物业税能够抑制高房价吗?

随着房价的不断攀升，如何抑制高房价已经成为一个重大的民生问题。其中，开征物业税被认为是抑制高房价的一副良药。开征物业税的支持者认为，物业税将增大购房者的持有成本，减少住房需求，进而达到降低房价的目的。不过，现实世界要复杂得多，物业税究竟能否抑制高房价需要进行深入细致的分析。

第一，开征物业税能够降低住房需求吗？依据购房者购买房产的目的，可以将住房需求简单地分为真实性需求和投机性需求。真实性需求意味着需求是刚性的，变动的空间很小；而投机性需求则存在很大的变动空间。这种情况下，开征物业税有效降低住房需求的前提是，住房需求中投机性需求占有很大一部分。那么，我国当前住房市场需求中真实性需求和投机性需求究竟有多少？这一数据尚需要有关部门进一步深入调查。如果住房需求中真实性需求很大而投机性需求很小，那么开征物业税所起到的作用就会非常有限，开征物业税不仅对降低高房价无益，反而会进一步加重真实需求者的住房负担。

第二，物业税是房价的“自动稳定器”吗？物业税通常为土地、房屋等不动产价值的一定比例。这意味着，物业税高低与房产价值大小正向变动。因此，物业税被认为是房价的“自动稳定器”。实际上，物业税能否起到“自动稳定器”的作用取决于很多因素。我们知道，物业税的计税依据是不动产的价值，即以不动产价值的一定比例计算物业税税额。实际操作中，物业税的计价基础往往具有一定的滞后性。比如，今年物业税的计价基础可能是上一年甚至更早时间之前确定的不动产价值。考虑到房产行业本身所具有的周期性特征，由于上述滞后性的存在，当房产价格处于上升周期时，物业税的计价基础可能是很长时间以前的价格，这一价格会大大低于房产的当前价格，据此计征物业税的实际税率会远低于其名义税率，从而会进一步刺激房产需求；反过来，当房产价格处于下降周期时，计征物业税所依赖的前期价格可能会大大高于房产的当前价格，据此计征物业税的实际税率会远高于其名义税率，从而会进一步抑制房产需求。此时，物业税不仅无法自动稳定房价，反而会加剧泡沫的扩张或房产市场的衰退。因此，发挥物业税“自动稳定器”功能的前提是要能够对房产价值进行适时评估，使得计税基础尽量能够反映房产的当前价值。考虑到我国目前资产评估机构的发展状况，做到这一点无疑仍有很长一段路要走。

第三，高房价主要源于需求吗？开征物业税是通过影响住房需求来对房价产生作用的。那么，中国的高房价有多大程度上源于需求呢？一个不可否认的事实是，地方政府的土地财政是导致高房价的一个重要原因。房价是由地价、建造成本、开发利润和相关税费组成。即使住房需求为零，房价也不可能低于其成本，因为低于成本将意味着没有开发商将无利可图，市场将会崩溃。

总的来看，通过开征物业税来抑制高房价需要政府对真实性需求和投机性需求进行有效区分，同时建立完善的房产价值评估体系。此外，还需要从供给方及其他方面入手，多管齐下。