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物管扯皮靠啥断是非 购房应注意哪些物业问题

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 01:48:53

购买一套房屋,对于普通消费者来说,可能要花费一辈子的积蓄。所以,特别希望能住得舒心。然而,由于部分开发商以及物业管理公司等方面的问题,造成业主与其之间的纠纷不断。

  要减少这类纠纷,其中最重要的就是要明晰小区物业物权归属问题。在本月23日,《物权法》草案第五次审议稿再次对小区车库、绿地、会所等归属问题进行了诠释,并欲征求各方意见后提交审议。

  问题一

  谁是小区内车库(车位)的“主人”?

  《物权法》草案:对于小区内车库(车位)、绿地、会所的归属问题,本次《物权法》草案进行了重点修改。草案五次审议稿将这一款修改为:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。”

  案例回放:本报2005年9月28日,以《小区物管办公室变“活动室”、麻将声声业主叫苦》一题,报道了成都市成华区新鸿南路51号新龙苑(查看)西区七栋楼下的“活动室”变成麻将室的事件。原因在于该小区物管不仅开设活动室影响小区居民休息,而且收费问题遭遇部分业主的质疑。同时,部分业主提出,物管收取小区内过道停车费不合理。因此,小区内道路归属问题一直是业主和物管公司争论的焦点。

  解读:小区的车库和车位到底归谁所有?公生明律师事务所徐正飞认为,《物权法》草案五次审议稿已经明确进行了诠释。针对上述报道,徐正飞认为,小区内的过道是业主公摊的面积,肯定是属于业主所有。根据谁拥有谁得利的原则,业主不应该交纳停车费用。

  然而,在采访中,曾有部分物业公司负责人认为,虽然车位是公摊面积,属于业主共同所有,但是物业管理人员看管了车辆,收取一定的费用理所当然。

  对此,徐律师认为,这样的说法有些牵强。物业公司的主要职责之一就是为小区内的业主看管物品,如果说物管为业主看管了停在自家地上的汽车也要收费,那么物管为业主看管了室内的电视、冰箱等物品是否也要收费?这个费用显然应该是包含在物业管理费当中。

  在得知《物权法》草案关于车库(车位)的新规后,成都物业管理有限公司主管赵先生表示,草案对公司并不会造成影响,因为在公司所管理的中,对车库的归属等问题早都做了明确的规定。赵主管还表示,如果物业公司没有对小区内的车库(车位)做相应的归属权规定,那归业主所有是合理的。

  问题二

  小区内道路该如何“划分”?

  《物权法》草案:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑物区划内的物业服务用房,属于业主共有。

  解读:“建筑区划内的道路,属于业主共有。”徐正飞认为,这表明以后再有过道停车收费这样的纠纷,就能迎刃而解。理由在于,按照规定,道路只要是在建筑区划内,不管是否公摊,首先它应属于全体业主所共有。同时,还进一步从法律上明确了业主对小区内道路的所有权。

  问题三

  “会所”界定值得商榷

  《物权法》草案:在第三次审议中有如下内容,“会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。”

  然而,在第五次审议中,法律委员会研究认为,从实际情况看,提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案关于“会所”的规定可以删去,会所不再归业主所有。

  案例回放:本报上月26日报道的《田园业主:物管公司“下课”》一文中,成都田园小区关于开发商水果商铺的归属收益问题,再次成为焦点,备受关注。

  解读:徐正飞认为,草案认为关于“会所”的规定可以删去,会所不再归业主所有的做法值得商榷。因为删去之后,某些开发商可能在此问题上大做文章,比如在销售初期,宣传本楼盘的休闲、娱乐设施,进入公摊面积,不用收费等来吸引消费者,一旦消费者购买,可能因为没有相关规定而吃哑巴亏。

  问题四

  个体业主能告物业

  《物权法》草案:法律委员会建议将业主起诉物业的条件修改为:“对侵害业主共同权益的行为,对物业服务机构等违反合同发生的争议,经占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意,可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁;业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

  新修改的规定条件显然比草案三次审议稿更为宽裕,草案三次审议稿中对侵害业主共同权益等行为,必须通过业主会议,经三分之二以上业主同意,可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

  案例回放:去年10月26日,本报报道的《维修资金被挪用银都花园业主告房管局不作为》被省高级法院收入“典型案例”向公众发布。当物管公司侵害了你的权益怎么办?当主管部门未能切实维护你的权益怎么办?《物权法》草案进一步明确了业主和业主委员会的诉讼权利。

  解读:按照草案,如果要诉讼物业管理公司,个体业主不用通过业主委员会就可提起诉讼。这本来是令广大业主高兴的事情,但四川泰和泰律师事务所律师熊永文却有些担忧,由于业主委员会没有自己独立的财产,对外不能承担相应的民事责任,所以它作为诉讼主体会带来很多问题。如果业主委员会败诉,赔偿费用由谁承担就成为问题。

  而这样的问题的确已经在很多地方开始出现,南京某业主委员会告小区物业公司,最终以败诉收场。然而,由于业主委员会没有独立财产,不能承担赔偿责任,物业公司要求业主委员会赔偿500元精神损失费的要求遭到了法院拒绝。而在北京同样的诉讼事件中,法院判决了业主委员会应当赔偿物业公司损失,但是由于业主委员会没有独立的财产而未能执行。

  熊永文律师认为,要给予业主与业主委员会以诉讼的权利,就应该先要保障其法人资格,不然这样的规定执行起来可能效果并不理想。因为,业主委员会是小区内业主的自治组织,是“自发性的公益性团体”,并不具有独立的财产。既然没有财产,那么用什么来赔偿呢?业主委员会是业主大会的执行机构,代表的是全体业主。如果最终要进行赔偿的话,最后只能由全体业主承担,但是,执行的难度很大。

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