房屋租赁的法律特征

　　本文介绍房屋租赁的法律特征和房屋租赁合同的法律效力分析。

　　房屋租赁的法律特征

　　(1)房屋所有权与使用权的分离。

　　(2)出租人为房屋的所有权人及经出租人授权的处分权人或委托代理人。

　　(3)出租人转让房屋的使用权，承租人以支付租金作为对价取得房屋使用权与收益权。

　　(4)租赁的标的系不动产，属于合同约定的特定物，在租赁期满后，承租人应当及时返还出租房屋。

　　(5)租赁双方应当签订书面的合同，约定双方的权利义务，并履行登记备案手续。

　　认定商品房屋租赁合同效力的依据主要有：

　　1、出租的房屋必须已通过工程质量验收。

　　2、实施房屋预租行为，须符合地方政府的有关规定。

　　《城市房地产管理法》第54条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策”。

　　3、用于生产、经营的房屋租赁合同当事人有具体约定的，应从其约定。

　　商品房屋租赁用途有用于居住和生产、经营活动的区别，政府对其的管制也有所区别。例如，《城市房地产管理法》第54条规定：“……租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”。据此，从约原则就是把握商品房屋租赁合同有关条款合法性的基本原则。例如，我国法律并未把房屋租赁登记作为合同的生效条件，但如果当事人把登记作为生效条件的，人民法院应从其约定。

　　4、对新的租赁模式的合同效力，应以是否违反法律、法规的强制性规定为评判依据。

　　由于商品房屋租赁市场的新情况、新的需求关系，当事人在市场运作中，根据意思自治原则不断在创设新的合同模式和新的合同关系。这些市场实际运作模式，也许和现有的模式有很大的区别，对现有法律规定有突破，或者与现有思维模式不尽相同，但只要对搞活市场经济有利，对发展房地产开发经营有利，就应予以鼓励。所以，对因此引起的争议和诉讼，则应以具体的合同关系或合同条款是否违反国家法律、国务院法规的强制性规定作为评判标准和依据，只要不违反强制性规定就应确认其合法性。