油田物业服务企业的特点和发展对策

石油系统物业服务企业对整个物业系统来说是一个点，它在整个国有物业服务企业系统中具有代表性。通过由点及面的发散性思考，试图由局部的散点透视探得行业的共同轨迹，由油田物业服务企业的点滴经验及同行们的成熟做法，由不同企业的应对之策促进行业的稳健前行，共同推动中国物业管理行业的科学发展。

油田物业服务企业的特征

　　油田物业服务企业与一般的物业服务企业相比，具有自身的独特性，可以概括为以下五种特性：

　　管理区域的独立性。

　　大庆油田作为一个独立的工矿区，油田工矿企业建设到哪里，小区就建在哪里。油田物业的服务区域具有相对的独立性，集中体现为企业自建自管，居民的供水、供电、供暖、供气等具有一定的福利性特点，较好地满足了油田职工的工作生活需要。这种区域独立性应一分为二地看，这种独立性客观上为油田的生产提供了专业的后勤服务，保障了前线生产的需要，确保了油田住宅小区的整体管理特色，满足了油田服务需要；同时由于居住区分散、服务区域点多面广、部分小区不成规模，造成物业管理资源分散，资本偏高，形不成规模效益，制约了油田物业服务企业的对外发展。

　　内部市场的保护性

　　主要是两个方面的保护：一是市场竞争保护，油田物业服务企业的市场化运作仍带有行政保护色彩，油田企业自建房产的物业服务都直接交给了内部物业服务企业，可以说不存在内部市场竞争。二是服务收入保护，矿区职工的物业服务费都由单位直接代缴，并执行高于市场价格的关联交易价格，同时上级还有专项维修改造资金投入和公共事业经费拨款。内部市场的保护在某种程度上促进了油田物业服务企业发展壮大，但也制约了油田物业产业从行政管理型向经营管理型的转变。

　　服务内容的延伸性。

　　油田物业系统承担的工作内容要比其他同行们更加宽泛，除常规性的小区物业管理和服务外，还包括室内水电系统的无偿维修，老旧小区的综合整治，以及道路、路灯、广场等市政设施维护等本应由地方政府负责的公用事业管理，同时为确保小区居民稳定和调动职工积极性，还主动承担了一些社区党建和文化服务职能。这一方面是由于先有企业、后有政府的历史沿革，造成企业更多地承担了社会责任和政治责任，另一方面也是由于油田员工群众对企业服务有依赖思想，形成了有事找企业的特殊现象，形成了油田物业服务企业大包大揽的个别情况，造成了服务项目不断延伸，无形中增加了企业负担。

　　经营领域的固定性。

　　国有物业服务企业要严格执行上级企业对自身的经营定位，经营领域相对固定，仅局限于矿区住宅及工业物业服务领域中，而没有依托丰富的地域、人脉和资源优势开展更多的社会化经营项目，如社会新建物业服务，便民利民的社区服务，员工餐饮等延伸产业。由于经营领域的相对狭窄，其收入来源也就相对单一，还没有充分挖掘更多的辅业经营空间，企业自身的经营创效能力和应对经营环境变化的能力较弱。

油田物业服务企业的未来发展

　　2007年以来，中石油集团公司面对建设综合性国际能源公司的新形势、新任务，从全局和战略的高度出发，坚持管理体制统一、核算办法统一、管理范围和工作要求统一的原则，以“分开运行、分开核算、分开考核”为主要内容，对集团公司系统所有矿区服务业务进行专业化重组。大庆油田矿区服务事业部从2008年进入实质性运作，面对规范化管理、市场化运作、企业化经营的大趋势,油田物业服务企业必须明确方向，积极行动，应对未来的挑战。

　　大庆地区快速发展为油田物业提供了发展机遇。

　　2009年上半年大庆市实现GDP930亿元，同比增长11%，其中房地产税收收入完成86.3亿元，同比增长1.4倍，增收49.6亿元。在2009年经济低迷的情况下，大庆不但保持了11%的高速增长，而且作为物业管理上游行业的房地产业发展更是迅猛。大庆市作为最后一批停止实物分房、放开房屋市场交易的城市，从2004年开始，油田职工提高居住质量的需求开始全面释放，油田物业服务企业绝不能漠视这种原有业主的迁移流失，要及时调整经营战略，抓住大庆油田加快城市化发展的良好机遇，主动地参与到市内新建小区的物业管理中去，与城市的发展保持同步。

　　集团公司专业化归口管理为油田物业提供了改善基础的机遇。

　　矿区服务业作为集团公司六大业务板块之一，将步入专业化发展的阶段。随着政策导向和投入资金的明确，将给大庆油田改善现有老旧住宅小区的硬件基础带来机遇。因此要在3-5年内积极利用好上级政策和投资，加大老小区、老设施的改造投入，从功能上完善，从硬件上恢复，从面貌上改观，稳固生存根基，也为今后进入市场提前做好硬件上的准备。

　　行业规范发展为油田物业提供了提升实力的机遇。

　　抓住物业管理行业在未来十年内自我规范、创新发展的有利契机，主动提升企业管理水平，与行业发展保持同步。对油田职工群众的生活习惯、消费层次、服务需求进行深入的了解研究,稳定既有的服务群体,并保持着较好的合作关系和较高的信誉，苦练内功，进一步在提高服务质量、拓展服务项目、规范服务程序、健全服务制度等方面下功夫,加强物业管理政策、法规的宣传引导,增强抵御风险、搏击市场、自我生存的能力，做好与市场接轨的准备。

　　一是推行一管多的业务管理模式。对油田物业服务企业进行“瘦身”，一方面是由服务提供商向服务组织者的角色转变。油田物业服务企业作为“物业管家”，将环卫、绿化等技术含量低、用工风险大的专业项目委托给专业公司，根据业主需求负责整体组织和业务协调，不仅可使业主直接受益，还有利于培育一批专业服务企业，达到标准化建设，降低运营成本。个别小型矿区可以采取专业化设置，单独成立维修公司、保洁公司和秩序维护公司，在满足内部服务需要的基础上，直接面对社会承揽业务，增加创收。

　　二是尝试一带二的管理核算模式。油田物业内部市场目前还没有做到物业项目的独立核算。因此在面向社会承接新的物业项目后，决不能与原有的项目混为一谈，必须尝试搞“一企两制”，内部矿区实行成本核算，执行内部油田服务标准；外部市场实行项目负责制，按利润中心进行管理，执行市场化服务标准。通过两种经营模式并存的方式互为补充，两手准备。

　　三是打造一体化的主业拓展模式。首先要在传统服务的基础上有拓展，融物业经营、物业管理服务为一体,在做好物业管理服务工作的同时,通过为开发商、业主(客户)选择投资、经营项目,规划、设计、开发服务区域整体功能,策划、参与、实施物业经营方案,特别是对西城区目前在建的房地产开发项目，应主动接洽，争取介入，帮助其与周边的矿区环境配套相容，扩大物业服务企业的赢利空间;其次要在专业服务上有发展，将现有职能部门专业化、社会化,借助不断细化的社会分工,有效降低成本,提高服务质量,有效利用企业专业技术的集中优势,成立专业化公司,并使其充分市场化,参与市场竞争,形成技术对外扩张的格局，如大力发展油田万方电梯维修公司，推动其对外提供技术服务，成为大庆市内比较有实力、有信誉的专业公司;再次要在资源整合上有扩展，充分利用矿区服务的各种资源，巩固物业服务主业市场。如在小区内与医疗卫生、客运公交企业合作，在社区服务医疗、公交站点设置等方面提供便利，扩大油田物业服务企业的影响力，增强对外竞争的实力。

　　四是发展一条龙的辅业经营模式。矿区内部的封闭市场是发展社区服务业的最大平台，油田用户对企业的信任是发展社区服务业的最大优势，快节奏的现代生活方式是发展社区服务业的有利条件。油田物业服务企业要利用油田矿区消费水平高、服务需求旺、经营商机多的特点，发展小区餐饮、运动休闲、日用品零售等便民服务项目，规划和打造一流的现代社区服务产业，使油田业主基本实现日常生活用品购买不出园、简单就餐洗理不出园、基本休闲健身不出园、普通寻医问药不出园，不断适应人们生活水平和生活质量提高的需要，推动社区服务产业化发展，促进物业服务可持续发展。

　　作者单位：大庆油田矿区服务事业部