物业管理存五大顽症 物业纠纷多是开发商惹祸

　　新浪房产特别策划：中国物业管理现状大型调查

　　如果你是业主，你就不会不关心下列新闻，因为它们，物业管理纠纷再次成为社会热点话题。

　　10月30日，朝阳法院采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行






，对16人进行了司法拘留。

　　11月1日，北京市公安局一位女刑警因为拖欠物业管理费用拒不执行被拘留15天。

　　11月2日，歌手朱明瑛拖欠物业管理费败诉。

　　消费者都知道购买商品要交钱，那他们为什么在接受物业服务后却不愿交物业费？昨天上午，部分人大代表给市建委提出建议：尽快建立完善的物业公司市场准入制度及惩戒制度。

　　那业主除了拒绝交费还有其他维权方式吗？本报记者进行了多方面采访。

　　【物业纠纷·现状】

　　　　法院：物业纠纷案欠费占九成

　　据朝阳法院立案庭庭长郎团聚介绍，近几年，物业管理纠纷增长极快，从2002年194件升至2004年的1895件，此类案件两年激增了近9倍。今年涨幅也达到了43%，由去年的1895件上升到今年的2713件。

　　而在朝阳法院审结的2140件物业管理纠纷案件中，物业公司起诉业主索要物业费的为2021件，占到此类案件的九成以上。郎团聚分析认为，之所以这类案件激增，关键就是立法不完备。

　　　建委：物业管理尚存五大顽症

　　昨天，市人大常委会内务司法办公室召开了征求有关“加强社区建设，构建和谐社会”的意见和建议座谈会。市建委物业管理处处长刘刚说，全市目前共有物业管理企业2318家，从业人员20多万人，全市实行物业管理房屋总建筑面积达到2.97亿平方米，覆盖面达到80%。

　　刘刚说，目前北京的物业管理发展中，还存在五个方面的问题，即：开发建设遗留问题仍然严重困扰和影响物业管理；部分物业管理企业服务不规范；业主大会成立难问题；业主委员会与社区居委会关系不顺，业主自律机制不完善；老旧居住区推行物业管理难度大。

　　【物业纠纷·分析】

　　　　建委：多数纠纷根儿在开发商

　　刘刚坦承，目前围绕物业发生的纠纷多数属于开发建设期间遗留问题的反映，不是围绕物业服务发生的纠纷，这类问题主要包括擅自更改规划、不按标准建设配套设施、物业质量不合格、面积缩水、公用面积分摊有争议等。另外，物业服务质量不高、收费标准不明和服务标准不能及时公布或明示也是侵害业主合法权益的一大问题。

　　刘刚说，在目前情况下，业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难，即使已经成立的也因为在实践中随意性很大，业主自律机制不完善，很容易引发矛盾。

　　律师：合同才是恶性循环起点

　　北京市隆安律师事务所律师陈旭认为，购房合同本身存在陷阱。很多业主在签订购房合同或收房的时候，在被迫或根本不明白的情况下，同意了一些关于今后物业管理的约定。这样很容易在入住后引起物业纠纷。

　　根据我们在司法实践当中了解到的情况，业主不交物业费不外乎有这样几种情况：一个是认为物业服务质次价高，服务不到位；再就是收支不透明，财务不公开，乱收费；开发商遗留的问题等等。由于物业公司没有及时解决，业主有可能会采取拒交物业费的方式试图解决。

　　这样恶性循环的结果就是一方面对物业服务不满拒交物业费，另外你这种行为本身引起双方很大的矛盾，甚至于引起业主之间的矛盾，引起整个小区物业的贬值。

　　【物业纠纷·感言】

　　　　物业纠纷业主没有起诉权

　　中海雅园业主委员会主任胡密珍：目前业主根本没有办法行使自己的权利。比如说我家里要请保姆不能我说了算，别人说了算，到我家里来的这个保姆不是主人给保姆定价，而是保姆给主人定价，保姆一旦进家就别想走了。如果物业费的收支不透明，业主还交物业费，等于把钱送给物业公司。物业公司不是国家的税务机关，他说交，业主就得交；他说交多少，业主就得交多少。

　　我们小区通过公开招标选聘了一家物业公司，可原来的物业公司就是不走。我们想到法院告原物业公司，法院说业主没有起诉的权利。没有办法我们只能等，等到有一天我们解聘的物业公司把我们告上法庭，我们不能当原告为什么能当被告？

　　　打官司业主啥情况才能赢

　　朝阳园业主舒可心：由于与物业公司签订合同的主体是业主委员会或其他的代理机构，不是业主本人，所以业主的维权要难得多。

　　从目前的法律制度上来看，似乎业主是有“欠交物业管理费”即法律上赋予的抗辩的权利的。但是，什么条件下使用抗辩权可以获得法律的支持？单个业主到底有没有权利在某种情况下可以拒交物业管理费呢？

　　　【物业纠纷·出路】

　　　　给物业公司入市设个门槛

　　在昨天市人大常委会内务司法办公室召开的座谈会上，徐世虹代表说，与其投入那么大的精力鼓励成立业主委员会来维权，不如下大力气想办法规范对物业公司和开发商的管理。

　　张耘代表认为，之所以有一些消费者接受了物业公司提供的物业服务后不交物业费，根源在于“没有选择物业公司的权利”。所以，他建议，要尽快建立完善的物业公司市场准入制度；每年对物业公司进行公开的评议和审查；尽快制定一系列标准如收费标准，让物业公司的服务有据可查，有规可依。同时，要尽快制定针对开发商的惩戒制度。

　　　业主告物业采用举证倒置

　　那当物业公司和业主出现矛盾以后怎么办？北京物业商业会长于庆新认为有三条路。

　　一、成立业主委员会。业委会成立后，可以监督物业公司，将物业费公示。按照规定，在物业公司要新增费用时，必须要经过小区业主大会2／3以上业主的认可方可实行，否则无效。因此，如果物业公司不肯进行公示或者擅自提高物业费，业委会可以召集业主大会讨论重新选聘或采取其他手段。

　　二、政府出面接受投诉。

　　三、采取诉讼的方式。通过诉讼的方式起诉物业公司来维护权益。

　　北京市隆安律师事务所律师陈旭则认为，在物业纠纷诉讼案件中，很多业主举证非常困难，而且举证成本很高。他认为，在今后的立法中应该规定对于这类证据应该采取举证倒置，由物业公司提交服务到位的证据。

　　　新闻附件

　　　　北京85%小区没有业委会

　　11月7日，在首佳物业公司“规范服务，构建和谐”活动启动大会上，北京市建委有关负责人介绍说，北京市共有3032个住宅小区，由2000多个物业管理公司管理服务，但其中只有440个小区成立了业委会，占小区总数的14.5%，还有超过85%的小区没有成立业委会。

　　　业主不交物业费的误区

　　　　●未签物业合同不交物业费

　　艾某以其与物业公司之间没签物业合同拒绝交纳物业费。

　　解读：根据《物业管理条例》的相关规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。

　　　●对物业服务不满意不交费

　　某花园的一位胡姓业主采取拒绝交纳物业管理费的方式表达不满。

　　解读?如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题，应该由小区业主委员会进行监督。

北京娱乐信报