物业管理相关费用的计算标准

　　物业管理相关费用的计算标准
　　目前，法院在审理物业管理纠纷案件中，当事人经常就物业管理费用的计算问题存在争议，鉴于此种问题涉及比较细致的计算方法，且专业性比较强，为了便于处理此类案件，提高办案效率，二中院组织专人对近年来该院处理的此类案件进行了调研，并对案件中涉及物业管理费用计算的常见问题加以归纳总结。
　　一、关于物业管理费

　　北京市物价局、北京市房屋土地管理局京价（房）字[1997]第196号文件《关于印发〈北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》及所附北京市普通居住小区物业管理服务收费标准规定，管理费一般住宅为2.4元每平方米每年，甲类住宅为3.5元每平方米每年，但没有规定甲类住宅、乙类住宅、一般住宅如何区分，双方当事人经常对此存在争议。

　　关于甲、乙类住宅的划分，是按照“七五—八五”期间北京市住宅设计标准的规定设计确定的，该规定载明：甲类住宅（服务对象司局级以上干部、高级工程师、教授），多层平均每户建筑面积83至92平方米，高层平均每户建筑面积93-102平方米，一般不少于一厅四室，厨房面积不应小于6平方米，应设两套卫生间，其中一套应大于3平方米，每户两个阳台；乙类住宅（服务对象为工程师、讲师、处级干部或相当这个级别的干部、技术人员），多层平均每户建筑面积70—75平方米，高层平均每户建筑面积76—81平方米，一般不少于一厅三室，厨房不应小于5平方米，卫生间不应小于3平方米；一般职工住宅多层每户建筑面积56平方米；高层每户建筑面积62—64平方米，厨房不应小于4平方米，卫生间不应小于2.5平方米。

　　经向北京市城市发展改革委员会勘察设计管理办公室咨询，该部门工程师答复，上述规定是在计划经济体制下实施的，现在建筑已经不区分甲类、乙类，以前做这种区分是针对分房对象设定的，这种分类在建筑方面已经不具备现实意义。

　　二、关于缴纳公共维修基金后，大修费、中修费的收取问题。

　　根据北京市国土资源和房屋管理局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》京国土房管物字[2001]1330号规定，产权人在按规定缴纳公共维修基金后，物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部分管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3%的自用部分中修费。

　　有时，业主称没有支付公共维修基金是因为物业管理公司拒绝收取，开发商拒不提供缴纳基金的相关手续，业主不愿将大修费交给物业公司，担心所交费用被物业公司卷走等原因导致。经向北京市建委小区办公共维修基金科了解情况，答复为，在手续齐全的情况下，业主可以直接向银行交纳代收的公共维修基金，如果双方因缴纳公共维修基金发生争议，开发商不给提供相应的手续，业主可以持能够证明双方就此存在争议的相关证明到小区办，由公共维修基金科出具证明直接向银行缴纳费用。没有交纳公共维修基金的业主，如果物业委托范围包括公共部分维修的，仍应支付大修费。

　　三、电梯费、高压水泵费的计算

　　关于电梯费和高压水泵费用的构成，经向北京市城市发展改革委员会收费管理处了解，电梯费的收取依据就是274号文，业主在缴纳公共维修基金后仅需支付电梯费中的运行费和维护费，其余各项均不缴纳，因电梯全部应当属于公共部位，中修费不是仅扣38.7%，而是全部无需支付。高压水泵费亦是如此，已缴纳公共维修基金的业主只需要支付运行费和维护费。

　　关于电梯费、高压水泵费的计算方法，是按户计费还是按照面积计费，当事人的计算方法常有差异，发改委有关人员称国家就此目前尚无明确规定，一般按照物业管理合同的约定，很多情况下是开发商或者物业公司选择的，没有强制性规定。鉴于业主就其所主张的计算方法没有提供任何依据，而物业中心主张的费用亦不存在过高问题，我们支持了物业中心的计算方法。

　　四、关于电梯代验费

　　业主主张物业公司无权收取电梯代验费，相关费用已经包含在物业管理费中。经向发改委了解，电梯代验费还是应当收取的，具体是按照面积分摊还是按户分摊也没有明确的规定。