物业管理的蓝海并不遥远——谈物业服务企业的多种经营

物业管理在中国经过30年的发展，虽然取得了—定成绩，但行业已逐渐发展成为竞争白热化的“红海”，为夺标低价让利者比比皆是。更让人忧虑的是，随着物业费的不断上涨，物业服务企业在“不变”的物业费与“一直上涨”的运营成本面前捉襟见肘。

环境不能改变，只能适应。物业服务企业如何在当前摆脱“红海”，寻找一片“蓝海”呢?笔者认为，多种经营是一条破冰通往“蓝海”之道。物业管理多种经营兼顾服务业主和企业赢利，就算本小利微，只要百花齐放，一样会有发展。其实“保本微利”并不可十白，我们可以从沃尔玛的成功中获取信息和勇气。沃尔玛1962年创立，靠那些利润微薄的零售商品，2010年全球销售额达到 4082．14亿美元，在全球多个国家被评为“最受赞赏的企业”和“最适合工作的企业”。良好的多种经营是财富积累的有效方式，充裕的资金将激活物业服务企业人力架构优化、管理技术革新、经营战略升级，同时改变社会对物业管理的看法。

多种经营的基础理念

做好物业管理多种经营，要以做好物业管理常规经营为前提。对小区房屋和配套设备设施进行维修、保养，对道路和场地进行管理、维护，对业户报修及时响应、措施得当，小区环境安全有序、整洁美观，当这些基础管理服务到位之后，物业服务公司才能赢得业户的信任和支持，为开展多种经营打下基础。

其次要实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大市场效应和市场信誉。物业管理由于涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，业户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业服务公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，所以物业服务公司的品牌是开拓多种经营市场的关键因素。有关统计资料表明：在各领域前十大品牌的市场份额占有率超过70％，物业服务企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间将受到很大限制。

第三，多种经营要注重战略和策略。经营的本质是交换。交换只有是双赢的、愉悦的，才可能长久持续。因此，物业管理多种经营的主旨必须清晰，战略上以“业户需求”为中心，向前后左右辐射扩展。同时“业户需求”一直在不断发展变化，因此物业管理多种经营也要与时俱进。比如随着时代进步和科技发展，各种信息传媒速度加快，工作节奏日趋紧张，人们越来越感到时间的宝贵，“花钱买时间”已成为人们的共识。物业服务公司即可围绕为业户“不出宅门，能办天下事”开动脑筋开展多种经营。而在经营策略上—方面要注重宣传，另—方面要注重内部管理。宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场，减少与业主的争议。内部管理上要重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效控制或降低成本，为经营产生良好的经济效益打好基础。

多种经营的方式方法

多种经营除了要把握业户需求，了解市场以外，还应掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业户的优势，才能取得好的效果。一般来说，有以下几类方式方法：

第一类，以物业本身为中心开展多种经营。这种经营是对物业管理主业的辅助和补充，由于物业服务企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以—旦经营得当，会得到很好的回报。比如针对业户提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等；针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务；房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租；为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。对公共场所或其它场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

第二类，专项经营。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营要围绕物业本身开展。比如开办幼儿园、学校、餐厅、超市、网吧、装饰装修公司、搬家公司和礼仪服务公司等。

第三类，与房地产相挂钩的经营。通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业服务企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会。比如通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨；通过改善工业园区的行车、停车条件和货物装运条件，方便客户厂家，改善工业区的投资环境。

多种经营中要注意的几个问题

物业管理多种经营开展好了，会促进企业的发展；相反若经营不力，则会对企业造成伤害。笔者概括了多种经营开展过程中要注意的几个问题，谨备参考。

首先要防止“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案，这样才能促进企业的健康发展。而盲目开展多种经营致使企业亏损的案例近几年在行业内并不鲜见，这提醒物业服务企业在开展多种经营时要保持清醒的头脑。

其次要避免所谓“多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。物业服务企业的经营如果脱离本业，优势就没有了。这种经营将面临来自市场和社会的激烈竞争，物业服务企业在资金、技术和经验上都处于劣势，经营风险将大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源和精力的大量被占用，势必对物业管理主业产生不利的影响。这样会使物业服务公司丧失基础，是不可取的。

再次是要在经营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。只重视对外拓展，忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验，才能使企业的多种经营得到稳健发展。比如对房屋中介代理、洗车、餐饮等经营形式，管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识经验和管理方法是远远不够的，需要进行大规模的人才培训和储备，如果不具备人力资源的支撑，也可委托专业服务商开展具体操作。

最后是要注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，分清物业服务企业和业主的利益，其中哪些收益属于业主(收入用于补贴管理费)，哪些属于发展商或物业服务公司，这些问题在开展多种经营之前就应该明确。一般拥有产权的单位、个人或组织才拥有经营权和收益权(如地下停车场，户外广告及公共场地等)，所以物业服务公司利用自己不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营，应先获得产权人的同意，并就经营内容、方式及收益分配等方面的问题与产权人达成协议。

多种经营是一片深沉而丰沃的土地，笔者仅在此抛砖引玉，相信凭借我们物业管理人的智慧和勇气、创新和实践，物业管理行业—定会从“红海”中搏击而出，寻找到那片离我们并不遥远的蓝海。

作者单位：上海外高桥物业管理有限公司