国外土地征用补偿标准及支付时间

　　一、国外土地征用补偿标准

　　给予被征用土地的所有者或使用者的补偿数额对其他所有者能够有重要的影响力和公平的暗示。过低的补偿费不利于土地所有者进行土地改良，他们害怕一旦土地被征用他们将不能收回这些投资价值。过低补偿费的另一后果是银行将不愿意对某些他们认为很可能被征用的地产进行贷款。即使按完全的市场价值补偿，对土地所有者来说也是过低的，由于不考虑土地的附加值，而这个附加值是市价所不能反映出来的。尽管这些价值难于精确地确定，但他们可以考虑增加一定百分比的额外补助补偿给居民或对所有者有特殊意义的其他地产，或者通过增加额外的补偿金用于重新安置或被打扰费用。另一方面，过高的补偿费将不利于合法的征用，不利于“公共利益”的实现。因此，确定一套合理的补偿标准非常重要。

　　(一)土地征用补偿项目

　　1. 对土地所有者的补偿

　　关于土地征用补偿项目，尽管各国(地区)的规定不大相同，但基本上是以地价补偿和地上物(土地改良物)补偿为主。

　　补偿项目除了考虑土地及其附带资产的价格外，英国还综合考虑了以下因素：

　　(1)因所征用的土地一旦投入使用而导致的当事人所拥有的其他土地的价格的增加。

　　(2)征地时，必须将征用土地与当事人的其他土地划开，因划分使当事人蒙受损失。

　　(3)对当事人的财产造成不良影响，从而使当事人蒙受的损失。

　　(4)当事人被迫迁居别处或到其他地方经商所需要的合理费用。此外，还有经营外损失费的补偿，例如英国有关土地征用的条例规定，假如一个人在一块农业用地上至少经营了三年，而由于征地失去这种经营权，则他有权要求得到额外经营损失费，条件是他如果在英国境内在三年期限内开始经营另一块农业单元。

　　(5) 由于动乱而受到的损害;对于拥有者特殊经济利益的干扰和相关范围的影响;由于有害影响受到的损失。

　　(6)如果由于土地被征用，当事人对所有权而重新确认时，在测量确认和产权登记方面所需的花费，以及可能缴纳的印花税和其他税、费等。

　　(7) 对当地民房的征用要给予补偿。例如澳大利亚，当进行强制性土地征用时，当地居民的住房随土地被征用，失去了歇息的居所。他们应该享受10000澳元补助及其他相关的补偿费。补偿他们重新获得相似条件住房的花费。

　　除了上面提到的补偿费以外，在英国，当农民因征地而离开其农场时，还能获得一笔农场损失费，前提是: (1) 他对被征农地的使用期至少还有三年;(2) 使用权的灭失是因为强制性征地;(3) 三年之内又开始在英国另一家农场从事农业生产。

　　我国台湾地区和韩国的征用补偿范围及项目见表1、表2，世界主要国家的征地补偿标准见表3。

　　2. 对土地承租人的补偿

　　许多国家规定，政府不仅要向土地所有者给予补偿，而且还必须向承租人给予补偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地占有者都能获得补偿。

　　加拿大明确规定要向承租人给予补偿。政府根据以下因素确定对承租人的补偿：(1) 租赁期限以及租约上剩余的年数;(2) 有无续租权或续租的预期;(3) 承租人对土地的投入。

　　韩国规定，要在土地所有人和关系人失去权利以前对各种权利人分别支付补偿。

　　表3世界主要国家土地征用补偿标准比较

　　(二)土地征用补偿项目的计价标准

　　关于土地征用补偿项目的计价标准，从各国(地区)情况来看，大致可分为三类：

　　1?按公平市场价格补偿

　　即以被征用土地征用时在公开市场上能得到的公平市场价格为补偿标准，“公平市场价格”的定义是买卖双方愿意接受的价格。大多数市场经济国家采用这种方式，如英国、美国、我国香港地区等。

　　虽然这些国家都是以被征土地和相关资产的市场价格为主要参考标准，但在市场价格的计算时间上仍然存在差异。

　　(1)政府征地正式通告发布日的市场价格。

　　(2)最终裁决日的市场价格。

　　(3)正式征用日的市场价格(实际占有该土地的当日市价)。如马来西亚、德国、韩国、波兰、美国、日本、香港、英国等。

　　在中国的香港特别行政区，补偿标准为“财产征收当日被征用财产的公开市场价”。 根据香港土地管理署的规定，确定被征用财产的公开市场价值的基础是“征地当日同一地区同类财产的市场交易证据。评估过程包括比较被征用的财产和同类财产的市场交易价，并且要根据如位置、环境、建筑状况 … (以及建筑所在土地的其他因素)… 交易日期等各种因素进行必要的调整。”

　　(4)若干年前的被征土地的市场价格。其目的是为了抑制土地投机，如瑞典、法国。

　　瑞典是以10年前该土地的市场价格为标准来计算土地征用补偿价格的。法国虽然参考土地征用日的被征土地周围土地市场价格，但是还要以最终裁决日一年前的被征土地的用途为准确定地价。因为土地用途是确定土地价格的重要标准，所以农业用地与商业用地当然不是一个水平的价格，法国的这种做法实际上是相对冻结了土地的价格，同样是为了防止投机买卖土地。

　　新加坡在土地市场价格的计算方面有独到之处：在1985年修改土地征用法之前征用土地计算补偿价格时，是以1973年11月30日该土地的价格和征用时的现时价格为参考，两者之间取较低的一个为补偿标准(因为1973?1981年之间的地价一般低于1973年的价格，而在1981年以后土地现价往往高于1973年的价格)。上述规定一方面防止了投机，更重要的是减少了政府征地的财政负担。这一政策，使新加坡土地迅速国有化。但这样的做法却使土地所有者失去了应有的保护。对此，1985年修改了法律的这一条。对于1987年11月30日以前征用的土地其补偿费应考虑1973年11月30日该土地的价格。对于1987年11月30日或以后征用的土地，补偿费应考虑1986年1月1日该土地的价格; 1995年政府再次进行修改，以后征用土地的补偿标准将按征用时的市场价格确定。

　　2? 按裁定价格补偿

　　指按法定征用裁判所或土地估价机构裁定或估定的价格补偿，如法国以征用土地周围土地的交易价格或所有者纳税时的申报价格为参考，由征用裁判所裁定补偿标准。

　　3? 按法定价格补偿

　　指按法律规定的基准地价或法律条文直接规定的标准补偿。如韩国，在执行公示地价的地域，土地补偿额以公示的基准地价为准(有时要根据实际情况予以修正)

　　4. 按纳税申报价格

　　有些国家还以所有者纳税时的申报价格作为确定补偿费参考确定价格，如法国、墨西哥、危地马拉新加坡等。

　　在墨西哥，土地所有者有权获得所有者为了税收目的申报的或认可的数额，这个数额可以根据以前的纳税价值的改变进行调节。在新加坡，申报的纳税价值是补偿费最高限额，而危地马拉城的最高限额是申报的纳税价值加上30%。1980年萨尔瓦多出于土地改革的目的，使用了1976和1977年的纳税价值。

　　二、国外土地征用补偿方式

　　大多数国家采用现金补偿，或现金和实物补偿兼用，例如日本，对于损失，原则上要用现金进行补偿，也可以通过土地征用委员会裁决，采用提供替代土地的方式进行补偿。具体采用何种补偿方式，也可以协商解决。再如新加坡，法律规定通常情况下，赔偿费应当用现金支付，但地税征收官也可同享有有限权益的当事人进行协商，在保证当事人享有公平权益的情况下，以其他方式进行补偿。也有些国家采用“土地债券”的方式进行补偿，如韩国和我国的台湾省等。

　　债券补偿制度是韩国近年在征用土地补偿上出现的一种新方式。经1991年修订后的“土地征用法”规定：对于土地征用和使用的补偿，除其他法律的特别规定以外，原则上要以现金进行支付。但是，如果项目人是国家、地方公共团体、公共团体、土地公社及由总统令指定的如道路公社一类的政府投资机构时，在以下条件下：第一、土地所有人及关系人希望时;第二、总统令规定的当事人不在的不动产，按总统令规定，补偿金为1亿韩元以下时支付现金，超过的部分则可以采用债券的形式进行补偿。另外，依据韩国“土地征用法”第四十五条第五款和“公特法”第三条第二款规定，补偿金超过总统令规定的部分，可以用该项目人发行的债券进行补偿。债券的偿还期限为5年以内，利率应该高于债券发行时的一年定期储蓄利率。

　　三、国外土地征用补偿支付时间

　　(一)先行支付

　　无论是现金补偿还是实物补偿，或债券补偿，通常应当在土地权利人失去权利之前支付。这是绝大多数市场经济国家的做法，例如韩国、日本、意大利等。

　　有些国家是先由土地征用单位提供一个初步补偿金额，例如加拿大的阿尔伯达省先由征用单位提出“建议的补偿”。土地征用者在进行完地产评估之后，将评估通知，也就是“建议的补偿”通知土地所有人。土地所有人对补偿可以接受也可以不接受。接受的话，也不影响土地所有人向法院提请诉讼，要求增加对土地的补偿。同样在香港，对于受影响的物业租客，政府会在土地权利人失去权利之前支付给相应的补偿金，即使租客不同意这笔补偿金额，政府也仍然先拨出这笔资金让他们做出搬迁安排，但政府会同时提出书面声明，声明接受这笔金额的人仍然可以保留提出要求超额补偿的权力，甚至是向土地审裁处提出诉讼申请的权力。

　　波兰规定，补偿费应当在征地的最终裁决日的14天之内一次性付清。经土地所有权人的同意，在征地裁决成为最终决定之后，对补偿费的评估可以推迟三个月的时间。如果补偿费久拖不付，则颁布征地裁决的机构要发布单独补偿法令。根据民法，如果政府延期支付补偿费是要受到处罚的。

　　(二)分阶段支付

　　但也有些国家出于国家的经济和政治原因，占用土地前仅支付了部分补偿金，其余金额在以后的规定期内支付。

　　(三)先征用再支付

　　有些国家当事人是在失去权利后才得到补偿金，但他们同时可以得到失去权利时到获得补偿金之间的利息。如果当事人不接受主管机构对补偿金额的决定，并打算向法院提出上诉，为了不影响征用机构正常进入被征土地，要求征用机构将原定补偿金先存入法院，待法院判决后，再由征用机构补齐。例如新加坡规定，如果当事人不接受地税征收官关于补偿金额的决定，地税征收官可以单方面向最高法院发出申请，由最高法院下令将这笔补偿费存放在法院。如果地税征收官尚未支付补偿费，或未将补偿费存放在法院，则地税征收官除了应支付此笔补偿费外，还应以每年6%的利率支付此笔补偿费在占有土地之日到将补偿费支付给当事人或存放在法院期间的利息。这样既不影响征地机构的工作，又可以较好地保护原有土地所有人和相关权益人的利益。

　　马来西亚规定，土地征用补偿费应当在政府发布征地最后通知的二年内完成。否则，土地征用就会失去效力。如果在土地被征用或在三个月有效期内没有支付补偿费，就要按每年8%的利息从规定支付日期到实际支付日期计算补偿给当事人。