一房二租的情况下房屋的使用权归谁所有?

咨询热线内容
2005年10月，我和妻子租下了尚某所有的一套店面房，并与其签订了房屋租赁合同。合同规定：由尚某将其所有的地处农贸市场22号的商品房一间出租给我使用，租期从2005年10月1日起至2009年9月30日止，租金每年5万元，每年，10月1日交纳；如一方违约，应偿付对方违约金3 000元......合同签订后，因为原来的承租人李某尚未搬出，所以租赁合同没有即时履行，尚某答应我们待李某搬出后再履行合同，交纳租金。
直到2006年1月底，房屋还没有被腾出。经打听方才得知，尚某在没有通知我解除合同的情况下，于2005年12月将该房屋租给张某使用至今。气愤之余，我找到房主尚某理论。得到的答案却是，我们双方已自行解除了合同，原因是租赁合同签订后我没有交纳租金。我不明白?当初是尚某答应我们待李某搬出后再履行合同，交纳租金，我们签订的合同应该有效，应该享有该房屋的使用权才对。
请问：我和张某谁享有该房屋的使用权? (咨询者：夏先生)

律师专线解答
夏先生，对于您与张某谁对该房屋享有使用权的问题，关键在于你们谁与房主尚某签订的房屋租赁合同有效。
在该事件中，您与房主尚某签订的房屋租赁合同约定了明确的租赁标的、租期、租金及违约责任，且都是双方当事人真实意思表示。后因该租赁房屋的原承租人李某正在使用，房屋没有让出，尚某也未向您交付房屋。但当时尚某约定待房屋让出后即开始履行合同，所以没向您收取租金的这种行为，应视为你们双方就签订的房屋租赁合同进行的变更补充。在2006年1月原占有人李某搬出后，您与尚某双方应当按租赁合同继续履行，即尚某向您交付房屋，您向尚某交纳租金。尚某认为您没有交付租金就解除合同的做法是没有法律依据的，即便双方在合同中约定了不交租金一方可以解除合同，但也应当提前通知对方，并且合同自通知到达对方时才解除。因此，在尚某没有给予您一定的期限，也未通知您合同已解除的情况下，仅以您未交纳租金而视合同自行解除是错误的。
尚某作为出租房屋的所有人，有权按照租赁合同出租标的物，其在2005年10月与您所签的房屋租赁合同是合法有效的，您依据此租赁合同已取得该房屋的使用权。而尚某在未对该租赁合同是否履行、中止、解除作出定论的情况下，无权就该房屋与他人另签租赁合同，他的行为违反了一物上不得设定两个不同使用权的法律规定，侵害了您的他物权。所以，尚某与张某在2005年12月签订的合同应属无效合同，不能受到法律的保护。
综上所述，您与尚某所签订的房屋租赁合同真实有效，双方应在合同履行条件成就时，继续履行该房屋租赁合同。因此，您对该房屋享有使用权。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对“一房二租”后使用权归属问题不清楚。律师提醒与注意事项承租人在承租房屋期间，如果存在以下情况，可以单方面解除合同：(1)出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付；(2)出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的；(3)出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；(4)出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第九十六条