商品房预售的特点

商品房预售具有一些其他买卖形式所不具有的特点，包括：

（1）商品房预售行为具有较强的国家干预性。如预售主体的资格具有严格的限制、实行商品房预售合同的备案登记制度、实行商品房预售的价格申报登记制度、实行商品房预售权属登记制度、实行商品房预售款项专用制度等。

（2）商品房预售的周期长、风险性大。由于商品房预售中的房屋在订立合同时实际上并不存在，所以购方人实际就承担着不能最后取得房屋的风险，另外由于房屋销售和房屋开发行为是与金融行业密切相关的，所以实际上也存在着很大的风险。实践中经常出现的情况，比如，预售房屋不能按时竣工给买受人带来的损失、预售人借口房价上涨而要求买受人追加约定以外的款项、房屋竣工后质量出现问题、预售人将房屋转售他人等等。

（3）商品房预售的标的物具有期待性。商品房预售实际上是对未来之物的买卖。因此在签订合同后，买受人就获得请求开发商交付房屋并转移所有权的权利，只要买受人履行全部买卖合同规定的义务并办理过户手续，就可以取得房屋所有权。

（4）商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力。商品房预售合同签订以后，买受人根据合同取得的权利在性质上看，仅仅是一种债权，而债权的效力只具有相对性，所以为了进一步保护买受人的利益，法律规定了经过登记的商品房预售合同具有对抗第三人的效力。