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一个开放式小区的物业管理之路

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 02:04:15

  自本报4月12日刊登了市中区某小区居民因争抢公共绿地引发邻里口角一事后,开放式小区如何管理成为许多市民关注的焦点。为此,本报进行了连续报道,并邀请相关部门进行了集中“会诊”。不少市民都认为,引入“物业化管理”是今后开放式小区管理的主要方向。其实,早在2008年,市中区二七街道办事处的铁二社区就提出了“开放式小区物业化管理”的理念,并据此进行了一系列整治。

  新闻回放

  4月12日,本报以《“我家门前绿化带,你凭啥种菜”邻里口角引发公共绿地之争》为题,报道了舜玉南区居民张女士因自家楼前绿地被邻居种上菜,影响她倒车,由此引发争吵一事。报道见报后,许多市民打来电话,就小区公共绿地被随意侵占一事发表看法。对此,本报从4月13日至4月15日,进行连续追踪报道,引起了强烈社会反响。

  4月16日,本报联合济南市城管局、济南市城管执法局等五部门召开座谈会,探讨舜玉南区解决方案。大家一致认为,开放式小区引进物业是一种好的管理模式,但同时也存在不少难题,还需要再做详细调研。

  同时,本报连续报道也引起了市中区区委区政府、市中区建委、舜玉路街道办事处等部门的高度重视。舜玉路街道办事处专门召开座谈会,与小区居民一起探讨小区的整治之路。对此,本报于4月24日以《百余居民建言舜玉南区整治济南市城管局:为全市开放式小区综合治理提供了范本》为题进行了全面报道。

第一步

  提升小区整体环境开放小区变为“半封闭式”

  26日上午,铁二社区党总支书记钟辉告诉记者,作为小区引入物业管理的第一步,刚开始的工作重点放在了小区的整体提升上,比如在楼道内安装上声控灯,一改往日摸黑爬楼的历史。“但紧接着出现的是公共电费的结算问题。我粗略计算了一下,虽然一个月每户仅2毛钱,但多数居民还是不情愿交纳这部分费用。所以,我们计划用每月物业费来支付这些公共费用。”

  为了解决停车难的问题,社区计划在不减少小区绿化带面积的前提下,规范并集中绿化带的范围,腾出更多空间建停车位,以满足居民停车需求。如果有外来车辆到小区内停车,将会收取一定的费用,但具体多少还要进一步考证,并提交物价局等相关部门审核批准。此外,英雄山路上的四个出入口将会改为两个主出入口,一个进口,一个出口。而七西市场的两个出入口则完全改为人行道,禁止车辆出入,以减少外来人群,逐渐达到社区“半封闭式”的状态。

  第二步

  物业公司先免费服务“公益性”岗位参与物业管理

  对于引进物业管理的第二步,钟辉表示,考虑到社区实际,他设想实行“物业公司先免费服务半年,再逐步完善推广”的模式。“物业管理最终目的是为了服务百姓,好与不好,怎样完善都要听他们的。”钟辉说,为了探索最适合的物业管理模式,他前期做了考察调研工作,根据潍坊、淄博等地开放式小区管理的经验,他否决了“通过投标竞标形式外来物业公司入驻小区”的想法,“外来物业公司主要以赢利为目的,很难真正考虑到居民的利益,物业费用定得过高,这也很容易引起争论和矛盾。”

  考虑到社区居民主要是一些回迁户,收入水平和素质参差不齐,为此钟辉决定打造“亲情物业管理”,即“雇用社区现有人员来参与物业管理”,由街道办事处提供资金支持,设立6至8个“公益性”岗位,人员主要是社区的下岗工人、失业人员等,工作人员的任务主要是:对外来车辆收费;维护社区的安全;社区的简易维修。

  物业费用也是物业管理能否推广的重要因素,对此,钟辉仔细算了一笔账:社区管理的费用主要有两大块,一是垃圾袋装化费用每月4元,这块费用是固定的;另一块是公共电费和重大设施维修费等。“重要设施维修费是很大的支出,举个例子,原来一户居民家房屋漏水,若要维修,必须要找到产权单位,他们的办事效率很低,等他们来至少一星期。还有公共厕所等公共设施的维修,都需要固定的资金。所以我考虑拿出一块费用专门维修这些东西。”钟辉说,这样细算下来,社区居民每月每平米收费是3毛钱,每户房屋面积大约在40平方米,这样每月的物业费就是12元,除去4元的垃圾袋装费,每月剩下的8元主要用于公共设施的维修及公共水电费。

  第三步

  社区成立业主委员会 进一步完善物业服务

  作为引入物业管理的第三步,钟辉说,物业服务模式成熟后,他们会在社区进一步成立业主委员会。在街道办事处的指导下,由居民推选出业主委员会的成员,定期召开业主大会会议,报告物业管理的实施情况,及时了解居民反映的问题等,这样及时

  反馈到物业公司,更好地完善服务。

  此外,针对开放式小区偷盗较多的现象,街道办事处还将在社区发生偷盗较多的地方安装“电子眼”,范围尽可能覆盖整个社区,提高居民的安全感。“总之,我就是想把社区打造成‘半封闭式小区,全封闭式管理’的模式。我们也有信心会逐渐完善做好。”钟辉表示。

  引入物业管理源于居民需要

  “其实早在两年前,我们就提出了在铁二社区实行物业管理开放式小区的设想,并不是现在才想做的。”26日上午,在市中区二七新村街道办事处,人大工作室主任徐如芹告诉记者,在开放式小区引入物业管理的探索,他们在2008年就已经开始。

  说起在开放式小区引入物业管理的思路根源,徐如芹说,主要有两方面原因:首先是铁二社区的先天条件很有利于实行物业管理。据徐如芹介绍,铁二社区的楼体集中,住在这里的居民也较为集中,管理起来非常方便。再一个重要原因是,小区内没有双气,基础设施不完善,随着小区的发展,居民精细化服务的需求越来越大。加之小区内没有路灯,偷盗现象相对严重,因此,居民更希望有物业来管理自己的小区,提升小区内的居住环境。“就这样,开放式小区封闭式管理的设想就水到渠成了。”

  “不过由于小区建设较早,基础设施不配套,物业管理的条件还不成熟,小区需要大力整治后才能进一步落实物业管理。”徐如芹说,当时,小铁皮房、乱搭乱建的现象十分普遍,绿化带占用现象也比较严重,于是,在“开放式小区,封闭式管理”的理念下,社区整治逐步开展,楼道整治,粉刷墙体;铺设花砖,取缔乱搭乱建的建筑。

  经过2008年的集中整治,小区的外部环境得到很大改善。2009年全运会期间,结合当时综合整治计划,社区整体环境得到了进一步提升,物业化管理条件逐渐成熟。此时,铁二社区居委会看到了“物业管理的希望”。于是,结合2010年市中区建委整治开放式小区的规划,居委会专门召开听证会,和居民进一步探讨小区的物业管理,提出了引入物业管理的设想。

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