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厦门商品房预售门槛提高 预售资金将全额监管

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 00:55:13

  按《厦门市商品房预售管理规定》(以下简称《规定》)要求,商品房的预售门槛大大提高。旧规定的预售门槛要求为:三层(含)以下的建筑完成主体结构封顶;四层及以上建筑完成首层建筑工程即可。

  商品房何时可预售?

  大厦需建好一半以上

  新《规定》要求:7层(含)以下的建筑,需完成主体结构封顶;8层(含)以上的,需完成主体结构工程一半以上,且不得少于7层。另外,投入开发建设的资金还需达到该项目工程建设总投资的25%以上。满足以上条件,才可预售商品房。

  卢海林表示,预售门槛的提高,能有效防范“烂尾”楼出现。

  如何支取预售款?

  高层建筑按六节点支取

  卢海林表示,《厦门市商品房预售资金管理实施细则》(以下简称《细则》)今年7月1日实施,到10月31日,全市已有25个新批预售商品房项目纳入监管,纳入率达100%。这25个项目,从申请预售许可证开始,直至项目办理完竣工预收报备手续,全程要接受监管,预售资金监管账户总金额已达77亿元。

  卢海林表示,现在外地很多城市采用政府专门成立预售资金监管机构,或引入第三方机构(中介)进行监管的模式,对工程项目票据一票一审,再核发资金。这种做法消耗大量人力物力,政府部门成了企业的“财务总监”,工作效率低下。

  厦门采取的新方式是按工程节点批准可支取的预售资金额度。7层(含)以上高层建筑,按照六个形象进度节点支取,分别是形象进度一半、3/4、主体结构封顶、外墙落架、竣工验收以及交付使用六个节点。每个节点,开发商需合理控制本节点资金使用数额,控制线分别是70%(主体结构封顶)、85%(竣工验收)、95%(交付使用),而形象进度一半、3/4、外墙落架这三个阶段,由开发商自行合理确定。

  7层以下多层建筑及别墅,按4节点支取:主体结构封顶、外墙落架、竣工验收以及交付使用,控制线分别是70%、80%、85%、95%。

  卢海林表示,现在开发商只需于每个相应节点至交易中心办理预售资金支取申请,支取额度在相应控制线内,就可随意支取,不需要像之前那样逐笔申请。

  记者粗略计算:一栋30层楼、工程总造价在1亿元的大厦,监管额度为1.2亿元(含20%风险金)。在它可以对外预售时,可支取资金为7200万元,占监管额度比为60%;封顶时,可支取资金为8400万,占比70%;交房前可支取资金为1.14亿元,占比95%。

  此外,监管额度内的预售资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税款,不得挪作他用。

  “分节点支取资金,企业可支取多少,一目了然,既能减少资金沉淀,降低企业成本,又能确保工程安全竣工,避免‘烂尾’楼出现。”卢海林说。

  监管范围有多大?

  目前所有项目纳入监管

  卢海林同时表示,厦门虽然早在2001年就确立了预售资金监管制度,但基于当时的房地产形势,设定了较宽松的免除监管条款。“有近95%的企业,预售资金符合免监管条款。这就给企业留下了一定的操作空间,借此规避监管的情况时有发生。”

  为了更好地保障预购人的资金安全,维护预购人权益,新规定将免监管条款改为,“预售主管部门应当建立预售人信用档案,根据预售人信用情况,确定免除预售资金监管的预售人名单”。卢海林表示,目前厦门的信用档案还未建立成熟,所以现在将所有企业的项目预售资金都纳入监管。

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