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涨租五大技巧 业主合理“拆”房出租多赚20%

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:20:31

  哪类物业有涨租条件,哪些不能跟风涨租?


  近日关于租金暴涨的讨论甚嚣尘上,刨除物价上涨等宏观经济因素,各位专家普遍认为租金不会也不能“没由来”上涨。到底出现怎样的情况,才可以提高租金且不会影响租赁稳定性呢?怎样的比例才算是合理?想来是很多人关心的问题。


  记者采访了多位专家和投资客发现,促进租金上涨的主要因素基本都集中在周边配套上,其中商业和商务、地铁、学位、拆迁四种因素影响最大,且不同的配套对于租金的刺激作用也各不相同,以下分而论之。

  
  大商场开业需缓慢增长人气

  
  涨租幅度:约

  
  如果周边有新的大型商业进驻,不仅日常生活的便利性大大提高,也会提供更多的租赁需求。蛇口沃尔玛开业以来,旁边的花园城一、二、三期租赁状况都非常良好。至于商业进驻对于租金能够带来多大比例的提升,专家纷纷表示有望突破10%,但是一个缓慢上涨的过程。随着商业人气的日渐聚拢,周边物业的租赁也会随之更加旺盛,刨除正常的上涨因素,同类型物业的租金最终会比之前提升超过10%.

  
  写字楼入驻可“拆”房出租

  
  涨租幅度:或达

  
  对于有房出租的人来说,周边出现的新的写字楼,或者有大的公司总部迁来,租赁需求短期内大幅增加,对于租金所产生的利好位于各种利好之首。那些通常在租赁市场备受冷落的三房一厅、四房一厅,反而可能加速增长。有专家曾以他经历过的一个案例来算了一笔账,有一套三房两厅的物业,最初租金是3000元/月,后来周边的两栋写字楼招租情况很好,有很多大企业进驻,多出很多需要租房的白领来。最终有三个年轻人选择合租了这套物业,每人负担租金1200元/月。每个租客的压力并不太大,但是对于业主而言,不经意间租金已经上涨了20%.

  


  地铁物业视地段不同差别大

  
  涨租幅度:

  
  地铁开通对不同地段物业租金的影响力差别很大,好似雪中送炭或锦上添花。如地处市中心繁华地段的物业,原本公交、出租都非常的便捷,地铁的开通只不过是锦上添花的事情。这种情况下的租金,可能会因为拥有更加开阔的生活半径而略有上升,一般在5%左右。

  
  如果房子在关外,或者在一些偏远的地方,地铁的开通对于物业堪称雪中送炭。一方面租赁半径更大,会有更多的租房者可以选择这个物业,另外一个方面,对于未来入住后的出行便利性也大大增加。专家根据以往的经验判断,这种情况可以支撑租金向上攀升10%-15%.

  
  学区房“大循环”一般是6年

  
  涨租幅度:10%以内

  学区房又分为两种情况,一种是奔着学位去的,一种仅仅是为了上学方便而已。奔着学位去的租客通常会根据学校的不同规定,提前1-3年把房子租下,租金情况则要看学位的使用情况。通常来说学位的大循环要6年左右,如果正在使用,并且刚刚使用到第2年、第3年的,学位对于物业租金的影响力非常的小。一些学位异常紧张的学校,会对学位第几次使用做出规定,这样学区内的物业租金势必与学位的使用情况更加正相关。一般而言,一个还没有进入循环使用的学位会给业主提供更高的租金,高出的比例通常在10%以内。

  
  仅仅为了孩子上学方便的租客,多出现在每年的7、8月份。很多家庭会在开学前完成租房搬家的过程,还有一些是老人带着孩子搬到学校旁边来,“这样对于学位没有需求的租客,通常也不会因为学位多出钱,租金比周边片区高不了多少。”专家分析,“无非是那两个月租客多些而已”。

  
  周边房拆迁可持续利好3-5年

  
  涨租幅度:5%以内

  
  有一位专家提到这点,虽然影响力比起其他因素没有那么大,但是对于很多位于城中村旁边,或者临近拆迁房周围的业主来说,有可能是一个可以持续3-5年的中期利好。

  


  大多数人骨子里都希望可以在习惯了的区域生活,所以即使遇到拆迁,也通常会就近选择新的居所。以深圳目前的情况来看,开发商通常支付的拆迁补偿中,过渡期的房屋租赁费用基本为60-80元/月/平方米,也就是说,一个原本有套100平方米住房的人家,在拆迁期间可以获得每月6000-8000元的租房补偿,是颇为可观的。

  
  不过专家也提醒说,不要看到拆迁就大涨租金,因为对于拆迁户来说,在附近找房只是习惯使然,与学位房和公司附近找房还有不同,如果房租涨幅超出租客的承受能力,他们会断然选择向外“摊大饼”,以扩大租房半径的方式来降低租房成本。通常来看,拆迁对租金的影响力不足5%.

  
  专家支持:美联物业三级市场总经理江少杰 世联行高级项目经理杨成招商置业沿山区区域经理沈斌

  
  理财贴士

  
  空置不划算,求稳不求高

  
  有一些物业原本就不是租赁市场的“宠儿”,所以多位专家均建议不要跟风涨租,以免增加空置时间,其实更不划算:比如目前宝安、龙岗的大片区域,由于很多产业暂时还只是处于规划状态,短期内没有形成活跃的租赁市场,还是求稳不求高。

  
  比如一些豪宅区的大户型,理论上说能够租住的人也通常收入不菲,但是这种物业通常放租的多,租的少,供过于需的情况十分明显,租客可选择的空间太大,加上租金原本基数就大,租金上涨10%,可能就是上千元,对于有些自己支付租金的业主来说,如果与月供接近,中国人的“砖头情结”很有可能促使他弃租转买。

  哪类物业有涨租条件,哪些不能跟风涨租?


  近日关于租金暴涨的讨论甚嚣尘上,刨除物价上涨等宏观经济因素,各位专家普遍认为租金不会也不能“没由来”上涨。到底出现怎样的情况,才可以提高租金且不会影响租赁稳定性呢?怎样的比例才算是合理?想来是很多人关心的问题。


  记者采访了多位专家和投资客发现,促进租金上涨的主要因素基本都集中在周边配套上,其中商业和商务、地铁、学位、拆迁四种因素影响最大,且不同的配套对于租金的刺激作用也各不相同,以下分而论之。

  
  大商场开业需缓慢增长人气

  
  涨租幅度:约

  
  如果周边有新的大型商业进驻,不仅日常生活的便利性大大提高,也会提供更多的租赁需求。蛇口沃尔玛开业以来,旁边的花园城一、二、三期租赁状况都非常良好。至于商业进驻对于租金能够带来多大比例的提升,专家纷纷表示有望突破10%,但是一个缓慢上涨的过程。随着商业人气的日渐聚拢,周边物业的租赁也会随之更加旺盛,刨除正常的上涨因素,同类型物业的租金最终会比之前提升超过10%.

  
  写字楼入驻可“拆”房出租

  
  涨租幅度:或达

  
  对于有房出租的人来说,周边出现的新的写字楼,或者有大的公司总部迁来,租赁需求短期内大幅增加,对于租金所产生的利好位于各种利好之首。那些通常在租赁市场备受冷落的三房一厅、四房一厅,反而可能加速增长。有专家曾以他经历过的一个案例来算了一笔账,有一套三房两厅的物业,最初租金是3000元/月,后来周边的两栋写字楼招租情况很好,有很多大企业进驻,多出很多需要租房的白领来。最终有三个年轻人选择合租了这套物业,每人负担租金1200元/月。每个租客的压力并不太大,但是对于业主而言,不经意间租金已经上涨了20%.

  

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