用地服务。四是各部门配合搞好宅基地的日常监督、监察工作,建立巡回检查制度,做到预防为主,防处结合,加大对农村宅基地违法用地等问题的预防措施。

云翼房产网