业主维权胜诉 600万住宅养老金还给业主

深圳长城盛世家园小区业主追讨公用设施专用基金终审胜诉。

　　600万住宅养老金“还”给业主

　　昨日下午，在与深圳市中级人民法院毗邻的长城盛世家园小区，业主倪益民拿到了一份意义非同寻常的深圳中院行政判决书，根据这一终审判决，一项总额在 600万元左右、本该属于业主的公用设施专用基金，将由福田区建设局、深圳市国土资源和房产管理局责令开发商缴交给业主委员会。

　　　业主估算　涉及“住宅养老金”约为600万

　　什么是“公用设施专用基金”？倪益民形象地说，“就是住宅的养老金，新开发的小区前些年当然没什么问题，但是二十、三十年后，房子老了也要生病啊，业主每月一百多块钱的物业管理费根本起不了作用，维修就靠这项基金了”。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十五条规定：“开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目”。

　　由于无法查询到小区建设总投资额，倪益民只能大致算账，2002年竣工入住的长城盛世家园一期共有789套房子，以每套房子价格在50万元计算，总额大约是4个亿，以地价1个亿计算，公用设施专用基金大约是3个亿的2％，也就是600万元左右，2002年入住以后，开发商应该移交给业主委员会。

　　追讨之路　不服一审判决提起上诉

　　600万“藏”在哪里？2003年该小区成立了临时业主委员会，时任主任的倪益民就开始了追讨之路。倪益民的职业是律师，在购房之前，他就关注到深圳公用设施专用基金普遍挪用，2003年 5月20日，业主委员会向开发商提交了报告，要求移交物业管理条例里规定的图纸、专用基金等相关资料，2003年6月25日，开发商移交了图纸，并发函称 “其他事宜，可向建设、物业管理主管部门咨询”。当年7月3日，业主委员会向福田区建设、市住宅局递交报告，请求责令开发商缴交专用基金。倪益民称，此后一直未得到两级主管部门答复。

　　对此，福田区建设局局长刘光滢昨日说，不便发表意见，但在中院的行政判决书中，福田区建设局答辩称，物业科的同志曾经电话通知长城盛世开发商落实事项。市国土资源和房产管理局(原市住宅局撤消并入该局)答辩称，长城盛世家园是分两期开发的，二期工程尚未完工，小区未全部开发完成，无法确定整个项目的专用基金数额，还无法移交给临时业主委员会。
　　“法律已经规定了政府怎么做，怎么处罚，政府不执行，导致业主财产受损，就是行政不作为”，倪益民依据的法律是《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十五条——“开发建设单位违反本条例第四十五条规定的，市区住宅主管部门应当责令其限期履行，逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市规划国土行政主管部门应当暂停其房地产开发资质”。去年1月，倪益民和104位业主对福田区建设局、市住宅局提起行政诉讼，福田区法院判决驳回业主请求后，倪益民等8位业主不服又向市中院提起上诉。市中院终审判决，福田区建设局、市国土资源和房产管理局于判决生效之日起10日内对上诉人的请求依法作出处理。

　　典型意义　部分小区奔走相告判决结果

　　“这是值得大书特书的一个案例”，北京知名房产维权律师秦兵说，侵吞国家财产10万元都是违法行为，而业主价值数百万、千万的公用设施专用基金在中国普遍被挪用，却很少以“违法”处理，从这个意义上说，长城盛世家园业主通过法律途径追讨的案件具有极大的突破意义。在深圳，部分小区业主委员会昨日也在奔走相告这一判决。

　　■判决冲击波　业委会主任纷纷来电取经

　　倪益民认为，鉴于业委会也有滥用基金可能，有待政府部门或业主制定规范细则，“其实我对这个案子根本没抱希望”，为追讨基金奔走了两年多，刚刚拿到判决书的倪益民说，就在两天前都没预料到这个结果，因为此前经历了太多波折。
　
　　【焦点一】为何两审判决大相径庭？

　　倪益民说，最初希望业主委员会来起诉，福田区法院以“业主委员会不具备主体资格”不予立案，随后105个业主改为个人名义起诉，但福田区法院以 “不属于行政诉讼收案范围”不受理，此后又上诉到市中院，市中院认为起诉符合行政诉讼条件，继续由福田区法院审理。此后，倪益民不服福田区法院一审判决，遂上诉到市中院，最终有了刚刚拿到的终审判决。

　　一年之间，福田区法院和市中院前后作出的判决大相径庭，倪益民认为，这是时代发展使然，全国《物业管理条例》出台以后，业主维权的舆论环境、形势慢慢地好起来，政府主管部门、司法部门也在顺应这样的形势。

　　由于长城盛世家园毗邻市中级人民法院，有一个未经证实的传闻是，有中级人民法院的公职人员在这里购置房产，是否他们起到了推动作用？倪益民对这个传闻断然否定，“我打这个官司，没有找过任何人，完全是正当的途径”，他认为官司跟哪个小区无关，别的小区打这个官司，应该也是这样的结果。对他本人来说，这次诉讼最大的意义是维权又能推动了。倪益民说，两年来的维权屡屡陷入艰难境地，一些业主很灰心，觉得业主没办法抵抗强大的开发商，而这次结果可能又令大家看到希望。　　

　　【焦点二】这次业主胜诉有何经验可谈？

　　昨日，在深圳业主委员会维权网站上，这一判决书全文被拍成照片上载，引发了不少网民的关注。通过各种渠道得到该判决消息的人士纷纷给倪益民打电话，主要是长城盛世家园的业主和一些小区的业主委员会主任。在接受记者采访时，倪益民就接到几位业主的电话，要他搞个“庆祝仪式”。

　　昨日接到很多业主委员会主任咨询电话的倪益民传授经验说，“打官司要趁早”，这笔钱对业主来说太重要了，一定要争取到，等到房产商没钱维修贬值时，再要就来不及了，如今房地产市场竞争激烈，一些小开发商很有可能在竞争中破产了，到时候业主找谁要钱。

　　对于更多的业主来说，要想追讨公用基金，成立业主委员会更是当务之急，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员王海说，法律规定，开发商移交公用基金的条件是在业主委员会成立两个月后。如果业主委员会没成立，不形成合力去追讨，开发商哪有积极性主动移交。　　

　　【焦点三】业主委员会何时能拿到钱？

　　何时能拿到钱？一些业主委员会主任更关心的是官司虽然赢了，业主何时才能拿到这600万。昨日，福田区建设局局长刘光滢接受记者电话采访时，没有对究竟如何执行判决发表意见，但他表示“支持业主在法律范围内的行动”。他还说，这是业主和开发单位之间的纠纷，媒体和政府部门都应该引导业主不要一有问题，就找政府，就希望通过行政力量去解决问题，因为这不是好现象，业主更多地应该通过法律途径解决问题。

　　倪益民对判决的执行很有信心，称如果不执行，他首先会申请强制执行，“有了这么好的开头，不会留着一半放在那里”。倪益民同时认为，法律规定的处罚是非常严厉的，执行起来也是有效的，但是没那么快，判决下来只是第一步，真正拿到钱至少是第四、五步。具体程序在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中已有明确规定，政府主管部门应该遵照判决书的裁定发函，责令开发单位缴交公用基金。如果开发单位拒不缴，住宅主管部门有权对之处以罚款，情节严重的，还可以暂停其房地产开发资质。

　　实际上，倪益民还希望钱晚点到手。他说，虽然打官司告政府不作为，但政府的担心是存在的。目前，业主委员会的运作并不规范，如果钱真的到了业委会手里，也有被挥霍的可能。譬如，本来小区不该刷墙的，某个委员或业委会主任一定要刷，本来刷墙只需要20万，可有人擅自做主花30万，这都是在浪费业主的财产。对这些移交后可能产生的问题如何监督，他认为政府部门或者业主自身也应该制定出规范细则。

南方都市报