承租人提前退租应承担什么责任？

　　房屋租赁中经常发生会发生合同纠纷，最常见的情形是退租引发的纠纷，一般的解决规则是，合同约定有时间先后的，以后约定的为准，没有先后的，依据合同的文义、签定合同的目的和交易习惯来理解。

　　通过以下一则案例来详细解说一下：

　　【案例】

　　承租人提前退租应按租赁合同约定承担违约责任

　　2007年12月，姜某(甲方)与吴某(乙方)就宝山区某处商铺签订租赁合同。合同约定，合同期限自2008年3月1日至2011年2月28日止;起租日期于交钥匙45天后开始计租。合同还约定，乙方未经甲方许可提前终止合同，甲方将不退还乙方的押金，并处三个月的租金赔偿。2007年12月26日，姜某将房屋钥匙交予吴某，并明确表示，已收到吴某支付的13420元押金。双方约定于2008年1月25日商铺开业时付租金，每年1月25日、4月25日、 7月25日、10月25日前三天内付三个月房租20130元。2008年6月7日，姜某向吴某邮寄一份通知书，要求吴某支付拖欠租金。吴某在收到通知书后即要求提前退租。7月31日，姜某、吴某签订退租确认单，吴某将房屋钥匙返还姜某。因吴某拒绝支付违约金，姜某向法院起诉，要求吴某支付2008年1月 25日至2月28日以及2008年6月1日至7月31日止的租金，并承担违约金20130元。

　　吴某辩称：双方交接房屋钥匙时确认的“于 2008年1月25日开业时付租金”只是对支付租金的时间有了约定，并非是对计租日的确定，计租日应从2008年3月1日起算。双方于2008年8月8日共同办理了退租手续，说明姜某已经同意提前终止合同，双方对解除合同已达成一致，己方不存在违约。姜某当时未主张租金和违约金，现在就无权再主张，且合同对违约金的约定过高。

　　法院认为，本案争议焦点是双方租赁合同计租日的认定和姜某是否许可吴某提前终止合同。虽然双方签订的租赁合同中曾约定合同期限自2008年3月1日始，但该合同同时又约定起租日期于交钥匙45天后开始计租，可见合同对计租日期的约定是不明确的。2007年12月26日，双方正式交接钥匙时明确约定，于2008年1月25日开业时付租金。该约定对吴某的计租日予以了明确，双方当事人应遵照执行。至于吴某认为姜某收取吴某返还的钥匙，并签订退租确认单的行为即视为其许可吴某退租，故吴某不存在违约一节，法院认为，姜某在吴某拒绝支付拖欠租金，并要求返还钥匙离开租赁场所的情况下，为保护出租房屋的安全而收取钥匙。姜某与吴某至物业办理退房手续只是确认电表读数，并由姜某接收房屋，双方当时并未对因履行租赁合同产生的租金及违约责任达成一致，故姜某并不丧失依据租赁合同向吴某主张违约责任的权利。据此法院判决：(1)吴某于判决生效之日起十日内支付姜某从2008年1月25日至 2月28日止及2008年6月1日至7月31日止的租金计21645元;(2)吴某于判决生效之日起十日内支付姜某违约金20130元。