东方半岛花园连环纠纷全景透视

[背景资料：东方半岛花园连环纠纷事略]

1、1998年10月31日，位于深圳关外布吉镇、占地面积6．35万平方米、建筑面积14．08万平方米的东方半岛花园小区入伙，由开发商下属深圳市恒兆基物业管理有限公司(以下简称“恒兆基物业”)提供一体化的物业管理服务，管理费价格为：多层住宅0．60元／平方米·月，小高层(带电梯)1．45元／平方米·月，商铺1．60元／平方米·月。

2、2000年8月，小区第一届业主委员会成立，共有9名业主当选为业主委员会委员。

3、2001年2月18日，恒兆基物业与第一届业主委员会正式签订《物业管理委托合同》，管理费价格维持不变，合同期限为3年。

4、2002年2月25日，第一届业主委员会召开会议，对2001年度小区物业管理工作进行总结评审，最后以书面形式高度评价了恒兆基物业一年来的管理、服务工作。

5、2002年3月1 7日，经小区第一届业主委员会审议通过，并报深圳市龙岗区物价检查所备案，恒兆基物业及小区管理处以书面通知的形式正式将管理费价格提升一事及新的价格标准公之于众。新的管理费价格标准为：多层住宅 0．85元／平方米·月，小高层(带电梯) 2．10元／平方米.月，商铺2．20元／平方米·月。

6、2002年3月23日晚上，由部分业主牵头组织的小区“业主维权大会”举行，有近300人(身份未确认)到会。由于管理处派人来维持会场秩序，一些业主围攻推搡管理人员，并冲击管理处，场面一度失控，后在辖区派出所的努力下，混乱局面才得到控制。会议的倾向性意见是不同意管理费价格上调。

7、2002年3月28日，第一届业主委员会公告小区管理费暂不调价，恒兆基物业也表示同意，之前加收的业主在 4月份也分别予以退还。

8、2002年4月1 3日中午，小区第一届业主委员会集体宣布辞职。下午在有关政府部门的主持下，小区业主大会召开，结果大多数表决票反对调高管理费价格，认为恒兆基物业和业主委员会的工作均不称职。

9、2002年5月中旬，小区业主大会以书面投票的形式再次召开，选举产生了第二届业主委员会，共有1 5名业主当选为业主委员会委员。

10、2002年6月中旬，小区业主大会以书面投票的形式第三次召开,1票认为小区物业管理上作有整改，8 08票认为没有整改；3票同意继续聘用现物业管理公司，807票同意解聘现物业管理公司。

11、2002年7月18日，恒兆基物业就小区第二届业主委员会单方面解除物业管理合同向深圳仲裁委员会提请仲裁。

12、2002年7月25日，由小区第二届业主委员会负责组织的小区物业综合管理招标活动举行，结果深圳市北方物业管理有限公司(以下简称“北方物业”)在4家投标单位中脱颖而出，一举中标。

13、2002年8月1日，恒兆基物业与北方物业在小区形成对峙局面，经当地警署的强力介入，北方物业最终接管小区。

14、2002年9月19日，深圳仲裁委员会开庭审理小区物业管理合同纠纷一案，庭审中双方就物业管理合同的性质、合同的解除条件及业主委员会的权利与义务等展开了激烈辩论。

与此案同时仲裁的还有恒兆基物业诉小区第二届业主委员会4名委员拖欠物业管理费的案件。

15、2003年3月21日，深圳仲裁委员会仲裁庭就小区物业管理合同纠纷一案作出终局裁决：双方自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签《物业管理委托合同》；小区业主委员会支付恒兆基物业自2002年8月1日至业主委员会采取措施恢复恒兆基物业的管理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1．7万元计算：业主委员会还需支付恒兆基物业所花费的部分律师费和仲裁费。

同时在拖欠物业管理费的仲裁案件中，仲裁庭判决4名欠费业主及时向恒兆基物业支付应吏的物业管理费用，并承担相关律师费用和部分仲裁费用，但驳回了恒兆基物业要求欠费业主支付滞纳金等的申请。

一、 进退维谷的仲裁裁决书

2003年3月23日，东方半岛花园物业管理合同纠纷案终局裁决书正式下达，记者在第一时间内电话采访了各有关当事人。恒兆基物业总经理丁秋玉说“接到裁决书时很高兴，一年多的纠纷现在毕竟有了一个公正的说法，公司上下为此付出的巨大努力终究没有白费。但在高兴之余，我们对这些纠纷产生的全过程也进行了反思，如果说我们有错，就错在对业主的服务态度还不够诚恳，对业主的思想工作做得还不够细致。”小区第二届业主委员会一副主任在电话中听完记者对裁决结果的转述后，很平静地说“我暂时还没有看到裁决书，对此无法评论。”已在去年8月1日接管小区的北方物业总经理胡叩瑜在电话中对记者说“很抱歉，我正在外地出差，对此结果我回去后会马上召集有关人员开会研究。”

2003年3月26日，东方半岛花园业主委员会在小区张贴告示，称仲裁裁决有严重倾向性，非常不公平。他们认为业主自治是物业管理法规的基本原则，广大业主通过业主大会形式解聘不满意的物业管理公司是法律赋予业主的一项基本权力。对此偏颇的裁决，他们绝不认同，也不会执行。

同日，北方物业东方半岛花园管理处也在小区发表《告全体业户书》，称仲裁裁决对北方物业在小区的物业管理工作不构成任何影响，因为他们是通过合法招标而得到小区物业管理权的，他们与小区业主委员会签定的物业管理合同得到了业主大会的确认，并已到政府主管部门备案。

2003年3月27日，恒兆基物业分别致函小区业主委员会、北方物业及深圳市住宅局、深圳市物业管理协会、深圳市龙岗区布吉镇政府、深圳市公安局布吉警署、罗岗派出所等，强烈要求依法执行仲裁裁决，维护该公司的合法权益，并特别强调自己坚决重返东方半岛花园继续履行物业管理合同的决心和意志。

深圳市住宅局有关领导表示，希望恒兆基物业通过合法的执行程序来履行自己对于东方半岛花园的物业管理权，认为该仲裁裁决对于日后行业解决类似纠纷具有重要的指导作用和参考价值。

2003年4月9日，恒兆基物业向深圳市龙岗区人民法院申请强制执行仲裁裁决；不久，小区业主委员会也向该法院申请不予执行仲裁裁决……

2003年5月26日，记者致电恒兆基物业总经理丁秋玉，询问法院强制执行仲裁裁决的进展情况。丁总以十分疲惫和无奈的口气对记者说：“法院认为执行有很大的难度，但因缺乏适当的理 由，又很难下不予执行的决定，这对他们也是一个全新的课题和考验，现正处于进退维谷的尴尬境地。面对这种局面，我们本来也可以采取强硬的手段强行进驻小区，但这肯定又会在小区引起骚动，我们不愿意再次发生这样的情况。再说我们已通过法律手段走到了今天，即使再多走一回法律程序也未尝不可，我们愿意通过我们的努力，为行业依法彻底解决类似纠纷提供一个范例。”

二、问题的症结何在

一方面是仲裁判定原物业管理公司依法享有继续履行小区物业管理合同的权利；一方面是小区在原物业管理合同争议仲裁期间举行招标，重新选定了另外一家物业管理公司对小区进行管理；还有一方面是执行法庭对清清楚楚、明明白白的仲裁结果的强制执行举棋不定、左右狐疑，这究竟是怎么了?仲裁裁决书难道会沦为“一纸空文”?如何拨开这横亘在东方半岛花园上空的“阴霾”而给行业一个明朗的交代?

为解开这些纠缠于心的“谜团”， 2003年5月28日，记者特别约访了深圳市物业管理协会法律顾问孙亚非，与她展开了一场至为艰苦的法律对话。

记者(以下简称“记”)：根据法律规定，如果一方不服仲裁结果，可以采取哪些措施?

孙亚非(以下简称“孙”)：由于仲裁实行一裁终局制，因此如有不服仲裁裁决的，只能通过向中级人民法院申请撤销仲裁，或是向当地有管辖权的基层人民法院申请不予执行仲裁裁决。

记：现在东方半岛花园业主委员会采取的是后面一种措施，这会影响到仲裁结果的及时强制执行吗?

被申请人向中院提出撤销仲裁的申请时，法院将依法中止对于仲裁结果的强制执行，待中院裁定后，法院执行程序才会恢复或终止；针对不予执行的申请，法院会依法审查是否符合不予执行的条件，对此民诉法和仲裁法有较为明确的规定。

记：根据仲裁结果，恒兆基物业应该是东方半岛花园合法的物业管理人，尽管北方物业是通过政府备案核准的招标程序取得了该小区的物业管理权，但一个在先，一个在后，按理法院在执行仲裁结果时很容易判断谁该进驻、谁该退出小区，他们直接采取强制措施执行仲裁结果不就行了?

孙：其实就这次执行本身而言，只要法院判定不予执行的理由不成立，而在执行过程中给予业主委员会足够的强制执行压力，迫使业主委员会解除与北方物业之间的合同，让北方物业先退出东方半岛花园，恒兆基物业自然就恢复了对东方半岛花园的物业管理权。

记：那为什么法院至今还举棋不定、迟迟不采取这样“快刀斩乱麻”的行动呢？

孙：你别说行业一碰到业主委员会的问题就头大，就连法院也是如此，关键在于业主委员会本身的民事主体资格和民事行为能力存在太多的问题。简单点说吧，目前情况下，业主委员会一旦因违规受罚，实际受罚的是全体业主，而业主委员会委员个人不会因之而多承担一点责任，因此实际中常有业主委员会委员不顾法律后果而以全体业主的名义乱作为的情形发生；另一方面，法院在执行过程中，面对全体业主，需要牵扯的精力太大，遇到的阻力也是前所未有，考虑到社会安定，顾虑就比较多，因此实际执行起来就会左右为难。

记：听说北方物业坚持认为仲裁结果并不影响他们对于小区物业管理权的履行，如果法院下决心强制执行仲裁结果，北方物业不接受该怎么办?

孙：你提出的这个问题正是目前法院顾虑的另外一个层面的原因。这主要是因为法院在强制执行仲裁结果时会涉及到第三人(即北方物业)，尽管从道理上而言，北方物业是应该退出的，但你不能因为仲裁结果而侵害到作为第三人的北方物业的合法权益，目前北方物业对小区物业管理权的合法与否尚无法院判决或裁决认定。

记：你的意思是说，尽管有了现在的仲裁结果，即使法院排除万难强制执行，但由于涉及第三方的权益，法院也很难在实际执行工作中确保恒兆基物业对于小区物业管理权的合法、正当行使?那为什么当初在仲裁时不把北方物业一起列为被申请人而一揽子解决物业管理权的纠纷呢?

孙：这正是仲裁的局限所在，因为仲裁需要有双方协议，而作为第三人的北方物业与恒兆基物业之间并没有就此达成仲裁协议，所以不能将北方物业也列为此次仲裁案件的第二被申请人。

记：如果这次合同纠纷是诉讼案件，那是否可以把作为第三人的北方物业也列为第二被告人呢?

孙：这当然可以，问题是诉讼案件存在一个二审问题，虽然可以一揽子解决问题，但所费的时间和精力也不少。因此诉讼与仲裁各有利弊，关键看案件本身和双方有没有协议。具体到本案而言，由于物业管理合同范本中均有仲裁协议，涉案合同本身也不例外，因此出现纠纷只能通过仲裁的方式解决。我个人倒认为，涉及到物业管理市场竞争的纠纷多出现几方利益的纠缠，往往会涉及第三人，因此采取诉讼的方式解决问题比较简便可行。

记：那现在要彻底解决这个合同纠纷问题，看起来只有通过努力让北方物业退出，可北方物业也是通过政府备案核准的招标方式而取得小区物业管理权的，有什么正当理由让它退出呢?

孙：现在纠纷的症结点就在于此次招标的合法性问题，对此的解决属于行政争议和诉讼的范畴。实质上这里有一个前提，即这次招标的合法性存在问题。业主委员会在原合同未依法解除前，不具备招标的条件。主管部门对招标的备案核准也不是任意的。

记：可要将这次招标判定为不合法、无效，无论从理论和实践来看，都是一件很难的事情，因为它涉及到整个物业管理市场规范发展的大问题。

孙：确实是这样，如果恒兆基物业真的循此思路进入法律程序，那么整个物业管理市场的有关规定和程序将会受到相关法律的全面梳理和严格审视。如果问题真的就此解决，这对物业管理行业的长远、规范发展将起到一个不可估量的推动作用。从这个角度而言，无论是案涉何人，所有相关各方均对行业的规范发展之路做出了积极的探索，也就是说，无论最终结果如何，这里面没有“失败者”，大家都是“胜利者”!但短期内，令人担忧的是，物业管理公司作为一方法律主体的权利维护存在太多困难，而进一步规范业主委员会的行为才是惟一突破。

三、全景透视连环纠纷

东方半岛花园物业管理合同纠纷案对于行业规范发展的意义重大，一是它从司法实践上第一次明确了物业管理合同不是委托合同的观点；二是这是深圳第一例判决由业主委员会赔偿具体损失的案例，对业主委员会的规范运作将起到警示作用。如果我们透过此案而将研究的视野扩展到整个连环纠纷的背后，就会发现从去年初到现在还未完全解决的东方半岛花园连环纠纷着实是整个行业发展问题的“缩影”，对整个行业的发展有着巨大的镜鉴价值。

1、物业管理费可不可以适当调整

东方半岛花园连环纠纷的起因和导火索正是由于物业管理公司在上调管理费价格时处置失当，而被部分业主抓住机会大肆宣泄其不满情绪，才导致了其后一系列的纠纷。因此，研究管理费价格的有关问题，是企业减少管理纠纷、保持发展后劲的重要举措。

业界流传着这样一个说法，一个管理项目从入伙到最后进入正常管理，其管理费价格的制定要过“四道关”。第一关是开发商，本着卖楼的目的，开发商一般会制定较低的价格，物业管理企业要接管项目也只能接受；第二关是政府价格主管部门，他们不仅要制定价格指导标准，还要求将实际执行的价格标准到相关部门备案，而业主一般也认可备案价格的权威性和合理性，而全然不顾实际上这没有法律意义；第三关是业主委员会和业主大会，业主委员们走马上任的第一件事往往是降低管理费，以体现自己的业绩。业主大会的审议通过往往也不能说服有意见的业主，他们一般不会理会“少数服从多数”的议事原则，更甚者会趁目前行业还不够规范而起事，处理不好企业有“翻船”之虞；第四关是物业管理企业自己，市场竞争迫使有些企业一而再、再而三地降低管理费价格，这引起连锁反应，逼得周边小区的管理费价格也只能一再往下降。

因此，在目前这样的环境下，物业管理费还可以往上调吗?答案其实并不全是否定的，适当调价应该是可以的，问题在于要做好几方面的工作。一是严格按最繁杂的程序来，既要到价格部门备案，也要在业主委员会通过后报请业主大会批准；二是做好业主的思想工作，尤其是有意见的业主的工作，注意开展一些推广和宣传活动，尽力安抚“民心”；三是要切实为业主做几件实事，自始至终做好服务工作，尽力争取“民意”。

2、 物业管理合同可不可以随时解除、如何解除

在东方半岛花园物业管理合同纠纷案的仲裁中，仲裁庭认为物业管理合同虽然具有近似委托性质，但并不等同于委托合同，合同的性质应以合同的本质确定，而非根据其名称或用词而确定。因此，作为业主委员会，不能以物管合同为委托合同，从而以委托方名义单方随时解除合同(详细分析请参阅我国民法权威、合同法起草人江平的《法律意见书》)。

对于小区业主委员会在仲裁中提出的其它解除合同的条件，仲裁庭认为其理由不成立：一是合同约定的管理目标是否达成，因合同约定的管理目标具阶段性而导致最终评判条件未予成就，因此，业主委员会不能单方提前评判申请人管理目标是否达成的时间从而主张申请人违约以解除合同。

二是2001年度，业主委员会(指第一届业主委员会——编者)已经对申请人的物业管理工作作出了肯定性评价，说明申请人履行物业管理工作已符合合同约定，申请人也并未因管理不善而造成重大经济损失，不存在违约行为，因此被申请人无权单方解除合同。

另外，如果物业管理公司违反深圳条例实施细则第58条的四项有关规定，业主委员会可以依据该项法定解除权终止合同。但具体到本案，由于小区第一届业主委员会已对公司的管理服务工作作出了肯定评价，政府主管部门也未依据该实施细则的规定对公司做出行政处罚，因此被申请人也不能因此细则而单方解除合同。

实际上，针对本案，我们可以得出以下观点：合同的解除条件有法定或约定两种形式，法定条件主要由法律法规和行业有关规定进行明确规定，约定条件即签约双方通过合同达成的条件。首先，根据法定条件，物业管理合同不是我国合同法明文规定的“委托合同”，不可以随时单方解除；深圳条例细则第58条的四项规定，虽然赋予业主委员会单方解除合同的权利，但如果物业管理公司并不存在违反四项规定的行为，业主委员会就不能单方解除合同；其次，根据约定条件，正如上述仲裁庭的分析，合同的单方解除条件尚不成就。

从上述分析我们可以看出，尽管东方半岛花园第二届业主委员会通过业主大会的形式得出不满意小区物业管理工作的结论，并作出重新招标的决定，但这均属业主和业主委员会单方的意思表示，由于此前第一届业主委员会己对小区物业管理年度工作作出肯定性评价，且已签定的合同并没有到期，因此第二届业主委员会依据业主大会的表决结果单方解除合同就构成了违约。也就是说，业主自治权利的行使不能违反相关法律法规和已生效的合同，在对外法律关系上新业主委员会不能因为与旧业主委员会存在意见分歧而否定旧业主委员会所作出的牵涉第三方的所有决定。

由此看来，目前业主和业主委员会确实需要加强合同意识和法律意识，也需要贯彻选任业主委员会委员的责任意识。

3、业主大会、业主委员会，业主如何规范建设和正确行使自己的权利

其实从东方半岛花园连环纠纷递进发展的轨迹来看，业主大会、业主委员会、业主如何规范建设和正确行使自己的权利是目前行业发展中首先要解决的大问题，这是个联系业主投诉、物业管理市场正常发展和整个行业生死存亡等关键问题的“关键节点”。而事实是，当我们对此问题介入得越深，越发现其实仅靠一个行业的力量对此是无能为力的。

首先，从物业管理权的来源讲，业主的意志应该是第一位的，但业主、业主委员会及业主大会如何保持意思一致，至今我们都没有从理论上找到一个经济、有效的办法，这涉及到物业管理模式和中国的民主建设这些大课题， 目前简直没有办法真正解决。

其次，业主(含业主委员会委员)作为个体，有强烈的个人利益需求，极容易被作为集体的公司买通，而被买通的业主(尤其是一些委员)在切身利益的驱使下会积极鼓动其他业主以各种不正常的方式(集体上访、静坐)向政府施压，以达到更换公司或其他目的。

第三，业主之所以敢“无法无天”地闹下去，与政府的处罚手段缺失、处罚力度不够有关，同时与所有业主对于物业管理的认识和理解不够也有关(他们容易随波逐流，容易跟风盲从)，更重要的是，业主尤其是一些委员说错话干违法的事有关法规没有一样可以顺利地追究其责任，这导致许多无良业主可以任意胡来，可以在自己利益的追逐方面显得有点肆无忌惮。当然这也涉及到全社会的道德评判标准和公信体系的建立，如果有业主任意胡来，社会为之侧目，各界为之不耻，他本人的工作、生活乃至物业的租售都受到影口向，他肯定不会这样，也不敢这样。其实香港就是这样，这是值得全社会都深思的问题。

如果物业管理市场的另外一个主体是这样的随意，不按规则办事，物业管理企业再怎么调整改革，也都是唱“独角戏”，也都是一厢情愿，物业管理市场不可能真正发展!

因此，对于业主大会、业主委员会、业主如何规范建设和正确行使自己的权利问题，各方面都应该重视，尤其是应该发挥行业以外的社会各界力量，齐抓共管，综合治理，才能最终解决。比如学习上海经验，将业主委员会的规范建设纳入区一级政府和街道办、居委会的工作职责中，行业主管部门只起指导和裁判的作用；再比如将业主大会召开和表决的程序一一细化和刚性化，建立引入公证机构进行监督的合法程序，并废止通过书面召开业主大会的形式，等等。

4、、物业管理项目如何正常交接

东方半岛花园物业管理项目的交接，尤其是去年8月1日的项目交接，产生了许多麻烦和新问题，这固然与物业管理权的非正常转移有直接关系，但着眼于小区物业管理的可持续发展，我们有必要对项目交接做一个探讨。

一般而言，物业管理项目的交接可以分为两类，一类是开发商将新楼盘交给物业管理企业进行管理，正常交接的手续是开发商将各种楼盘竣工资料、各类设施的安装资料和说明书以及钥匙等转交给物业管理企业，这种交接一般不会产生什么纠纷；而第二类交接往往因各种原因频频产生麻烦，这即是由业主委员会招标的管理项目的交接。由于很多时候是因为原物业管理企业与业主关系不协调时，才导致项目的交接，因此退出的企业往往在交接手续和资料上不会配合新来的企业。那么就有必要在日常资料的管理和交接手续上做一个详细的规定，并出台相应罚则。比如在业主委员会成立以后，规定相关楼盘和设施资料由企业转到业主委员会进行管理，企业需要查阅使用时，由其办理一定的手续向业主委员会借阅；有关本体维修基金的使用帐目等由企业复制一份交由业主委员会存档；至于交接当天的换岗由政府明文规定一些程序和内容，并在现场派人监督，相信会避免许多不必要的纠纷和麻烦。

当然，为减少第二类项目交接时产生的纠纷，最重要的是规范物业管理市场竞争，只要从源头堵住物业管理权的非正常转移，相信交接时不会产生什么纠纷。

5、政府究竟在物业管理市场中扮演何种角色

东方半岛物业管理合同纠纷案的仲裁结果不能顺利执行，与政府主管部门备案核准的招标有直接的联系，因此有必要探讨一下政府在物业管理市场中究竟扮演何种角色的问题。

从“备案核准”一词我们可以看出，政府在业主委员会组织的招标上并不具有严格的法律地位，其实只要业主大会通过，业主委员会单独招标即为合法。但问题是业主委员会由于是非专业机构，单独进行物业管理项目招标显得有点力不从心，因此在有关招标办法中才规定了由政府主管部门牵头组织专家顾司当评委，并为业主委员会等招标机构提供专业知识方面的支持，比如招标书的起草等。因此实际上政府部门在招标活动中起的是指导作用，扮演的是提供相关专业服务的“角色”。

但业主及业主委员会却并不这样看待政府部门在招标活动中所扮演的角色，他们往往视政府部门的“备案核准”为招标的惟一合法依据，认为只有政府的参与才能显示招标的权威性和合法性。这就是当前政府主管部门想放开物业管理市场但实践中又放不开市场的真正原因，这导致政府主管部门在市场监管中始终难以超脱。

不过，鉴于物业管理市场目前并不成熟，相当多的业主对物业管理的认识还须进一步深化，政府介入市场的发展究竟是深好还是浅好，目前各地也没有一致做法，况且全国对此也没有统一的法规， 因此各地的相关规定理应成为指导市场各主体行动的指南。也就是说，目前情况下，政府对于市场的介入还不能仅仅只是指导和服务的角色， 相当长的一段时间内，政府就市场发展采取的一些行动和措施理应具有法律的地位和意义。

四、启示：物业管理从“独白时代”走向“对话时代”

综观东方半岛连环纠纷，先不论谁对谁错，从中透露出的一个信号是，全力满足业主的需求，时时处处站在业主的角度考虑问题和采取行动，精益求精做好各方面的服务，才是物业管理企业的生存“要着”。从中我们得到的一个启示是，物业管理的发展实际上已经由企业的“独白时代”走到了业主全面参与管理的“对话时代”。这就要求物业管理企业，尤其是自管楼盘的企业，一定要摆正自己的位置，再也不能只为开发商和自己的利益着想而轻视业主的任何一点细小的需求，同时在日常管理和服务中也不能只唱“独角戏”，而要切实转变物业管理只是企业份内的事情的固有观念，提供机会让业主参与管理，提高工作的透明度，尽量听取业主的意见，自觉接受业主及业主委员会的监督。

摘自《住宅与房地产》2003.6