超占部分宅基地如何确权登记？

　　主持人：梁丽敏

　　嘉 宾：吕华清 山东省阳谷县国土资源局开发区分局

　　李相宏 陕西省汉阴县城关国土所

　　许祥云 　云南省陆良县大莫古国土所

　　柴凤桐 　甘肃省通渭县国土资源局

　　周百政 山东省莱西市国土资源局

　　邓重远 辽宁省调兵山市大明国土所

　　黄登光 广西蒙山县国土资源局

　　朱　　莉 　江苏省射阳县盘湾国土所

　　谢海龙　 湖南省邵阳县国土资源局

　　主持人：超占宅基地的原因是什么?对超占部分宅基地当地是如何确权登记的?有什么好的做法和经验?

　　吕华清：农村村民建房占用宅基地超过当地规定的面积标准的，各地都存在。一是《土地管理法》颁布实施前形成的超面积建房。二是由于部分村庄缺乏统一、长期、科学的规划，造成农民住宅布局杂乱无章，不同程度存在建房面积超标问题。三是延续《土地管理法》实施前的村庄规划形成的超面积建房，这种现象在一些实施村庄规划较早的地方普遍存在，由于当时考虑农民的生产生活需要，规划的宅基地面积较大，四邻均按旧标准建起房屋，夹在中间的农户也不得不按老标准建新房，造成面积超标。四是建新不拆旧形成的超占。五是一些富裕户花钱购买宅基地形成的超占。六是违法强占宅基地形成的超占。

　　我们按照政策规定，对1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

　　1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，依照国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。其实际批准面积部分在宗地图上标注。

　　李相宏：超占宅基地的原因有很多，包括建新不拆旧;为获取经济效益有意超占;因为放线时疏忽大意计算错误超占;四邻修建后留下了少许边边角角，若不建的话既不利于整体规划又影响本户安全、卫生，因此超占。

　　柴凤桐：村民宅基地现有实际面积超过批准面积的情况带有普遍性。之所以会出现这种情况，原因之一是，1987年第一部《土地管理法》发布、土地行政主管部门建立后，开始进行土地登记时，对已经建成的所谓的老宅基地按面积收取登记费，农户为了少交钱就千方百计要求面积算得少一点，登记人员也睁一只眼闭一只眼把面积算小了。随着农民生活水平提高，在原址翻建的新房又高又大，登记办证时超占问题就暴露出来了。

　　周百政：在对超占部分宅基地登记时，我们一是对超占户的宅基地情况进行公示，对建房时未达到分户条件现已达到分户审批宅基地条件的，进行审批，颁发集体土地使用证。二是通过走访调查村民委员会和建设部门，对由于村庄规划原因造成超占宅基地的，给予办理相关手续，颁发集体土地使用证。在发证的同时，国土所要求村民委员会与农户签订协议书，协议中规定该农户将来分户建房或政府实施规划重新建设时，应按《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》的规定进行办理。把协议书存入档案，以备将来执行。三是对其他原因造成的违法超占的不予颁发证书，按照实际占地面积建立档案，单独存放，待条件成熟或发证工作结束后进行处理。

　　邓重远：我们这里宅基地使用证上登记的土地面积有三类，一是宅基地面积，即法定使用权面积;二是庭院面积，即该农户院落面积;三是其他面积，为庭院面积减去宅基地面积的差。我们对于庭院面积大于宅基地面积的，在宅基地使用证记事栏中标明“宅基地面积多少平方米，其他面积多少平方米。其他面积为庭院面积减去宅基地面积，如村屯规划需要，当无条件退出。”我认为，宅基地使用证上登记的土地面积应以该户庭院实际占用面积登记。如果仅登记法定宅基地面积，那么多占的面积在各户使用权证上没有登记，在汇总后就会与村屯宅基地实际用地数目不吻合，也不利于宅基地管理。

　　主持人：你认为对农村超占宅基地面积应如何确权登记?有哪些政策法规需要完善?怎样完善?

　　吕华清：发证必须遵循“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的原则，且超占的部分符合乡(镇)土地利用总体规划及建设规划，符合界址清楚、面积准确的要求，与其他集体土地使用权人无土地纠纷，不属于抢占、强占。对面积较大，宅基地权属存在争议的，要依法、及时进行调处，按处理后的面积发证。同时对超标部分的宅基地，在证书附记栏注明“该宗地超标面积多少平方米，今后旧村改造或建设需要时，无偿收回”。

　　李相宏：由于宅基地权登记发证工作有严格的截止时间，需要在登记工作中灵活运用相关法律法规。建议在本轮宅基地确权登记中这样处理：

　　1987年以前发生的超占、非法用地，可按当时的规定处理后以实际使用面积登记。

　　1987年以后发生的、在经批准用地时超占且符合村庄规划及土地利用总体规划的、拆除后不能还耕或还耕后意义不大、经使用者申请保留使用的，可考虑处罚并在其缴纳一定的土地使用费后以批准面积登记发证，只在备注栏中注明“超占部分何时经何机关处理，今后在房屋有拆迁、重建等变化时必须自行无偿拆除”的字样。对于不符合规划、拆除后能与大块耕地合为一体的须责令拆除，在拆除前不能登记发证，但须进行调查并制作地籍草册，作为遗留问题，待发证工作告一段落后再督促或运用法律程序拆除超占部分后登记发证。

　　对于建新不拆旧的，暂缓登记发证，在完全拆除旧房后才能登记发证。

　　多处住宅的，是非法获取的按非法占地处理;是合法取得的按合法取得的面积登记发证，有几宗地发几个证，但只有一处可作为其宅基地，其他几证应备注是怎样得到使用权的以及使用、变更时的限制条件等，以与宅基地使用证相区别。凡有遗留问题没处理或有非法占地行为未处理的，不予受理登记请求，留待以后条件成熟后再登记发证。

　　许祥云：1995年3月11日，国家土地管理局印发了《确定土地所有权和使用权的若干规定》，2008年国土资源部出台《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，这两个文件是农村超占宅基地面积确权登记的法律依据。前者是基础，后者是补充，两个文件实际上是一个连贯的农村超占宅基地面积登记的政策。这两个文件分别就不同时间段的农村超占宅基地面积的确权登记发证作了明确的规定。

　　农村超占宅基地面积确权登记，首先，要搞清楚农村超占宅基地面积形成的时间，时间尽量精确到月，这样便于掌握政策尺度。其次，将超占形成的时间、超占面积及处理办法公布于众，接受群众监督。再其次，土地登记部门应当与超占宅基地的村民签订《农村超占宅基地面积届时重新进行登记合同》，合同中应明确规定超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。不然，仅靠土地登记部门在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，是不够的。同时，这也是土地登记部门的单方面行为。签订合同后，以后如群众为重新登记发生争议，还可以依照合同处理重新登记的争议。

　　柴凤桐：宅基地超占，既有历史原因又有现实原因，既有主观原因又有客观的原因，既有村民的过错又有管理部门的责任。对那些不符合土地利用总体规划和村庄集镇规划的宅基地超面积部分，或超过省(自治区、直辖市)规定标准的宅基地超占部分，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积数，待以后分户建房，或现有房屋拆迁翻建，或政府依法实施村庄集镇规划重新建设时，村民让出超占的面积后，重新进行确权登记。

　　黄登光：根据《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》、《土地登记办法》、《土地登记规则》等，如果将超过当地规定的面积标准的宅基地标示在宗地图的权属界线之内，有违规登记的嫌疑。笔者认为，应把超过当地规定的面积标准的宅基地在宗地图的权属界线之外另用线条标示。在地籍调查指界时，不管是独用宗地还是共用宗地，我们都可以要求登记申请人对超过当地规定面积标准部分的宅基地所在的范围和具体位置进行指界，然后对合法的宅基地登记发证，对超占部分则在宗地图上用区别于权属界线的线条另作标示，再把超占土地面积注明在土地使用证记事栏和土地登记簿上。这样，既可对具有合法土地权属来源的宅基地进行登记，保护农村村民的合法权益，又能明确超占土地的范围和面积，避免日后政府拆迁和实施规划重新建设时产生不必要的麻烦，还能对调解因超占用地可能产生的土地纠纷提供一定的帮助。

　　朱莉：由于种种原因，宅基地超标在所难免。如果一旦超出批准用地面积，按照规定应先查处后登记，但因时过境迁，执行时难度较大，不予登记在某种程度上有悖于《物权法》的精神。因此，一是对宅基地面积略有超标的，对超出部分要用斜线绘制阴影不予确权，并在地籍调查表说明栏和证书记事栏中注明超标面积，超出的面积不予登记。

　　二是在农村宅基地登记中，对于农村宅基地门前、门后、两边滴水檐都给予登记，给予确权。对宅基地面积稍有超标的，房屋门前、门后、两边滴水檐不予登记，不予确权，并在地籍调查表宗地草图和证书上的测绘图只标注房屋面积，房屋图形，不标注门前、门后、房屋左右的滴水檐面积。

　　三是对于超标面积略少于或等于所属附房面积的，所属附房不予登记，不予确权，并在地籍调查表说明栏和证书记事栏中注明。

　　谢海龙：在土地登记时，要将农民个人建房用地审批呈报表、批准书作为发证第一依据，超过当地规定的面积标准的，宗地图按实际用地面积绘图，超占土地的位置以呈报表上宗地图为参考来确定，批准面积内土地以红色实线勾勒，超占部分用红色虚线来标注，除在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积外，同时还应标注当地政府对超占面积在分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时限制条件。